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温州炒房团之再调查:经济适用房应该“下课”?
BUSINESS.SOHU.COM 2004年4月13日07:24 来源:[ 新京报 ]
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  尽管“温州炒房团”一直是媒体关注的话题,但中科院博士尹中立最近关于“温州炒房危害论”的一篇文章还是掀起了前所未有的轩然大波。一时间,“温州炒房团”成了全国媒体口诛笔伐的对象。>>进入温州炒房团专题

  推荐:温州炒房团为何在深圳却浅尝辄止?

  在这场针对温州炒房的批判中,我们还应该搞清楚这种现象背后的一些问题:一千亿元的资金对于中国庞大的房地产市场的影响力究竟能有多大?为什么“温州炒房团”成了民怨宣泄的对象?一些城市出台的狙击炒房的政策究竟能不能起到平抑房价的作用?

  市场经济不相信眼泪,一味的宣泄也解决不了问题。我们想通过自己的调查尽可能地还原温州炒房团的真相,帮助大家多一些角度地思考“居者有其屋”的问题。

  温州人购房路线成房价涨升风向标

  从杭州、上海到全国

  在美丽富庶的江南城市杭州流传着这样一个财富故事:1999年,温州一位姓余的老板以每平方米约2700元的价格,在杭州城西一举买下刚开盘的28套商品房。2001年,房价已升到每平方米近5000元。余以4700元的价格在二手房市场变现,不到1年半的时间,净赚500万元。

  这是有据可查的、最早的有关温州人购买杭州房产的新闻。5年过去了,杭州的百姓一提起“温州炒房团”,首先告诉记者的就是这个几乎家喻户晓的真实故事。

  杭州房地产市场化起步于1997年,暴涨于1999年,并一路飙升。据杭州市国土局原局长朱寅传透露,购买杭州商品房的人中,本地人不到50%,而外地人以温州人、台州人居多。一个比较公认的数字是,在购房者中,温州人超过了20%。

  紧邻杭州的另一个大都会———上海,是温州人置业的另一个乐园。

  陈康汉,这位当年的带团者现在已经是上海市浙江商会的秘书长。陈康汉清楚地记得:当时的购房者基本上是温州的大小老板,购房资金也是他们经商办厂积累的闲散资金,急需有新的消费和投资方向。

  据一个非正式的统计数据显示,在温州人购买上海的商品房达到高潮时,上海的房子有20%至30%是由温州人买走的。

  一位不愿透露姓名的地产界人士告诉记者,2001年时,当时上海市政府对于温州购房团的态度是非常积极的,市政府领导甚至在私下打过招呼“要服务好温州购房团”。

  一个非常明显的鼓励政策就是购买上海的商品房给上海市的“蓝户口”。这对于温州人来说是一个巨大的诱惑。因为上海的教育条件整体上明显优于温州。有了“户口”,温州的孩子就可以明正言顺地与上海的孩子进同一个课堂了。

  自2001年以来,当年上海普通住宅、公寓以及别墅的季度销售面积平均增长率就高达15.2%、16.7%、22%,热点地区的楼盘价格急剧走高。据国家统计局最新的统计数据显示,目前,上海商品房价格已超过了北京,成为了内地房价最高的城市。

  据《温州晚报》房产工作室高浩翔介绍,2003年下半年开始《温州晚报》购房团顺应温州购房者的需求,将购房团的足迹向全国各地拓展,仅半年时间《温州晚报》购房团去过内蒙古的呼和浩特和武汉、青岛、南昌、深圳及东南亚国家越南等地。截至2003年底,《温州晚报》购房团共出团52次,带领3686人外出购房。

  现在,在温州,炒房已经从最初的有钱老板的行为演变为一场“全民运动”。据不完全统计,一共有4万温州买房人在全国游动。对于一些经济实力不强的家庭来说,几家人合起来投资一套住宅也是比较正常的事。

  “在温州人的眼里,一块两块的是钱,一毛两毛也是钱,是钱就要赚。”温州市政府驻京联络处办公室主任林锡陆这样解释温州人的理念。记者是在北池子一个极不起眼的两层小楼里采访他的,那里就是在全国人民的眼里“遍地是金”的温州的驻京办事处。

  “温州人的想法很简单,哪里有钱赚就到哪里去。温州人投资一套房子往往只需要一天的时间,跟着团到一个地方,考察一下周围的环境,预计一下半年、一年这个地方的变化能有多大,升值的空间有多少,然后就拍板是买还是不买。温州人不用考虑两年、三年后地铁会修到哪里,桥会建到哪里。温州人向来做的都是短、平、快的项目。”林锡陆说。

  一时间,温州人的购房路线成了房价上涨的“风向标”。有关部门统计,2003年四季度重庆房价涨幅高达10.9%,高居西部城市之首,而去年成交量中至少10%属于炒家。

  温州人将购房的视野拓展到全中国之后,对温州人的“讨伐”也变成了一场“运动”。

  房价暴涨是温州人的错?

  “对于中西部地区来说,目前温州的资金进去确实会有一定的影响,因为那里的房价比较低,房地产市场的总体规模还不大,但是那里的房价肯定是会随着GDP的增长而上涨的,只不过温州的资金起到了一个催化剂的作用。”浙江广厦宣传部经理王朝前认为。

  而行政介入的却不是中西部地区。4月1日起南京市正式开始实施《加强商品房预售管理实施细则》,炒卖期房的销售公司和销售人员将被吊销资质。据悉,南京是迄今为止国内惟一明确通过行政手段控制期房炒作的城市。杭州、上海也已经或者正在制定相关的政策。

  “对于杭州、上海以及北京这样的城市来说,城市本身具有房价上涨的因素,而且城市的消费能力相对较高,所以现在温州炒房团对于这些城市来说已经掀不起什么大的风浪了。”王朝前先生告诉记者。

  是什么推动了沪杭房价的不断上涨?一个案例就足以说明问题:2003年10月,一块位于上海闵行区莘庄以南的土地的中标价高达每亩380万元。加上各种成本,开发商即使将价格定在7000元也几乎无利可图。

  那为什么中西部地区政府反而不干预?“在房地产市场启动的初期,当地政府需要外界资金的进入来推动房地产的开发,推进市场的发展。就像当时上海市政府鼓励温州人来买房一样。”一位专家指点迷津。

  “温州炒房团顶多是一种心理暗示,当地的资金、房地产商、媒体、土地的炒家一哄而上,他的作用就被放大了。”中国人民大学土地管理系教研室主任张占录副教授认为。

  “而像南京采用的实名制其实也是起不到作用的,顶多他会让当地居民有一种心理上的安全感,但是过不了多久他们就会发现价格该是多少还是多少。”张占录说。

  “将全国房价上涨的罪责全都推给温州人是不公平的。”中国人民大学行政管理学系主任毛寿龙教授反问,“1000亿元的资金能把整个中国房地产炒起来?”

  “对于政府来说,针对温州人的讨伐可以转移很多视线,大众的情绪也可以得到宣泄。对于普通老百姓的心态来说,这其实也是不理智的仇富心理的一种表现。”一位不愿意透露姓名的专家尖锐地比喻,“就像是得了感冒的病人,往往怪传染给自己的人,但是不想想自己平时为什么不锻炼?”

  “全国的房地产行业不够规范,很多方面不健全,温州人看到了其中的机会,手里又有资金于是就做起来了。但是,温州人都是用真金实银,温州的老百姓同时也在承受市场的风险。”林锡陆说。

  “要想解决低收入群体的住房问题,最关键的是规范我们的监管行为。”一位业内人士告诉记者,“在杭州,经济适用房一个小区一千套房子一次只拿出300套来出售,普通百姓排上一天一夜的队也买不到房子。杭州市中心中北路那边现在正在造一个新的面向副市长以上的级别的经济适用房小区,一平米3200元至3300元,复式的房子,老百姓怨声载道。”

  毛寿龙认为,在经济结构调整的过程中,供给不足等原因造成了中国房地产目前的状况。在全国房价上涨的过程中,温州的购房者只是获利的一个群体,而且可以肯定的是只是一个很小的群体。

  “居者有其屋是政府部门的事,现在的舆论却引导大家通过打压温州炒房团来解决问题,这是不可能的。” 毛寿龙说。

  炒房带来金融风险?

  “尽管一些研究表明温州人购房时习惯于使用自有资金,但是他们的行为所带动的一些跟风者的购房行为往往借用的是银行的资金。”浦东发展银行个人金融部总经理朱俊霞解释。

  而实际情况也确实十分普遍。“先知先觉的温州有钱人,带动了后知后觉的温州人,接下来就是本地的投资者,等到大部分老百姓明白过来之后,房价已经变成居高不下了,但还是有跟风的人在追涨。”杭州某商业银行的闵先生告诉记者,“现在,‘炒房’的风气在江浙蔓延得很快。”

  杭州潘女士的儿子一直想买一辆“高尔夫”,但就是这笔并不高昂的首付款,潘女士犹豫了大半年还是没有出手。但她却十分爽快地拿出了十几万元在杭州周边城市临安投资了一套商品房。

  “大家买房子都赚钱了,我不会那么倒霉吧。”潘女士说。

  浦发银行金融机构部副总经理王国文博士说:“这个问题应该放到更宽泛的范围中去看。房地产行业75%的土地购置和开发资金都来自商业银行贷款。在房地产市场的资金链条中,商业银行参与了几乎整个过程。任何一个环节出现问题,银行都会承担很大的风险。”

  为什么温州会全民炒房?

  “温州人不喜欢炒股票、买基金,温州人喜欢实打实的交易。”林锡陆主任告诉记者,“这与温州人的性格、温州的发展模式等等方面都有关系。”

  林锡陆形象地介绍温州经济形成的心理和环境因素:“50年代温州是前线(对台作战)、60年代温州是火线(文攻武斗)、70年代是短线(缺乏资源),所以温州人形成了家族式的、自我发展的道路。”

  温州人被称为中国的“犹太人”,其血液中流淌着顽强的商业本能,其足迹更是遍布全国各地和世界各地。据温州市统计局调查,在温州外经营的温州人约达200万人,也就是说,4个温州人中就有1个在外经商办企业当老板。在外温州人2001年创造了563亿元的国内生产总值,相当于该年温州本地国内生产总值的60%。

  “温州的民间资金很雄厚,像做生意需要钱什么的,向亲戚朋友借个几百万都不是问题。另外温州在外地的人很多,在当地买房置业是很正常的事,温州人之间在外地又都差不多互相熟悉,一个人一看这个楼盘不错,买一套,其他的亲戚朋友也都纷纷跟进来买。”《乐清日报》的记者部主任陈胜国分析道,“更重要的是,他们接触到的更多的是一些商业上的人,平时更多是从事商业活动,对很多商业信息非常敏锐,而且温州人在投资上又很有胆识。”

  “在浙江流传着一句话:温州人的头发都是空心的。他讲的就是温州人太聪明了,太能寻找机会了。”王朝前对于温州有很多的直观感受,“每年温州人在过年的时候,家族里的几家几户,或者是几个要好的朋友聚集在一起,各自发表自己对下一年的运作项目的看法,大家经过讨论后决定一个投资方向,然后各家各户开始集资。”

  在投资楼市的运作上,温州人用的也是同样的方式。

  陈胜国介绍说:“其实温州人在全国各地购房的局面与温州以前经济的发展模式还是有很大的相似之处的。一开始纷纷在上海等地置房产主要还是亲戚朋友间的辐射作用,一个人眼光活一些,其他人就可以跟上来。其实我们温州以前很多家庭作坊都是这么亲戚带亲戚带出来的,出去做生意也是一样,一个人出去几年之后立足了,他就会带带亲戚带带朋友。”

  “温州本地的经济已经十分地市场化,在温州50年代卖鸡蛋一天就已经有4个价格,外地为了本地的发展推出很多暂时性的优惠政策,温州人就是抓住了这些一闪而过的机遇。除了投资楼盘,前一段时间温州人在全国投资了很多的专业市场,现在我又听说在各地建商业步行街。”林锡陆说,“这些人在全国各地发展,在商海的搏击中,都形成了敏锐的眼光,这些因素使他们在投资的时候有很高的成功率,这些是一般人所达不到的。”

  同时林锡陆坦承,温州经济的发展有自己的瓶颈:文化底蕴的缺乏增加了温州经济进一步发展的难度,科技力量薄弱、内部管理不够现代化,所以在温州现在投资房产是成本最低、风险最低、收益最大的一项投资。

  “温州经济在它的起步阶段,也就是资本的原始积累阶段已经出现过一次信用危机,现在,在温州经济面临一个转型期的时候,‘温州模式’再次遇到了考验。”一位业内人士评价。

  一时间,温州人的购房路线成了房价上涨的“风向标”。有关部门统计,2003年四季度重庆房价涨幅高达10.9%,高居西部城市之首,而去年成交量中至少10%属于炒家。

  温州人将购房的视野拓展到全中国之后,对温州人的“讨伐”也变成了一场“运动”。

  ■ 专家访谈

  刘维新:必须制约温州炒房团

  在市场经济的环境下温州人“炒房”到底有没有错?就此问题本报记者采访了社科院研究员、中国城市经济学会副会长刘维新。

  特殊国情决定了必须制约炒房

  《新京报》:很多人士认为市场经济时代有钱买房是天经地义的事,政府没有权利干涉,您怎样看待这个问题?

  刘维新:从我们国家当前的情况来看,住房主要是为了解决人们的居住问题,因为当前我们国家还有300万人居住在人均不足6平米的住房内。另外,我们国家有着自身特殊的环境,因为我们国家的土地不多,现在人均矛盾很突出,我们国家不可能专门拿出一部分土地供某些人去炒作。房地产产品是一种特殊产品,它不是一般商品,因此在处理这个特殊产品的情况下应该有一些特殊的政策。要根据我们国家的人民生活水平来制定政策,任意的炒作应该给予严厉制约。不能全部放开,全部放开会控制不住。要说市场经济,在国外根本没有炒作的空间,而且税收很严格,在国外如果像温州购房团这样买楼缴税就缴得让你赔死里面,现在我国在税收、法律方面还不健全,这样给了投资者很大空间。在加拿大,政府对个人住房有三种人是照顾的:一个是自住居民,一个是65以上的老人,再一个是退伍军人,除此之外有两套以上住房的,收税从百分之零点几到十几,管理很严格,我们国家这一块太缺乏。

  《新京报》:如果政府不制约的话可能产生什么后果?

  刘维新:不制约就可能导致两个后果:1、真正希望改变居住环境的居民没有条件去买房;2、它可以催起房地产行业的泡沫,使得房价高于实际价值。而房地产的泡沫进而会导致经济泡沫,比如像日本,日本的房地产泡沫已经破灭十几年了,到现在还没有缓过气来。我国1993年的房地产热,北海、惠州和海南,当时是房地产泡沫最厉害的地方,像北海至今已经十年多了,但至今还没有喘过气来,就是因为当时的土地价格和炒作后的价格涨了将近7倍。

  《新京报》:用什么样的方式来抑制能起到实际作用呢?

  刘维新:我认为有两个办法:

  1、现在有些地方规定购房方如果买了房之后不在这里居住,五年之内不允许出卖。这个做法虽然暂时可以起到作用,但不是作为市场经济的办法,因为经济有自己的运行规律,市场经济下,有钱你就应该让他买,也应该允许他卖。这种方法未必见得好,但有的地方已经采取。

  2、可以用市场经济的方法来抑制这种炒作,比如高收税。可以用土地增值税的累计率,从20%至60%征收,这样炒房就无利可图了。但是现在我们国家还没开征物业税,等下一步开征了物业税,这种炒房行为还会得到进一步制约。

  切实引导民间资金合理流动

  《新京报》:温州人自己也很明白自己是在钻政策的空子,随着经济制度的不断完善,这样的可乘之机会越来越少,应该怎样引导民间资金正确流动呢?

  刘维新:温州现在私人的资产比较丰富,而没有别的好的资金投向,那么现在通过房地产的炒作能够赚到钱,资金当然会涌向这一块。从经济规律来说,你不能硬性地去制止。关键问题是这种资金我们国家怎么把民间资本的融资活动给开个口,让私有资金能够在资本市场上运动,把这种资金给它疏导一个出路,不能让他们被迫炒房地产,因为这样的炒作为社会本身带不来价值,而且是损害了大多数人的利益而富了少数人。那么政府应该允许民间资本合理的流动,像民间银行啊这些应该发展,但现在金融政策还不允许。这就逼得这些民间资本走向了投机的路子。还有就是要引导这些资金走向正确的投资方向,现在我国的失业率很高,但没有就业岗位,没有就业岗位关键的问题是缺乏工业企业,因为就业岗位真正多的还是工业企业,把民间资本引向工业系统,这样这些资金的流向也会由弊变成利。

  经济适用房易滋生腐败

  《新京报》:从根本上说,居者有其屋应该是政府的责任,让一些民间资本来承担社会责任是不是要求太高了?

  刘维新:确实有这方面的问题。像各地的经济适用房,政府把这种控制的权力交给房地产开发商,这本来是政府的职能,开发商作为一家企业没有义务来承担政府的职责,我盖好后谁给钱就卖给谁嘛。以至于现在造成像回龙观、天通苑、望京等有相当比例的经济适用房是有钱人买走的,它没有真正达到解决中低收入者购房问题的目的。既然是市场经济,那这种经济适用房本身等于双轨制的,而且土地是无价的,现在放弃市场经济的运作,实际上最终的出发点是要把这些钱补贴到中低收入者身上,但最后被高收入者买了,这不等于劫贫济富吗?现在北京的经济适用房只要你发号,就会有成千上万人在排队,甚至于出现炒号现象,一个号就卖到几万块钱,可见在市场经济条件下出现这种情况是不正常的,哪能说一个号就能卖到几万块?这就必然会存在很大的腐败成分,就是说可以通过关系去搞房子,因为搞到房子就能搞到很多钱。

  《新京报》:那有什么比较好的解决办法吗?

  刘维新:政府的主要职能是解决廉租房,不是解决经济适用房。炒房者不光是商品房也包括经济适用房,有很多有钱人买了经济适用房根本就不是自己去住,是用来炒作。所以经济适用房应该下课了。



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