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去年央行121号文的颁布后,房地产商以银行作为主渠道的融资方式受到限制,房地产信托经过一段时间在局部地区的试探之后,去年年底终于在全国范围内爆发出巨大的能量。2003年第四季度全国共发行房地产信托37个,募集资金35亿元,比第三季度骤增了22个、22.9亿元,占所有信托产品的数量和金额的比重也上升了一倍左右。有专家预言,房地产信托将成为未来房产融资的重要渠道。
监管部门警惕"井喷"
房地产行业本身就是个高风险行业,正当监管部门和舆论对房产价格拉起警报时,房地产信托"井喷"似乎不是什么好的苗头。且不说信托公司有没有房产和物业管理的资质和经验,如果开发商在规定的期限内无法获得后续资金或项目未获准销售,贷款收不回来,那投资者的利益谁来保护?
有消息说,今年年初,银监会召集了若干信托公司,就规范房地产信托操作模式、防范风险向与会公司征求意见。据一位知情者透露,银监会在这次会议上提醒信托公司注意房地产信托风险,并温和"告诫"各家公司,不要在这方面出问题,谁出了事,就取消谁的"游戏"资格。关于银监会这次"吹风会"的意图,上海银监局有关人士的说法与此大致相同。
房地产信托之所以受民间资金热捧,主要是因为其较高的预期收益和较短的投资周期。据不完全统计,目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1到3年,预期年收益率普遍在4%以上,最高的可达8.4%。而银行人民币存款利率三年期为2.52%,二年期只有2.25%,最近发行的三年期国债年利率也仅2.3%左右。如此高的回报率对投资者当然有很强的诱惑力。
高收益蕴含高风险
高收益必然蕴含着高风险。据上国投理财服务中心总经理助理肖志兵介绍,对于投资者来说,房地产信托的风险主要体现在以下几个方面:一、由于信托产品不能设定保底收益,因此投资者的收益具有不确定性,不能认为预期收益即保障收益。二、项目本身的风险,如销售不佳、市场价格下跌、政策变化等因素造成的企业无力偿还贷款。三、信托资金的流动性风险,如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、贷款信托到期抵押物的处置及担保的追索等,都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。
正因为如此,所以房地产信托一般要求设定担保或抵押。以上国投过去的实践为例,他们会要求由银行而不是资金实力有限的担保公司担保。其次,要求房产商以项目本身或其他项目作抵押,抵押率应控制在较安全的范围内。另外,还可通过对房产商的银行账户监管,来及时掌握项目资金回笼情况。实践证明,这些方法单独或组合使用,达到了较好的风险控制效果。应该讲,信托公司的代人理财方式是"量体裁衣"式的,对于不同的房产项目,信托公司将根据项目特点、投资者喜好采取不同的措施,如果投资者追求很高的收益,那么他们承担较高风险也是必然的。
信托融资走向规范
信托公司为何对房地产信托情有独钟?市场需求是最根本的驱动力。一位业内人士一语中的:"房地产信托的最大优点,是能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。"
另外,通过信托公司融资,可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束。更关键的是,银行向开发商贷款的硬条件是"四证齐全",而房地产信托不受此限。中融信托副总经理张斌说,需要信托资金支持的公司当中不乏原本从银行贷不到钱的,一些小公司连资本金都需要靠信托资金填充,这样的项目其风险可想而知。
那么,是否因为对信托融资的限制比银行少,其风险就更高呢?业内也有不同看法。
据肖志兵介绍,信托公司虽然条条框框少,但同样有严格的风险控制制度,包括前面所提到的担保、抵押措施,还有信托公司逐级多道的审批制度。特别需要指出的是,央行121号文件对商业银行的限制,上国投也同样执行,因为公司认为121号文件的精神对信托公司也同样具有指导作用。由于信托产品直接面向社会,任何一个项目失败都将在社会上造成严重影响。因此,与银行相比,其项目审批的严密性往往有过之而无不及。北京一家信托公司认为,由于目前市场需求远远大于供给,信托公司有足够的项目可挑选,这也相对降低了投资风险。
信托专家孙飞博士也表示,风险控制是一个整体概念,包括信托公司对项目的评估、管理、贷款担保或质押的全过程。因此,信托产品的风险主要还是与信托公司的运作经验和抗风险能力有关。
据了解,经过第五次治理整顿之后,国内信托公司所发放的产品中还没有发生过不按承诺收益支付投资人的情况,有的项目收益率还超过预期1%到2%。没有发生并不代表不会发生,房地产信托风险不可不防。但是,针对不同房地产企业的不同项目、特定的风险收益、现金流的状况设计有针对性的信托产品,正是房地产信托的优势。信托业应该抓住机遇,扬长避短,使房地产信托更加规范、健康地发展。
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