本报记者温州、义乌两地追踪采访
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| 地产高温烧出江浙 | 财经聚焦：谁来“终结”温州炒房团？
“我的预算是80万元，想买上海100平方米左右的住宅，目的就是投资赚钱。”3月12日晚6：40,温州首个太太购房团成员吴爱社已经安安稳稳坐在去上海的火车下铺上等待出发。
据统计，像吴太太这样的温州购房人有4万多人，他们会参加当地报纸组织的购房团去全国各地炒房，已经有结论认为，杭州、上海的房价就是被他们带来的民间资本翻番炒上去的。有人估计温州民间资本已经达到1000亿元，结伴投资房地产是他们最好的渠道。为此，我们深入浙江腹地，探寻华东房价暴涨的秘密，调查温州人的投资心理，以及试图求证温州房地产的泡沫传言。
■温州房价每平方米5000元起步
这次，吴太太要和另外45位太太一起去参加上海的春季房展会，并要走访带团单位推荐的三家楼盘。两天来回路费加住宿费和餐费超过800元，而只向团员收380元团费。但开发商和组团人都不觉得自己亏。
非要去外地买房吗？温州的房子怎么了？记者在温州东郊发现一处楼宇项目，很一般的外立面，很高的楼层，很小的花园，很差的布局，但价格却很高：每平方米7000元以上。记者找到开发商询问，却发现对方爱答不理：“我们虽然是去年12月才入住，但从去年初刚开盘就没房可卖了。你们看外面的红牌子去吧。”
“红牌子”指的是写有租售二手房的信息的红铁板，专门挂在二手房中介门口。房屋中介在温州非常发达，很多地段密到每隔十米就一家的程度。记者找到附近的“红牌子”绿色缘居房产中介公司发现，127平方米的三居室每平方米7800元。东西朝向的171平方米四居室也要7000元，红牌子上所有价格都在5000元至7000元之间。“这些房子还要价5000元呢，温州市区没有低于每平方米5000元的房子。”负责人陈文武指着项目周围有不少建于20世纪四五十年代甚至更早的住房。
“三年了，温州房价没有低过5000元，所以我们出去不管到哪里都觉得房子便宜。”公共汽车上周女士对记者说。
■高房价的溢出效应
一个与北京到处是房地产路牌广告不同的是，温州很少有这种户外广告，温州本地楼盘也很少在报纸上登广告。温州晚报广告业务总经理叶存政说，在温州卖房不用“吆喝”，它是完全的卖方市场。一个新盘还没推出，老百姓就通过各种关系把房子分光了，所以开发商那边最大的支出只有土地和建安成本。
或许是房子好卖，或许是土地严重稀缺，土地价格可谓天价，位置好的土地摊到每建筑平方米竟高达7000元以上，导致房价每平方米1万元至1.5万元。由于土地的高资金占有量，原来温州上千家开发商变成了最具实力的六家，不少人去了外地开发项目。温州人黄建荣五年前就去了扬州，目前已经发展成相当规模。“扬州那边地价便宜，市场正在发育，是赚钱的好机会。”
■购房团的形成
走出去最多的还是普通买房人，据不完全统计，一共有4万温州买房人在全国游动。第一站是三年前的杭州，紧接着是上海。温州晚报房地产广告负责人李海彦想到了组团去买房。她说，当时温州游资过千亿元，本地的房产已经很难买到。她最初想到组团是希望将外地好的楼盘介绍给温州投资者，通过楼盘的广告帮助温州人投资房产获利，达到双赢。第一个外地客户来自上海，在晚报打广告的同时，作为附加服务之一，她拿出一成多的收入组织温州人去上海买房。2001年8月18日，她带领的首个150人的购房团到上海购房。仅两天时间，就成交5000多万元。
据了解，参加购房团的温州人是随机的。每家报纸都有免费参加的投资者俱乐部，晚报资源有5000名会员，都市报有10000名会员。每组织一次活动，组织者通过报纸通知会员报名，凑够一定人数后要进行筛选。比如这次太太购房团，条件是年龄在20岁至60岁的女性，家庭年收入8万元以上有去上海投资买房意愿的人。现在由于各个购房团增多竞争激烈，购房团购买力在下降，各报开始组织有针对性的团。像这次太太购房团瞄准的就是有钱人家有决定权的太太们，以后还要办千万身价老板团，温州华侨团等等。
■购房团为什么出在温州
购房团为什么出在温州？这是记者一直在问的问题。金低房产运营总监熊伟举出大量数据资料给记者勾画出这样一个温州。
温州，一个位于中国东南沿海本不起眼的中小型城市，改革开放以来飞速发展起来，并被评为全世界经济最具活力的二十大城市之一。有人说，温州经济是民营经济，“老百姓”的经济。这一点毋庸置疑，改革开放以来，温州大力发展民营经济，2002年创工业生产总值2200多亿元，外贸进出口总额34.5亿美元。现在，全市已有个体工商户20多万户，民营企业13万多家。
温州经济是“走出去”的经济。温州人被称为中国的“犹太人”，其血液中流淌着顽强的商业本能，其足迹更是遍布全国各地和世界各地。据温州市统计局调查，在温州外经营的温州人约达200万人，也就是说，4个温州人中就有1个在外经商办企业当老板。在外温州人2001年创造了563亿元的国内生产总值，相当于该年温州本地国内生产总值的60％。在外温州人通过在异地的艰苦发展，不仅架起了温州与国内外合作的桥梁，而且还为温州积累了雄厚的资金。
温州经济是轻工业经济。至2002年，温州先后获得“中国服装名城”、“中国鞋都”、“中国金属外壳打火机生产基地”、“中国制笔之都”、“中国眼镜生产基地”、“中国印刷包装城”、“中国礼品城”等十大国家级特色产业基地的荣誉称号。如今，全市拥有7个国家驰名商标，15个中国名牌。一直以来，温州人就是靠这些多年积累下来的优势条件为温州经济的长盛不衰做出了不可磨灭的贡献。
作为中国最早开放的城市之一，温州人民生活水平位列全国第三。据不完全统计，截止到2002年年底，温州地区居民个人存款量已高达1600亿元人民币，几乎占到全国个人存款总量的10%。
然而富裕起来的温州人却不喜欢长期地将钱存放在银行里，总是将资金拿出去进行各项投资。其中，务实的温州人最钟情于房产投资。他们不仅在本地炒房，还大规模地到长三角城市乃至全国各地炒房。不久前，据上海官方统计数据表明，温州人每年向上海楼市的投资额高达63亿元。再有，上海市闵行区的“康城”小区，其二期一半以上楼盘被温州人购得；苏州大学学生公寓数十套房子不到半天时间就被温州炒家抢购一空；2003年十一期间推出的北京丽高王府别墅在温州房交会之前就被预订一空；成都熊猫城一年时间在温州的销售额达2亿元。以上这些实例都充分说明了温州人在投资置业方面表现出其强大的购买力。
记者试图算出温州到底有多少购房投资者。据了解，温州有600万人口，其中200万在外做生意，另外在世界各地有50万温州华侨，很多华侨都有叶落归根的想法。按最低估计，也应该有4万以上的人在炒房。如果以每个炒家150万元计，温州也就有600亿元的资金在炒楼盘。
■炒作温州购买力神话谁受益
从此，购房团的概念应运而生，它成了全国各地开发商的财神爷，温州当地各大媒体广告公司都要分一杯羹。《温州晚报》、《温州都市报》和《温州商报》这三家报纸发行量都在20至30万份，目前年广告收入都在5000万元以上，三分之一的广告额由外地开发商贡献。三年来组织购房团不下100次，已经去过全国各大省会城市和扬州、洛阳这样的三级城市。三位广告负责人的工作是飞全国各地与各地开发商谈业务，同时也有各地开发商找上门来。一些有客户资源的电台、电视台开始介入，中介或广告公司也竞相组团，有的则负责把开发商介绍过来。
温州人的购买力被越来越多的开发商注意到。由于温州人在上海、杭州的功劳，已经引发建设部派员亲下温州调查是否房地产过热。三家媒体广告部负责人异口同声：“我们希望今后低调，踏踏实实做好服务，但温州人有参团的愿望，是市场的需要。”
■抱团买房有什么好处
记者发现，太太购房团里的太太们很多都不是想象中衣着入时、珠光宝气，竟还是普通人模样，她们有的为5元钱盒饭的品质要跟带团人理论。买的是上百万元的房子，却就为省几百元而跟团去，温州人怎么这么会过日子？
温州都市报广告中心主任马赛青告诉记者，温州人参团的目的并不为省钱，而是希望买房时能有个商量，真到买的时候也是和其他人同进同退。他们相信一个人买房难免会看走眼，而集体都看中了准没错。
据多次组织购房团的杭州新浪企划总经理马国军介绍，抱团买房还一个好处就是可以和开发商谈团购，用相对较低的价格购买合算；再有，大家投资后，就去二手房市场把一个统一的翻番价信息公布出来，这样虽然买家暂时找不到，但翻番的价格已经出来，过不了很久，该价格就被人所认同，但重要前提是大家必须订立攻守同盟，禁止有人开老鼠仓低价卖出去，谁这样做就会被人从买房圈子里赶出去。
实际上温州人历来就有抱团投资的习惯，因而温州地下钱庄比较发达。他们更相信“自己人”，他们习惯在自己人圈子里用入股的方式，攒成大笔资金进行投资。
■外地开发商在温州设售楼处
有购房团走出去，就有开发商打进来。在温州繁华街道设立售楼处，委托当地代理行销售，确实是不错的主意。
一些温州开发商摸透了温州人的买房心理，专门到上海等城市接手项目，拿回来再卖给温州人，其中“飞洲”就是这样。在繁华商业街黎明西路上，上海徐汇区一个写字楼商铺混合体项目“飞洲商业中心”在温州繁华商业街上开了售楼处。据销售徐先生介绍，该项目是温州自己的开发商到上海买的一个有名的烂尾楼项目，经过精心包装策划，他们在上海、宁波、温州等各大城市都设有售楼处，结合温州人投资习惯先重点推地下商铺。
很多当地代理行因此发了财。据温州最大的代理行金地房产透露，他们去年完成20亿元的销售额。而这个数字即使在北京也稳进代理行前五名。
除了直接开售楼处，很多开发商不定期租饭店房间开小型推介会，或者定期到温州参加房展会，2月21日那次房展会，总共成交14.6亿元，几乎全部是外地楼盘项目。北京一位开发商来温州考察，竟发现上海的开发商都带着点钞机，现场“哗哗”的点钱声让他羡慕不已。
目前，温州办房展会是放开的，只要经过政府有关部门批准谁都可以办，结果平均
不到一个月就有一次房展会。
■有泡沫怎么办
年前一篇新闻出来影响很大。文章说不少温州人已经不看好上海房地产市场，纷纷撤资转向二、三级城市。新闻一出影响巨大，尽管2月21日房展上海房地产项目创出超过50%的成交额，似乎是用事实粉碎了谣言，但各地开发商开始怀疑温州人的购买力，各地政府开始领略到投资客与游资的可怕。
温州人自己一直赚吗？据报道，在温州人炒熟了上海、杭州等地以后，温州人开始全国性的“大垦荒”———到各大中城市炒楼。温州本市，如平阳、苍南和洞头等地炒楼的失败令温州人记忆犹新；而西部的一些城市人均收入水平有限，购买力不足，许多楼盘购买后，已被套住，失败的案例也并非少数。购买下整栋楼事后才发现，这些楼要么远离市区，要么社区环境不好，属于当地的“冷僻楼”，温州人上当了。
“如果再有一条新闻说温州人都被套牢了，温州人发现了新的投资方式对房地产没兴趣了怎么办？”记者问道。周煊回答：“被套牢的肯定会有，但他们自己有很强的分析能力和商业头脑，目前看来没有可能全部套牢。”
马赛青告诉记者，以北京开发商最近来温州推广为例，通用时代三天时间成交22套，金地国际花园专场推广会成交18套，这些都是实在的数据。它表明温州人的购买热情仍然很高。
而温州当地一位业内人士告诉记者：“现在太多的购房团，太多的房展会，温州人的购买力被大大透支，现在购房团的业绩开始下滑，虽然不排除温州人眼光高了等因素，但这个现象不得不提醒我们要合理利用资源，做好服务，发现全国各地商机，正确引导买房人。”
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