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杭州房价高企之谜--现有土地资源严重不足(图)
BUSINESS.SOHU.COM 2004年4月8日15:43 来源:[ 南方周末 ]
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  向春/制图

  有限供应土地的制度使杭州房价持续上涨。如不警惕,长三角内其它城市可能重蹈覆辙

  杭州房价高企之谜

  □本报见习记者 吴传震

  十多年来,家住杭州城西湖区蕲王街的唐老太爷一直在等待拆迁。现在,他打消了拆迁的念头,因为相比六年前,杭州的房价涨了四倍。

  唐老太爷一家四口住在两间1950年代造的木质结构房屋里,面积约20平方米。如若拆迁,以政府的补偿价每平方米5900元计,扣除折旧,唐老太爷大约能从政府手里拿到10万元。

  在六年前,10万元还能在市区买个50平方米的小户型,那时的杭州城平均房价是每平方米2000元。现在距西湖40分钟车程的三里亭的房价都已经涨到每平米5000元,10万元也只够买到20平方米。已入高龄的唐老太爷不愿意动那个脑筋了。

  唐老太爷心态的变化,折射出杭州城老百姓对房价不断走高的普遍不满情绪。这种情绪不仅在杭州出现,还在整个长三角蔓延。

  近两年城市房价全面上涨是长三角的普遍现象。杭州城区商品房的均价达到了7000元每平方米,部分楼盘超过12000元每平方米。南京市的河西、仙林两大板块的平均房价,从2002年初的每平方米3000元涨到6000元,苏州、宁波等长三角其他城市情况大致如此。

  相比长三角的其他城市(除上海外),杭州房地产市场发展,要领先2-3年的时间。房地产是杭州市的支柱产业,2003年杭州市房地产的开发投资占了同期固定资产投资的25.7%。

  但领跑者也有领跑者的苦恼。杭州城的老百姓对房价反应强烈。在过去一段时间内,无论是杭州市还是全国各地的舆论,都把情绪的宣泄口对准了温州炒房团,将当地房价的高涨归罪于这一特殊的投资群体。

  政府也顺势而动,参与了对炒作行为的打击。在2003年10月,杭州市政府针对二手房市场的炒作行为,宣布征收20%的个人交易税。南京市政府房管局在今年3月,出台了打击炒楼花和炒期房的行为。

  但事实上,温州炒房团并不是杭州等城市房价飞涨的根本原因,真正的症结在于杭州市政府的土地供应制度,由于长三角内一些城市采用了与杭州相似的土地供应制度,如不谨慎,杭州的一幕可能会在其他城市继续上演。

  不断刷新的记录

  根据2003年国土资源部的统计,杭州、南京的地价分别是老三和老四,排在北京、上海之后。而杭州城目前的地价之高,在几年前是无法想象的。

  2001年,两名温州人参与竞拍滨江区两块100亩左右的土地,最后分别以280万元每亩和200万元每亩成交。这对于杭州市来说,是个意外之喜,因为2000年滨江区的平均地价是80万元每亩。

  但成交后,两名温州人在受到同行的一致质疑后,丧失了自信,不敢付地款,赔了几百万保证金,打道回府了。令人啼笑皆非的是,到2002年,滨江区的平均地价竟涨到了400万元每亩。

  当然,也有吓不退的先知先觉者。2000年1月21日,宋都房地产公司参与竞拍杭州市东河边一块面积不到10亩的土地,副总王益平亲自举牌,一番杀将下来,最后以5600万元成交。那时,东河边平均地价是300万元每亩。

  成交后,同行们问王益平:这么贵的地,将来房价几何。王益平的回答是每平方米5500元,结果遭到一致的嘲笑,因为当时杭州城内只有极少楼盘房价超过5000元。

  杭州媒体第一次用“天价”形容宋都的这块地,但随后市场的发展,印证了王益平的判断,令嘲笑者们大跌眼镜。

  此后,“历史证明谁越先买地,谁受益越大。”浙江大学房地产研究所所长兼浙江证大房地产开发有限公司总经理赵杭生说。杭州市的地价拍卖记录一再被刷新,700万元每亩、800万元每亩,杭州媒体也开始改换词汇,用“宇宙价”来形容新的冠军。2001年,西湖边的都锦生丝织厂的地块拍卖,达到了1800万每亩。

  即便地价不断攀升,杭州市出让的土地也并不多。1999年土地出让仅492亩,其后两年的供应量也在1800亩左右,直到2002年,才上升为2300亩。

  这种少量供应土地的政策,其官方术语是“非饱和土地供应”。这种政策让市场始终处在饥渴状态,其主要手段通过限制土地供应来造成房地产市场的供不应求。

  该政策的有利之处十分明显,能够促进房地产市场发育。“没有这种土地供应政策,杭州市房地产市场就不可能保持连续12年的增长。”杭州市建委房地产管理处处长张新说。

  但这也是把双刃剑。“房地产行业有个规律,一般地价上涨一倍,房价就会上涨0.5倍。”赵杭生说。这把双刃剑的另一面就是推动地价不断向上走,从而间接推动房价的上涨。

  杭州市早在1997年下半年就组建了土地储备中心,对土地统购统销,实行招标拍卖。但据有关专家介绍,当时组建土地储备中心,主要是为国企改革服务。发展到现在的状况,实为无心插柳。

  2001年11月,杭州被国土资源部确定为全国国有土地资本运营的试点城市之一,随后杭州的经验被推广到全国。

  饥饿的市场

  “现在杭州市的新楼盘开盘,房产商往往把几套最差的户型拿出来卖,即使这样,在两个小时内就全卖光了。”杭州市民万先生说。

  1998年国家出台房改政策,直接刺激了杭州的房地产市场。

  当年上半年,市场还比较低迷,杭州城西的一些房地产商撑不下去,将手里的土地转了出去。但就在这部分房产商撤退不久,中央政府宣布全国实行房改,放宽了自1993年抽紧银根的金融政策。房地产商只要有地就能拿到银行贷款。

  1998年下半年,杭州市各家单位为了赶福利分房末班车,纷纷掏钱买房,动辄几十套、上百套,结果将杭州市5年来积压的商品房一扫而光。

  这项政策的启动同时意味着今后老百姓的住房问题,主要靠市场解决,断了老百姓对福利分房的依赖。

  但杭州市的房产商其时并没有做好心理准备。1999年7月,浙江证大房地产公司在杭州城西的一个楼盘发售,当时定的价格是2400元每平方米,这相对于1998年下半年,每平方已经涨了400元。赵杭生心里没有底,并不知道市场反应如何。但发售之后,令赵杭生喜出望外———该楼盘连涨17个月,几乎每个月上涨100元。

  与国家政策一同改变杭州市房地产供需结构的,还有杭州本地经济的发展。杭州的GDP从1998年的1134亿元,达到去年的2092亿元。

  到2003年,浙江省民营企业注册资本超过1600亿元,其中注册资本百万元以上的近25000家。这些企业老板的经济实力可观。

  1998年,杭州市政府提出“住在杭州”,并进行大规模的市政改造。此举吸引周边地区的老板们纷纷入杭,购置房产。据了解,外来富裕阶层购买了杭州一半的高档商品房和别墅。

  随着外地老板入杭的,还有温州炒房团这样特殊的投资群体。据了解,他们有时一次买下整个楼盘,然后就在该楼盘的附近开一家中介公司,专门炒这个楼盘,把房价做高。

  温州炒房团并不能主导整个房市的走势,但它造成了“鲇鱼效应”。杭州市的中高收入者,也渐渐发现了房子不仅是消费品,还可以投资,实现个人财产的保值增值。在外来投资客的带动下,这批人也纷纷去投资买房。因为银行的按揭利率为5%,而房价的增幅在10%,在他们看来,即使按揭炒房也是划算的。

  现在,杭州已经出现了二手房价格比新房贵的现象,其中城西地区特别严重。“二手房是现房,而新房是期房。”21世纪不动产杭州德家加盟店总经理黎从容如此解释。

  据宋都房地产公司副总王益平介绍,其实外来投资客最早是集中投资于城西地区,因为城西是从余杭划到杭州市的。杭州市的老城区在2000年之前对外地购房者实行了差别待遇,2000年取消后,投资行为才扩散到整个杭州市。

  由外来投资引领的投资行为,对杭州市房地产的最恶劣的影响,是放大了实际的市场需求,政府很难把握到市场的脉搏,从而无法对市场实现有效调控。

  左右为难

  现在,杭州市政府显然对接近失控的房价越来越担心。虽然它已经采取加强土地供应的措施,但仍然面临着两难局面。

  2003年,针对供需严重不平衡的情况,杭州市放出3512亩土地。今年,杭州宣布将再供应4500亩住宅用地。

  但此时,杭州市房地产市场的“水库”———土地储备中心,却除了正在征地拆迁的1000亩土地外,再无地可供。

  事实上,杭州的土地资源并不丰富。城西边是西湖,东边是钱塘江。杭州市以及新并入的两个区———余杭、萧山的土地资源享受独立管理权限,再除去一些开发区的土地,杭州市国土局手中握有560平方公里的土地。

  这几年,杭州老城区迁移的空间几乎没有了。1999年,杭州的土地供应主要以旧城改造和居民拆迁用地为主。2001年和2002年,工厂开始撤离城区。2003年,大专院校从老城区里迁出来,如杭州商业干部学校、中国计量学院、丝绸工学院等。

  杭州市利用土地杠杆进行市场调节的功能存在失灵的风险。

  “去哪里找出4500亩的土地?”这个问题一直困扰着杭州市国土局。“实在没有地,我们会拼命完成这项任务。”杭州市国土资源局的一位工作人员说。

  杭州市的两个老城区———上城区和下城区基本无地可供,今年的4500亩地将依靠西湖、江干、拱墅、滨江等区。

  即使4500亩土地全部到位,也不能补上供需缺口。据国土资源部的预测,杭州市2004年购房需求约为850万平方米,需要投放7100亩土地。

  单单依靠杭州市老城区的土地供应,并不足以缓解供需严重不平衡的局面,关键是要利用余杭和萧山的土地,但目前杭州市政府尚无法统一管理。

  有关专家认为,政府在利用土地进行调控时,如何测算被炒房行为放大的市场需求量也是一个问题。

  穷人问题谁解决

  “房地产市场只解决中高收入阶层的住房问题,解决不了穷人的问题。”绿城房地产集团有限公司执行总经理陈维说。

  而要解决杭州市的中低收入者住房问题,依靠的是经济适用房。

  据杭州市建委统计,杭州市经济适用房准购证总共发放了58000多张,需求面积为400多万平方米。去年新发证为20921张,但只供应了3375套,供应不足需求的五分之一。按照这种速度,5年也解决不完。

  为了缓解住房供需紧张的局面,杭州市从去年开始上政策。

  首先打击投机行为,杭州市政府去年规定二手房买卖必须向政府缴纳20%的个人交易税,以此增加炒房者的交易成本,该政策被证明效果适得其反。

  由于是卖方市场,在交易过程中,个人交易税被转嫁到买房者头上。“操作方法有两种,一是买卖双方私下协商,二是报高房价。”21世纪不动产杭州德家加盟店总经理黎从容说。

  政府可以从每笔交易中,获得5万-8万元的税收,这部分税收,又被转化为房价成本。实施该政策之后,杭州市二手房的价格在三个月内平均上涨了500元。

  今年2月,杭州市政府公布了《杭州市区单位自建经济适用住房建设与销售管理办法》,宣布允许符合规定的企事业单位自建经济适用房。3月宣布,今年在下沙和丁桥建两个四平方公里的大型普通居住区。

  目前,浙江省级机关的经济适用房———政苑小区,已开发完成。浙江省级机关的1805名干部将获得住房,目前正在分配中。

  该小区共有80多栋小高层和多层(有电梯),价格分别为2650元每平方米和3000元每平方米,浙江省的干部根据级别,享受不同的面积和不同的补贴。

  王科长是此次分房的得益者,她是浙江省委一个普通的副科级干部。按有关规定,她可以享受70平方米的住房,并获得12万的补贴款。如果她买房超出规定面积,在100平方之内,每平方增加100元。超出100平方,按市场价购买,浙江省政府规定的标准是每平方米3980元,比实际市场价格低1000多元。算下来,她买一个120平方的小高层,只需掏25.5万元,折合每平方米仅约为2000多元。

  但在杭州能享受这样住房条件的人并不多。杭州还有1万户根本买不起经济适用房的特困户,唐老太爷家就是这一万户之一。

  谁是下一个

  南京房地产市场的情况与杭州类似,不过由于南京的房地产市场在2000年启动,发展的规模与水平滞后于杭州,政府肩头的担子也比杭州轻。

  但即便如此,在南京市买房子,老百姓如果没有关系,就必须排一夜队,等到第二天天亮,楼盘开盘,否则,要想拿到房子,必须从握有房号的炒房者手中买房号。

  炒房者在杭州叫投资客,在南京就被称为“房虫”。因为炒房者多是南京本地居民,是内部的蛀虫。住在光华门的范先生,就是其中的一条虫。每有新楼盘开盘,范先生就混迹于排队大军之中。范先生通常是发动自己的亲戚朋友上阵,或者雇一批民工,目的就是拿到房号。然后倒手,一个房号通常可以赚2万-5万元。

  范先生还有另外一种方法,就是炒期房,交一万元的订金,成了期房名义上的主人。到期房上市之前,将之转手他人,从中赚取差额。

  这种现象的存在,使南京市老城区已经买不到每平方米5000元以下的房子。2003年下半年,南京的市民纷纷给市长信箱写信抱怨,人大代表们也在“两会”上要求政府采取措施。南京市房管局于2004年3月19日下达了禁止炒楼花和炒期房的通知。要求购房者必须采取实名制和期房转让必须具有产权证。

  南京市房产局的目的,一方面是打击投机行为,另一方面是希望南京市房价保持平稳上升。“房价应该涨,但不能这么涨下去,万一暴跌怎么办?”南京市房产局市场管理科科长方雪琴说。

  与房产局有同样担心是南京市的银行。据人民银行南京市分行的统计,2003年,南京市所有商业银行共向各大房地产商发放了110.59亿的贷款,而2002年只有45.6亿元。个人贷款是144.82亿元,2002年是104.3亿元。

  南京市的银行与开发商实行的是封闭运作,从一开始的土地贷款到最后的个人房贷解压,房地产商都在一家银行完成。如果房地产发生波动,影响最大的就是银行。

  “我心里是十分紧张的。”南京市某银行负责个人房贷的老总说。个人房贷业务是银行里的优质业务,风险比较小。但她就曾经拒绝给南京市某楼盘办理个人房贷。当时该楼盘的售价是15000元每平方米,根据央行的规定,只需八成即可,但该银行评估此地房价实际价值低于10000元每平方米。结果别的银行向该楼盘提供了个人房贷。

  据统计,南京市2003年新增商品房需求达900万平方米,而供应量为700万平方米左右,远不能满足需求,供需矛盾十分突出。

  如果要保持平衡,必须加大土地供应。南京市房管局副局长郭宏定表示,2003年,南京市又向市场供应了600万平方米的住宅用地,是前两年放出去土地的近三倍。但大量土地的释放会不会又过度打击楼市呢?这仍然是个难解之题。



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