异地投资是“商机”还是“投机”？
故事开场
灯碧辉煌的销售中心，走进一个西装笔挺、面色黄黑的中年人。他操着浓重的江浙口音吃力地说着普通话。和漂亮的销售小姐站在一起时，他完全是一副农民模样。他对楼盘作了一些简单的了解就离开了。
第二天，这个中年人带了七、八个人来，买下了几幢单元楼，而且付的是现金，销售员点钱点了一下午。
这种场面正在全国各地频频上演。下单迅速，团体购买，出手很大，快进快出。这些富有视觉冲击力的特点，构成了这一人群的独特气质，给人们留下深刻印象。
这就是在全国房地产市场已经享有盛名的温州炒房客。一段时间以来，关于他们的故事几乎成了传奇。
腰上挂了35把钥匙
2000年秋天，记者在杭州偶遇一个温州瑞安人虞先生，听说了他的购房故事。
1998年，杭州的房地产市场刚刚开始往上走。对大部分杭州人来说，商品房还是一个遥远的概念。所谓的楼市也还在发育之中。
虞先生看中了地处城西蒋村的一个楼盘。他用个人的名义，一举买下了28套房子，其中一部分是住宅，一部分是商铺。当时的价格每平方米2000多元。
虞先生后来到处跟人讲，他是个做大生意的人，这种炒房营利的小钱他是不屑于赚的，买房是要分给公司员工。虽然是以他的名义，但实际是每个人自己付钱。
在1998年的时候，开发商还没有后来那么牛气。虞先生因为一个人买了那么多房子真正享受到了比较强烈的“上帝”的感觉。
到2001年的时候，房价已经涨到4600元一平方米。虞先生再次来到了杭州。很快，每一套房子都以差不多20万元的净利润成交。两年前的这一投资，至今获得了五六百万元的回报。大批的温州人从楼市中赚得钵满盂满，按照他们的说法是“数钱数得手发抖”。
一位不愿透露名字的季先生两年前用首付20％的启动资金（约120万元），在上海买了20套商住房，每套约40平方米。又花了80万元把每套房子的家俱配齐。尔后全部出租，每月每套收租3000元。他再用租金顶按揭款。这一进一出，每月还赚2万元。前不久，房子增值达一倍多。季先生又出手将房子卖掉，再次买下一批新房。
温州国贸大厦的一位程老板裤腰上挂了35把钥匙。2002年底，他在上海买了35套别墅。过了一年，每套房子涨了100万元。但他目前还舍不得卖。
“小猪要养成大猪才能卖好价钱”，不少人这么说。
胆大心细 风险自担
长期以来，温州炒房客在媒体上是以一种模糊面目出现的。有人视他们为投资理财的高手，更多人认为他们是扰乱市场秩序的投机者，炒高了房价，是很多人买不起房子的罪魁祸首。
很多人认为，温州购房团一掷千金，肯定个个都是老板，实际上，据专业代理营销全国各地楼盘的温州超然不动产营销机构董事长吴昊及温州都市报广告部副主任刘琳琳介绍，在“温州购房团”大军中，“工薪阶层”占了1／3。还有一帮“太太购房团”，还有大妈、老太太……
温州市产权交易中心经理贺平告诉记者，她的一位朋友王先生是温州一家事业单位的职工，称得上是楼市“空手套白狼”的典型。2002年的一天，压根就没打算购房的王先生与贺平一道出差上海，看到徐家汇一家开发商在销售花园式商住楼，每套150平方米，每平方米7600元。再一打听，这是“天价”，问津者鲜有。王先生回温州后，大胆地将自住房拿去抵押，从银行贷到几十万元钱。他用这笔钱付了20％的“首付”，剩余的钱用来支付每月4500元的“按揭”（连付30年）。前不久，他因儿子要出国留学，急需用钱，就将这套房子挂到网上出售。他出价每平方米13000元，整整比进价高出5400元。想不到有人愿出14000元“求”他出让。两年不到，王先生净赚了70多万元。
苍南县机关干部刘先生比王先生更有胆识。去年，有人向他推荐，上海有一处好地块，建议合伙“吃下”。作为一介机关干部，他囊中羞涩，于是毅然卖掉居住房，全家搬入出租的陋室。然后用卖房所得的110万元钱与数人合资，购下上海一宗土地联合开发房产。仅一年多时间，110万元就翻成1000万元。
河北省秦皇岛市金原房地产开发公司副总经理刘伟，在温州今年2月中旬的房展中，带来48000万平方米的金原国际大厦和30000平方米的金原家居装饰城。他说，他们对温州感受强烈，情有独钟。去年10月，他们曾在杭州参加一个全国商业地产展销会，杭州人来看房的，仅十来个人，基本没成交。去年12月，他投石问路，带了几层商铺第一次到温州参加房展。结果，每平方米均价8000元的商铺成交额达4000多万元。紧跟着，一支300多人的温州“看房团”赶到秦皇岛“统购”。
刘伟说，他们之所以看好温州，主要原因：一是温州经济非常活跃，温州人手中有钱，有实力；二是温州人投资意识很强，热衷于买进卖出。三是温州人对房地产的投资理念比较超前。他们认为外地房地产的“今天”就是温州的“昨天”；温州的“今天”，就是外地的“明天”和“后天”。四是温州人的投资潜力还很大。据了解，有一批温州华侨也已挟资加入购房队伍中。
“我们对温州人特别钦佩，他们的市场洞察力太独到了”，刘伟举例说，温州人来秦皇岛购房考察，先分析秦皇岛的“沿海开放城市”、“京都后花园”、“全国著名旅游圣地”（山海关、北戴河）等几大环境要素对房地产升值的影响力，再分析中央取消“夏都”后，今年秦皇岛市投入100亿元资金改善城市基础设施对房地产升值空间的扩张力，又将秦皇岛目前每平方米3000元左右的房价，与对岸大连每平方米1万元的房价作比较，认为秦皇岛是“正在向上窜的城市”，房产发展空间大、升值空间大。该公司业务经理王珂说，有一个细节给他留下深刻印象，温州人到了秦皇岛，他在金原国际大厦现场向他们介绍，这里的写字楼、商铺位于市中心。温州人也不言语，事后悄悄叫了辆出租车，要司机把他们拉到市中心去。司机说，这里就是市中心。他们这才放心。还有，为了了解当地的经济生活水平，他们会向餐馆服务员细细询问每月的工资收入等。
善捕机会 理财得法
这些年，温州购房团在全国各地的名声越来越响，毁誉参半。一段时间甚至出现了所谓政府或有关方面“封杀”、“喊停”温州购房团的传闻。对待这些，温州人一般都是一笑置之。
从20多年的温州经济发展历程来看，在市场中将聪明才智发挥到极至的同时，温州炒房客也像上世纪80年代对待“资社之争”的压力一样，对来自官方、舆论的声音是比较不重视的。
最近在温州举行的一次房交会上，福州一家开发商带来一个商住大楼盘，“卖点”之一是，除所有该有的配套设施外，外加一项“温泉到户”。楼盘销售价仅2680—4000元。会展期间开发商向每个购买者房预收5000元订金。一开馆，该展位就出现极度的混乱。开发商自己派来的工作人员招架不住，立即向会展中心“报警”，要求派保安保护。此时，房管稽查部门也应声到现场调查，发现该参展商参展手续不完备，尚未办好预售证。于是将之查封。
开发商收拾完“家伙”，退回下塌的新南亚饭店。
事后，一群温州人追到饭店，硬是“私下”缠着开发商订购了11套“温泉到户”的楼房。他们说，中国南北大动脉“同三”线高速公路开通，温州——福州仅三四个小时的车程，与温州的每平方米接近万元的房价相比，2680—4000元简直是“原始股”。
会展一结束，一个由80人组成的“温州购房团”即开到福州，疯狂地购买“温泉到户”。据悉，仅过了半个来月，“温泉到户”就差不多告罄。
善于发现财源的温州人用了另外一种说法来诠释自己的炒房行为。一些人认为，别看几百上千万地入帐，实际也谈不上赚大钱。因为——假如用房子来计量的话，炒房行为只是紧跟房子涨价的步伐，保证自己的个人财产不至于因为房价上升而贬值，说到底只是“保值”并力争“增值”而已。
不少专家分析说，预计今年全国居民消费价格指数将在3％以上运行，银行储蓄利率税后为1．58％。一笔钱存在银行，实际利率应为－1．42％。也就是说，10000元存在银行，一年后不仅没有增加，反而损耗成了9858元。
在银行利率没有调整的情况下，个人储蓄只能寻找投资方向，才能实现保值增值，否则面临的就是资产缩水。据统计，去年温州市居民银行个人存款余额高达1800亿元。这还不包括大批走南闯北的温州人在外地储蓄的大量资金。这些民间资金都在寻找去向。据不少理财专家分析，当前个人投资最佳出路是三项：投资基金、房产和艺术品。
据记者了解，在温州人的地域性格中，比较喜欢投资看得见、摸得着的东西。温州“多股东、少股民”。虚无飘渺的股票不太受重视，而某种实实在在的“本本”却备受青睐。如一个三轮车营运证可以被炒到12万元，一个出租车营运证可以被炒到110万元。在整个浙江，富裕起来之后买房置地，这是深入人们血液的观念。地契、房契，意味着财富、信用、养老保障，是可以传给后代的家族基业。在这样的传统观念下，文化素质并不出众、并时怀危机感的温州人在投资基金、房产和艺术品中偏好房产是一件理所当然的事。
都来争吊温州人“胃口”
据一个被到处引用的数字说，遍布全国的温州人中有10万炒房客，炒房资金达到1000亿元。事实上，被称为“楼市杀手”的温州炒房客到底有多少人、调动多少资金，谁也说不清。温州市政府、中国银行温州市分行及有关经济专家也对这两个数字予以否认。
前不久，温州市产权交易中心在温州市国际会展中心主办了一场空前的楼盘会展。为期4天的展会每天像农贸市场一样人声鼎沸。5000多平方米的会展大厅内人山人海，每个展台人头攒动，现场签约订购者成群结队，4天的人流量高达5万人次。
参加会展的包括上海、北京、香港、澳门、成都等19个城市的各种商铺、商住楼、别墅、酒店等多种类型房产。据不完全统计，这次展会的交易额达14．6亿元。而内部消息透露，实际交易额至少超出此数一倍。
上海楼盘占了此次会展一半的份额。上海中远龙阳公寓楼售出50套房子，收进3000万元。上海徐家汇飞洲广场商铺在开展当日，整个一幢楼就被温州人订购一空。上海圣骊澳门苑为温州人准备了两幢楼，一幢17层，一幢24层，均价每平方米8800元。结果仅展两天就一售而空。与上海毗邻的江苏益阳步行街（商铺）也在会展的第一天即告售罄，开发商激动得说不出话来……
不少温州人认为，随着设计和建设水平的不断上升，房地产的竞争，到最后已经不是具体楼盘的竞争，而是城市环境的竞争。上海的发展空间最大，因此房产升值的空间也最大。上海的开发商看中温州的是，温州购房人群最多，炒房资金最雄厚，“通吃”的胃口最大，对上海房产的贡献最大。
温州市每年都举行名目繁多的房屋、楼盘会展。温州市体改委所属的温州市房产交易中心和温州市房管局直属的房产交易所这两家专业机构分别借用国际会展中心和人民路房展大厅，频频举办房展会。去年以来，当地一些媒体也纷纷加入，争相分一杯羹。温州商报在体育馆频频举办不大不小的房展会。温州晚报利用其现代化大楼的优势，将房展办进自己的“家”里，在报社办公楼的一二层大厅长年固定布展，参展的有近10个城市的楼盘，不断滚动、刷新。他们称自己是“永不落幕的房展会”。
是对是错 市场评说
有统计数据显示，在美国、英国等发达国家里，住房的自有率也不过才60％左右，而我国远远超过了这个数字，达到了70％以上，有的城市甚至超过了80％。据分析，在呼喊房价太高，痛恨所谓温州客“炒高房价”的人当中，大量的是福利分房的受惠者。这些人群的内心实际是个矛盾体。一方面，为买不起新房而生气，另一方面，假如通过行政干预导致房价真的下降，又会给他们带来个人财富的缩水，同样也不能忍受。有专家认为，不是温州人炒房要不要限制，而是整个房地产市场的运作，包括温州人炒房行为是否符合市场规律。否则，人为地压制它，不仅不会给行业的健康发展带来好处，反而会肥了有权者，而让好不容易拥有一点资金可以和权力对抗的民间力量再次受到打击，最终吃亏的还是普通老百姓。
杭州房地产系统一位部门负责人对记者说，假设我们对土地强行限价，请问在市场上能卖5000元一平方米的，开发商会因为成本降低而只卖4999元吗？这只能是政府让利于开发商，体现不出土地真正的市场价值，导致了国有资产流失，也导致政府不能补足农民或拆迁户的利益。
当然，也有不少学者说，温州购房团利用资金优势操纵市场，会制造虚假的供需关系，给市场健康有序发展埋下隐患。
一位社会学家指出，假设政府对温州购房团这种有资金实力的人群进行购房限制，请问在市场上能卖出高价的房子，不以价格为杠杆，会以什么为杠杆？可以想见很大可能会以权力、关系等为杠杆，好房子将落入有权力、有关系的人手中，这在过去的年代里已经屡见不鲜。相对来说，按市场经济规律办事，以金钱为标准进行交易，已经是当前社会最为公平的社会资源分配关系。运用行政手段对这种分配关系施行人为改变，乃是社会的倒退。（方益波 张和平）
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