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房地产信托首现广州 央行建议房产多元化融资
BUSINESS.SOHU.COM 2004年3月16日11:32 [ 谢艳霞 曹原 ] 来源:[ 南方都市报 ]
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  房地产信托首现广州

  金海湾房产信托产品迅速售罄,开发商由此获得1亿资金

  尽管银监会旨在严厉整肃房地产贷款的《商业银行房地产贷款风险管理指引》仍处于征求意见阶段,但各商业银行已提前收紧房贷业务。对此,广东房地产商开始尝试新型融资渠道——地产信托。广东发展银行日前低调代售的“金海湾地产信托”成为广州地区首个地产信托产品。据称,此信托产品受到投资者的高度认可并已顺利发售完毕,不愿具名的顺德某开产发商由此获得1亿资金。

  高端客户青睐房产信托

  拥有富余闲散资金的银行高端个人客户成为房产信托的追捧者。

  记者采访获悉,广发行佛山分行代售的金海湾房产信托计划共募资1亿元,期限1年,年利率为3.2%。因受每期信托计划不得发售超过200份的政策限制,此信托计划分两期发售,每期200份,每份25万元。

  尽管广发行仅在其总行网站上张贴了一份产品宣传资料,但单份如此高额的信托产品甫一推出即受到投资者的追捧。目前,两期信托计划均已售罄。

  在有关部门一再警示房地产业高风险之际,高端个人客户为何如此青睐房产信托产品呢?广发行一位人士透露,该行为此信托产品提供不可撤消担保,所以客户几乎不承担投资风险。与此同时,目前银行存款实际利率已为负值,此信托产品的年利率高达3%以上且享受免税政策。

  广发行将获得多重收益

  广发行为何愿意代售此产品并提供不可撤消担保呢?记者采访获悉,广发行已对金海湾项目及开发商资格进行了全面而严格的风险评估,从而确保担保的风险系数低至最低。记者现场看到,拥有“一线江景”的金海湾项目已进行封顶,每平方米售价在万元以上,目前销售进展良好。

  既然此项目风险不大,广发行为何不对其直接放贷呢?广发行一位人士透露,在银监会发布的《管理指引》中,商业银行房贷余额不得超过总贷款余额30%,各商业银行必须控制房贷余额。而代售此项房产信托产品,广发行将获得多重收益:除获得代理手续费外,广发行因担当财务顾问角色赚得顾问费;吸引高端个人客户并培养其忠诚度,扩大零售业务客户群。与此同时,广发行还由此获得金海湾项目的按揭贷款业务,而按揭贷款业务正是房贷中的低风险优质业务。

  央行建议房产多元化融资

  继去年发布121号文件,央行研究局在其上周六发布的一份研究报告中称,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种投融资和金融工具的房地产二次金融市场,以分散银行信贷风险。银监会有关人士则称,将适时出台房地产信托产品管理等的监管规章和指引。

  央行研究局报告认为,我国房地产金融目前是以银行信贷“一统天下”的格局。据央行统计,2003年底房产贷款已高达6657.35亿元,是1998年的3.2倍,约为房地产资金源的80%。房地产风险过度集中在银行。

  央行研究局因此建议,建立证券化房地产融资二级市场,如将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务,提供有效的资金融通和风险管理手段。

  但从2003年上半年至今,全国推出的房地产信托计划仅20多亿元,远远未能满足房地产业的资金需求。

  本报记者 谢艳霞

  房地产金融存在几大问题

  ●房地产开发资金过多地依赖于银行贷款;

  ●土地储备制度不完善,土地储备贷款存在隐性风险;

  ●个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险;

  ●商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性、不规范等问题。

  央行四大建议措施

  ●加强房地产信贷监管;

  ●建立房地产二级金融市场分散风险;

  ●建立真正房地产信托,提供全面金融服务;

  ●完善土地储备、交易及开发制度。



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