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给温州购房团一枚大勋章 经营城市有功劳?
BUSINESS.SOHU.COM 2004年4月16日08:10 [ 童大焕 ] 来源:[ 新京报 ]
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  温州约有800万人口,其中城区人口约200万,民间盛传的温州在全国各地有10万人炒楼,炒楼资金达1000亿元至1500亿元甚至更多,不是没有可能的。1000亿元至1500亿元是个什么概念?若根据北京官方公布的平均价格4700元每平米计算,它可以一举拿下20几万套房!而据估计,北京未来几年每年的需求也就是20万套!而2003年全国房地产开发投资总额也不过10106亿元人民币,温州购房团的资金居然有其十分之一强。这当然不是一笔小数目。温州购房团像龙卷风一样卷到哪里,哪里就要出现楼市地震。

  然而,问题并没有这么简单。就像没有什么力量可以阻止资本合理合法地自由流动,也就没有什么力量可以真正“喊停”温州购房团一样,同样也没有什么力量可以把“温州购房团”所拥有的千亿资金真正地集结成一枚重磅炸弹!温州购房团除了偶尔组团形成集体谈判的力量之外,绝大多数时候都是各自为战的散兵游勇。据测算,温州购房团的资金在一地均未超过当地市场总量的5%,要掀起什么大波浪自然也不可能。

  如果把温州购房团比做操盘手,那么其炒动楼市的前提条件就是在他的下面有大量的接盘手,否则大量的温州购房者将会将自己炒成房东,把自己套牢。而根据市场的供需理论,除非法律规定供需双方不得直接面对面,必须经过一个中间机构才能完成房屋交易,否则即使需求旺盛,也不一定非得要冒出个“温州购房团”。温州购房团又没有什么点石成金的手,什么房屋到了他手里都会保值增值。

  那么,温州购房团的方向指向哪里?楼价高企的真正原因又是什么?

  毫无疑问,温州购房团所到之处,基本上都是楼市供不应求的地方。

  按理说,需求会刺激供给,需求旺盛,价格就上扬,供给就会充足;供给充足,价格就会根据市场规律下滑。但房地产市场不完全遵循这个市场的天然法则。因为表面上,房地产市场是一个众多地产商厮杀竞争的市场,但它实际上仍然是一个高度垄断的市场,因为房地产市场供应基本的三个链条:土地供应———房产供应———房屋需求中,土地供应完全彻底垄断在各地方政府手中。

  以杭州为例。从1999年开始,杭州房产出现供不应求的态势,但就在这一年,杭州土地供应量却创造了历史新低,仅500亩。在之前的1995年至1999年,杭州市共出让的房地产开发用地是4407亩,其中1998年为2200亩。2000年,杭州一般楼盘价格的增幅都在每平方米500元以上,一些品牌楼盘涨幅则突破千元。这时候,市场供需矛盾已经变得尖锐,但杭州坚持“非饱和适度供应,有计划出让,保持卖方市场”的供地政策,大多数地产开发商处于“半饥饿”状态,土地拍卖价连年攀升。建立在土地供应不足基础上的商品房供求紧缺,使杭州房价连年攀高。到目前,在杭州市区已很难找到每平方米7000元以下的房子(《中国青年报》4月9日)。

  诚如专家所言,“可以说,这些年房价飙升的主因是地价飙升,而地价飙升又是地方政府‘调控’的结果。”

  在市场配置资源的情况下,房屋的价格和数量是由供需关系决定的,取决于供需曲线的均衡点。但问题在于,在目前的土地储备制度下,土地被政府部门高度垄断。政府千方百计提高地价,同时又廉价从老百姓手中收回土地,不仅造成房地产价格的上扬,而且制造出更多的拆迁征地矛盾。与此相似的还有天津市。它通过“经营城市”高度垄断了土地,然后抬高价格,连续几年不温不火的天津房地产市场,自去年下半年突然开始火爆。

  政府通过大规模拆迁,一方面获得大量廉价土地,另一方面“制造”出大量的房屋需求者。有统计显示,目前天津市内六区的房价与去年同期相比,平均涨幅达到20%,个别区域及项目已经达到25%左右,上涨幅度在每平方米500元到1000元(《中国青年报》4月12日)。

  在整个房地产市场的各个环节中,温州购房团所能起的作用,更多的是因为他们先得市场的洗礼,在许多人还在计划经济的思维中徘徊的时候,先下手为强,分得一杯羹而已。真正操纵地产价格的,就是土地。有资料表明,土地价格每上涨一倍,房地产价格就上涨0.5倍以上。在批评温州人造成一些地方房价非理性上涨时,我们更应该看到温州人在楼市中的积极作用,他们促进了市场的活跃,同时促使当地政府的有关政策更加完善。至少使矛盾的暴露更快更彻底些。因此,给温州购房团发一枚大勋章,当不为过。

  可以说,房价上升不仅导致了百姓负担的加重,而且对于地方政府来说,也是一种杀鸡取卵之举,它使城市经济的各种成本都随之相应提升,对地方经济的发展会造成长期的负面影响。解决问题的根本办法,不是调整土地供应政策,而是应该打破政府垄断土地的制度,让开发商和居民自己面对面进行交易谈判。政府在房地产市场中惟一要做的,就是城市长远和整体规划。然而在相当多地方,土地已经成为地方政府最重要的财力来源,做到这一点谈何容易。



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