尽管银监会月初公布的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》（以下简称《指引》），未能像121号文件一样在业界引起较大波动，但此间媒体对于《指引》中涉及的条款是否具有可操作性提出的质疑，仍然给地产界带来了不小的争议。 按照《指引》规定，商业银行应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。 这就是说，如果贷款人月收入1万元，其每月房贷还款额最多不得超过5000元（包括物业费）；如果贷款人已有每月还款2000元的其他债务，则房贷每月还款额最多不得超过3500元。 针对目前舆论界对中国银行业提出的各种猜测，清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析，房地产金融风险，是商业银行面对的一个现实问题。作为监管机构，银监会准备发布这样一个指引，是顺理成章的事，并不一定意味着银行已经面临不良房贷的压力。 但他也表示，若出台《指引》，中低收入家庭获得住房贷款的支持，可能因此受到影响。 “这一比例，以往并没有统一规定，而是由各商业银行自行决定，一般是70％，或60％。”天天家园销售部一位人士说，此次《指引》将该比例降低到50％，应该不会对购房者产生影响。 但更多业内人士认为，对个人房贷规定具体的支出与收入比，有点形同虚设。因为，购房者完全可以根据这一比例来调整收入证明上的数字。 “虽然有了比例限制，但银行借以掌握借款人真实收入的手段，并没有什么提高。”一位地产界人士说，事实上，许多单位给员工出具的收入证明，有很大的随意性——买经济适用房时，购房者开低收入证明；买较贵的商品房时，他们又可以开出高收入证明。一些单位出具的收入证明，已经明显偏离了行业的收入标准。 刘洪玉认为，关键是，目前银行还没有可靠的办法来掌握购房者的收入。某种程度上说，银行要求提供收入证明，更多的是一种心理安慰，形式大于内容。因为，目前，单位并不需要为员工收入证明的真实情况承担法律责任。 “银行对个人收入证明的把关，也不很严格。”一位在商业银行从事个人信贷工作的人士说，月收入在5000元以下的收入证明，银行一般不会查；月收入在5000元以上的，银行也仅会随机抽查很少的一些客户。 他透露，目前银行的个贷业务十分火暴，但由于人力有限，要对每个贷款人的还款能力进行审查，还很难做到。 刘洪玉认为，50％的比例（扣除月物业管理费后，大约是40％至45％）不低。美国1975年至2001年个人住房贷款月还款额占家庭收入的平均比例在19．2％至33％，多数年份在20％左右。 但一些业内人士仍有担心。据国家统计局的数字显示，截至去年底，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元。尽管目前国内诸多银行的房贷坏账大都控制在0．1％到0．2％之间，但个人住房贷款的风险一般在发放贷款后3至8年中逐步显现。而目前国内个人住房贷款余额中，80％是2000年以来发放的。 “银行间确实存在个贷之争，如果为了拉贷款而对借款人的还款能力缺少考虑，很容易产生不良贷款，这对整个金融体系是个威胁。”中国建设银行一位人士说，防范个贷中暗藏的金融风险，正是此次《指引》出台的主要目的。 对此，建设银行北京分行房地产信贷部的一位人士认为，银行降低个贷风险，最关键的还是建立个人资信平台。他说，商业银行之间、银行与住房中介机构之间的信息交流与共享，是今后个人资信系统的主要难点。
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