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美国房地产泡沫:这个炸弹何时爆炸?
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来源:[ 经济日报 ]
  

  

  美国房地产业在经济衰退期间保持高速增长,是美国经济躲过深度衰退的主要原因之一。不过经济学家相信,已经有一定程度泡沫的房地产业,难以持续高速增长下去。一旦房价突然大幅度下跌,其对经济恢复的破坏作用,甚至要超过2000年年中开始的美国股市大崩盘。

  今天回头看过去两年左右的美国经济,之所以能在仅一个季度的负增长之后就开始以较快的速度回升,生产率的持续提高的贡献的确很大,但最主要的因素则是消费的持续增长。许多人纳闷,美国股市缩水使美国消费者4万亿美元的资产在不到两年内就化为乌有;美国企业在此次衰退中经历了自大萧条之后的最惨重打击,企业倒闭、失业上升等多重因素对消费信心不断形成打击,但美国的消费在衰退期间何以竟没有出现负增长?究其原因,多数经济学家认为,是两年来美国的房价持续超高速增长救了美国经济的命。

  在股市泡沫开始破灭之际,大多数经济学家担心股市大幅度下滑将使消费者降低开支,从而导致消费大幅度萎缩。时至今日,美国股市仍比其最高峰的时候缩水25%。然而,人们没有估计到,在股市泡沫破灭和美国经济衰退之际,美国的住宅价格却一直高速上升。据统计,在美国经济出现衰退的2001年,除了硅谷等少数地区房价出现较大幅度下跌外,多数地区的房价都是以两位数的比例不断上扬,美国的年平均房价竟上升了9%,创了实际房价增长的历史最高记录。

  最新的研究成果表明,住宅价格的变化对消费心理和行为的影响,普遍要大大超过股市升降对人们心理的影响。美国有三分之二的家庭拥有自己的住房,尽管股市泡沫破灭使不少人由富变穷,但房价的飚升,不但抵消了股市下跌形成的负面心理影响,甚至还使更多的人感到自己更加富有,从而使住宅财富效应代替了2000年之前的股市财富效应,继续刺激着美国人的消费增长,最终使美国经济绕过了衰退深渊。

  然而,曾经拯救美国经济于水火之中的房地产业,将面临越来越多的变数。从现状来看,有人称美国的股市泡沫破灭了,但房地产业的泡沫却已经形成。此次美国经济衰退和历次的最主要区别之一,是美国没有通胀问题,这为美联储大刀阔斧放松银根提供了基本条件。一年之内美联储连续11次降息,加上巨额货币投放市场,大大刺激了房价上涨,形成了房地产业泡沫。

  房价的上升和利率处于40年来的最低水平,使拥有住宅的家庭为了追求低利率贷款,纷纷重新贷款,并在重新贷款时以房子作抵押从银行提取大量现金,支撑着目前仍在持续的消费增长。但这实际等于,消费者现在的开支增长,是挪用了今后要还的住房贷款,形成另一种寅吃卯粮现象。

  美联储目前的利率,较大幅度低于美国的正常利率水平,即使今年下半年开始提息,利率水平仍将在较长时间内维持在低水平上。如果住房贷款因此继续低于民众收入,美国人的债台将继续筑高。另外,由于通胀率走低,购房者无法以未来的通胀比例抵消部分贷款开支,其结果将是美国人的部分预期消费会受到越来越大的债务挤压,从而影响未来消费增长。

  从前景看,美国房地产业的发展最起码面临两种趋势,一种是利率逐步缓慢上升,从而使住宅价格平稳下降,最后实现软着陆。这种结果对美国经济恢复不会产生破坏作用,但会妨碍经济增长速度。另一种不可掉以轻心的可能结局,就是房地产业急剧下滑,从而对消费信心形成比当年股市暴跌更为严重的负面效应,进而可能逆转正在回升的美国经济。

  在经济发展历史上,房地产泡沫破裂导致经济持续衰退的例子比比皆是。美国目前的房地产的发展前景如何,其泡沫究竟会多严重,近来已成为经济界辩论的主题之一。不过,经济学家的普遍认识是,如果房地产业出现崩溃性下跌,其对消费者信心的打击和对经济的破坏作用,将超过几乎所有的因素。

  总而言之,美国经济已经出现“V”字型恢复势头,但仍将面临诸多挑战,而能源、企业投资和房地产等方面的挑战,则将决定美国经济恢复的速度和发展的趋势,如果把握不好,仍有使美国经济复苏夭折的可能。

2002年4月25日10:31

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