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有消息称，中央已组建专门小组，研究制定土地制度改革方案，相应地，有关方面正在修订1998年版《土地管理法》及其《实施条例》，而1994年版《城市房地产管理法》中的相关条款也将修订。可以预料，直至明春“两会”之前，有关土地改革政策和法律修订的动态，将为政府部门、财经界和传媒密切关注。 市场经济快速发展，绝大多数生产要素进入市场运作，但现行土地法规在理念上还不太承认“土地市场”，只提到“土地使用权可以依法转让”，而大量篇幅是规定“管理”土地“使用、规划、保护和监督检查”等事项。换言之，现行法律只是把土地当作重要资源，可“依法确定”给单位或个人使用，但不太把土地当作生产要素，不太注重培育土地市场，更不太积极建设土地市场的交易规则、价格机制和监管体系。 虽然合法市场发育滞后，隐性市场却十分活跃，土地收益稳定而丰肥。这使得相关官员不断寻租，滋生腐败。高额土地收益落入个人手中，而那些失去土地的农民所得补偿很少。这也使得中央不断清理整顿“土地市场秩序”，解决各地各部门违法违规乱批滥占土地等突出问题。这还使得土地管理部门被动出台有关国土“出让和转让”、“协议出让”和“招标、拍卖、挂牌出让”等一系列羞羞答答接近市场规则的办法。 对于即将出台的土地改革方案，我们想应该有三方面的突破，方能确立适应经济社会发展形势的土地市场监管架构。 首先是整个土地监管架构的重建和机构重组。我国对土地实行规划和用途管制，政府对土地利用规划、年度计划和土地用途及其转用实行严格监管。这就要求土地管理部门应该建立垂直一体化的监管体系，确保政令统一和有利于全国整体规划，杜绝各地方各部门为了政绩或私利而任意违规乱批的事件频繁发生。 同时，土地资源具有重要的市场价值，对于国有土地的经营和收益管理就应由国务院授权的机构专门负责，区分土地部门的公共管理职能和土地经营管理机构的所有者职能。这样做有利于培育土地市场主体，也有利于遏制官员在审批和出让土地中“损国肥己”的做法。 其次是改革征地制度，提高补偿标准。按照现行法律，除乡镇公益设施或村民住宅建设外，一切建设用地都必须“申用”国有土地，而工业化和城镇化的快速发展，大量占用农民集体土地。结果一是大量用地者绕开“申用”国有土地程序，直接从农民集体干部手中“征地”，农民所得补偿很少，而所占土地系“非法”用地；二是用地者“打通”官员，政府先征农地为国有，再出让给用地者，农民所得补偿也很少。 我们认为，从农民的社保和长远生计的角度看，确保农民获得及时、合理的补偿，使农民分享在城市化和工业化过程中土地增值的收益非常必要，为此需要建立真正代表农民利益的机构或组织——最好是农民自行选择或组织的社会中介机构——在土地被征用过程中代表农民讨价还价、谋求利益。 第三是让土地市场主体“脱绑”而出。十六届三中全会提出“加快发展土地、技术、劳动力等要素市场”，这是改革现行土地制度的指针。发展土地市场，涉及交易规则、价格机制等方面，但当务之急是修订法律法规，出台新政策，给土地市场主体“松绑”。目前，国家垄断土地一级市场，而代表国家的是各级政府及其部门出于地方和部门利益，运作着征地和出让土地的“垄断”权力。这使得农民集体组织没有资格参与市场谈判，这也使得农民流转“土地承包经营权”的市场地位十分脆弱，这还使得一级市场价格低而乱、寻租频繁，二级市场暗中倒卖交投活跃。 因此，打破垄断，使农民、农民集体组织和国务院授权的各级国土经营管理机构一起，成为一级土地市场的主体，使他们能够对自己所拥有的土地产权有充分、独立的处置权利。市场主体大量涌现出来，合理的交易规则和公平的价格机制就会慢慢形成，再加上不断完善的市场监管体系，一个阳光下的新兴的土地市场就由期待逐步变为现实。
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