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潘石屹、任志强10亿元土地生意的故事
BUSINESS.SOHU.COM 2004年4月5日14:20 [ 夏 阳 ] 来源:[ 21世纪经济报道 ]
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  北京市“两会”期间,任志强“4号令后小潘要断顿”的言论着实点到了潘石屹的痛处,“用鸡蛋(钱)换粮票(合法土地)”就成了近期潘石屹的首要任务。而潘石屹的速度也让业界吃了一惊。短短几十天的时间,潘石屹就为自己换来了第一张“粮票”——北京尚都国际中心,而这张“粮票”的提供者就是曾经和潘石屹大打“断顿”口水战的任志强,真可谓是“冤家路窄”。

  3月29日上午,SOHO中国与华远房地产签下项目转让协议,任志强将位于北京东大桥的尚都国际中心二三期打包卖给潘石屹,交易金额近10亿元人民币。潘石屹现场支付了2亿元的首批款项。预计在2个月内,剩余的款项将相继进入华远囊中。一场有关“鸡蛋换粮票”的交易上演了。

  各得其所

  SOHO中国确有“断粮”之危。潘石屹承认,由于建外SOHO卖得太好太快,到今年6月就没房可卖了,而明年4月SOHO才能开始物流港项目,其间的断档期会长达一年之久。

  不论潘、任口舌之战,是真作秀还是假做局,自从潘要“断粮”的消息传出后,据说每天有十几个拿着“粮票”的地主们到他那儿排队换“鸡蛋”。潘石屹在高兴之余也不免为“真假粮票”和“粮票”的好坏犯愁。

  “一些土地不具备尽快开工的条件、一些土地不符合我的产品选择或地点选择、更有一些小地主们已危急到发不出工资的地步,希望我能先给个定金作为救急款,还有许多尚不能成为‘粮票’的半成品也在参与交易。”潘石屹坦言,虽然这些项目交换的价格不高,有的甚至打了对折,但都没能换走他手中的“鸡蛋”,最后却啃了任志强旗下的尚都国际中心这块价格最高的硬骨头。

  根据协议,此次合作采用了股权合作的形式,即SOHO中国以参股项目公司的形式加入到尚都国际中心整体开发中。在一个共同的项目公司中,大股东是SOHO中国,持60%股份,负责二三期开发;小股东是华远,持40%股份,负责一期销售,等到一期卖完之后,退出该项目公司,由SOHO中国全权负责该项目。据悉,尚都国际中心已建成的一期共10万平方米将改名为华远·尚都;剩下未建成的二三期,约17万平方米,更名为SOHO·尚都。

  “尚都目前已经是第四次倒手。这个项目原本是1992年香港招商项目,北京控股集团公司作为外方的一部分以香港公司名义签署,其中还涉及到京华信托的一些债务,后来这个项目成了烂尾。20世纪90年代末,华远集团接手尚都项目后,收购全部股份,并通过政府的协调和债务重整,解决了土地年限等问题。所以,潘石屹接手的尚都项目已没有法律、财务问题。”任志强笑称,尚都不但是一张“真粮票”,还是一张“全国粮票”,这也是潘石屹为什么会不惜高价购买的原因。他甚至还向本报记者建议这样做标题:“任志强结婚,潘石屹入洞房。”

  潘石屹透露,尚都基本将保持原有规划,但要重新包装设计。目前澳大利亚、德国和日本的设计师已经着手设计工作。预计,SOHO·尚都今年8月将开始对外销售,价格肯定要超过一期的14500元均价。

  刘晓光作局

  “尚都与新城国际、财富中心、嘉里中心、美国使馆等紧密相连的聚集效应,已完成的前期土地拆迁、出让金交纳、扩初设计、规划审批等准备工作都高高吊起了小潘的胃口,死缠着我砍价。”任志强有意无意地向记者透露了这些谈判细节。

  虽然与CBD其他项目相比,尚都销售并不是特别好,潘石屹也放出风声来意欲收购尚都,但业界都认为尚都是任志强的一个好项目,根本就不会卖给潘石屹。出乎意料的是,在谈判两天后任志强竟然顶住来自公司的强大压力开了价。任志强的开价和潘石屹的出价之间每平方米相差3000多元,一时间僵住了。

  “转折”不经意间来到。据说有一天,北京某媒体举办一次小型座谈会,潘石屹、任志强先到,潘讲完后正准备离开,刘晓光到了。刘拉住潘说,“小潘,那件事就这么定了,周五晚上9点我们再到贵宾楼饭店谈一次”。其实他们谈的是另一件事。潘心中大喜,因为他分明看到了任志强的脸色有了些变化。随后,任、潘也定下了见面时间。如此巧合,连潘石屹自己也不免要觉得是上帝帮助,如果这一次老任还不想成交,那就说明潘石屹的出价实在是低到不可思议。

  无意间,刘晓光为“小潘”作了一次局,精明的老任也不免暗暗触动。“小潘”是最大的赢家?当记者问起任志强是否上了“小潘”的当时,他笑着回答说,反正我是赚了钱的。

  据内部人士透露,此次收购涉及金额近10亿元人民币。

  任志强说,华远既不缺钱也不缺能力,之所以要与SOHO合作完全是企业战略和战术上的需求。他说,“华远获取更大的发展不在一城一地的得失,而是要充分利用其取得土地粮票的优势,用更多的资金实现其发展的转移,发挥资金有效运作的竞争力。”不过,任志强的话真真假假。据透露,目前华远还有4块50万平方米以上的项目需要运作。其中,华远准备接手的一个综合性项目面积超过60万平方米,正在进行紧张谈判。买壳上市受挫的华远,还是需要大笔大笔的钱。

  而对于与任志强的强强联手,潘石屹认为,SOHO向来的优势是设计和产品,弱项在前期工作,收购尚都正好可以扬长避短。

  “SOHO在缺少粮票并希望能迅速提供市场现货,充分利用其已拥有的客户资源继续扩大其市场占有率和影响。同时,SOHO会利用市场销售额的增加,并从解决断顿可能造成业绩的非延续性出发,而打下市场上市和再融资的根基。”任志强的看法从来都是一针见血。显然,尚都收购的成功不仅仅是解了潘石屹燃眉之急,也是潘石屹从长计议的必然。

  “所有的联盟都是从利益驱使的单边合作开始的。当更多的人认为能从合作中获得自己的利益,并且会减少交易的成本和难度时,人们才可能会合作,更多的人才可能结成联盟。尤其是独立竞争会对自我保护及扩张增加困难时,合作则可以形成优势的互补,合作则是最简单的联盟的开始。”任志强强调。

  潘石屹承认判断失误

  潘石屹是一个很执著的人,做什么事都很专心,眼看建外SOHO快卖完了,他就一门心思扎到寻找新的土地项目上,其他什么也不管。这也就是他能迅速与任志强达成协议的原因。

  潘石屹这么着急上火地四处找地,是因为“我对市场对政策判断有失误”。潘有一句名言,本是讽刺别的开发商的,“庄稼种在了别人的地上”。早在2002年国土资源部下令停止土地协议出让时,潘石屹就开始了观望,不是不想圈地,是担心协议圈下的土地究竟是不是自己的,政府会不会动真格的,把它收回去?

  潘石屹一边大骂北京最大的泡沫是土地泡沫,一边还在犹豫观望,但绝大多数开发商都已行动起来。据统计,就在2002年7月至12月的几个月时间里,北京有8800多万平方米的土地以协议方式突击装到了各类投资、投机者的口袋里。而2003年北京市土地购置面积又比2002年增长了37.3%,达到了近1亿平方米。

  北京市将出台新的土地政策的消息,曾经让潘石屹很是兴奋过一阵,其中的兴奋点是,那些违反国土部禁令而圈下的8800多万平方米土地,会不会被政府收回,成为“种在别人地里的庄稼”?

  没有,政府将那8800多万平方米的存量用地合法化了,它们成为可以进入市场交易的“粮票”。潘石屹的期望再一次落了空。

  没关系,好在建外SOHO让潘石屹大赚特赚。有钱还买不到地?连任志强的尚都都买到手了。

  “在无数的机会与选择中,华远·尚都和SOHO·尚都成为了双方合作且各有分工特色的特点项目,并为此后更多的合作闯出了一条新路。在四号令之后的市场中也许会出现越来越多的合作模式,并成为市场中的发展趋势。”任志强说,4号令将使房地产业产生许多新的商业模式。

  “今年1月至今,承担北京所有土地公开交易重担的北京土地交易中心,没有交易过一块新增土地。”任志强认为,北京市看起来批出去的土地很多,实际上市场的供应量没有那么多,很多土地由于遇到诸如资金、债务或股权等障碍,没有形成“有效粮票”向市场推广。而近日,国土资源部已经提出全国土地供应要压缩19%,北京市也是如此,土地供应问题在近两年内可能还不会十分严重,眼前的一些“粮票”还能支撑一段时间,随着土地供应的吃紧,土地供应所导致的系列问题将逐步显露出来。

  “这种情况不得不使一部分房地产企业寻求新的商业模式。一方面中小企业的资金压力为大企业收购、并购提供了一个很好的时机;另一方面资金压力将迫使中小房地产企业联合起来,将各自手中的资金和资产组合起来,成立联合体,共同抗击风险。”业内人士透露,在北京房地产市场,“鸡蛋换粮票的故事还将不断发生。”

  

  



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