非典使海南省房地产名声鹊起，许多购房者为能在那样优美健康的环境里买房子而感到自豪，然而诸多的 "售房陷阱"却让购房者开心不起来。记者在调查中发现开发商那些五花八门的售房陷阱主要有：夸大其词的宣传，虚假的广告，变相超限价销售，大玩"五证"猫腻等。
据了解，2003年上半年，海口市消费者协会受理的房地产投诉为22宗，从数量上看似乎并不多，但这22宗房地产投诉涉及海口22个高、中、低档的小区，海口稍有名气的小区几乎无一幸免，每一宗投诉涉及几十套甚至上百套商品房纠纷。
2003年上半年，海口市消协就受理了上千套住房方面的纠纷。在今年3月15日海口"3·15"投诉现场，投诉的最大热点就是房子问题，八成以上的现场咨询和投诉都涉及房产消费。
五花八门的销售陷阱
一位不愿透露姓名的房地产经营者向记者细数了房屋销售中的一些陷阱，可谓五花八门，无奇不有。
夸大其词的宣传，虚假的广告。为了卖掉房子，几乎所有的开发商都会在售楼广告中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、容积率等配套设施作美好的描述。但实际情况与这些相差太多，有些则完全是在说假话。对于这些宣传与广告中承诺的，开发商一般不写进合同里。所以，当购房者购房后发现规划变更等情况，得到的答复往往是开发商以规划变更已通过规划部门批准为由来推卸责任。
来自北京的庄爱珍女士，在谈到自己在购房时掉入了开发商设置的陷阱时哽咽不止。她说："2001年，我的丈夫竺肇华教授受海南省政府的邀请，出任海南省竹藤协会会长。为了减少遭奔波之苦，2001年7月20日，我与海口市海甸五东路''宝阳花园''签订房屋买卖合同，购买了一套海景房，并一次性预付了95%的房款25.5万元。签订合同2个月之后入住，但没想到我们受骗了。"
庄爱珍女士说："当初我们买房时，''宝阳花园''的宣传画册说得很清楚，售楼小姐在介绍房子时也说得很明白，这是一套海景房，而且公摊面积只有15平方米。但我们购房后才发现，实际公摊面积却达27平方米，而且房产证迟迟办不下来。为此我们多次询问，但始终没有结果。2002年10月16日，海南宝阳房地产公司以特快专递的方式告知在北京的我，称我原来与公司签订的房屋买卖合同不符合国家建设部、国家工商行政管理局的有关规定，办不了房产证，要求与我重新签订商品房买卖合同。可当我翻看新的合同时发现，新的房产合同后附了一张平面规划图，图上明确标注，我们所在的住房前要盖一栋18层的大楼。不但绿地没有了，连大海也不可能看到，而且公摊面积由当初购房时的15平方米涨水到27平方米。我当时觉得被欺骗了，遂不同意重签合同，并提出了退房要求，但未得到答复。我们当初买这套房子就是冲着海景来的，如今海景就要没有了，你说这合同我能签吗？"
承诺得很好但很多都不兑现。位于海口市文华路的华亭嘉园小区有许多外来购房者，2003年春节过后，这个小区前面的工地开始施工，这让业主们一阵心喜，因为工地的施工意味着当初开发商承诺的三层会所就要拥有了。"三层"会所盖好后，让小区业主们纳闷的是"会所"还在继续"长高"，业主们给开发商去函询问原由，开发商没有消息，一问施工的工人，业主们方才知晓：这里正在施工的不是三层会所，而是26层的"摩天大楼"。小区业主找华亭嘉园理论时，开发商置之不理，反而加班加点昼夜施工。
用定金的办法让你入套，再逼你签合同。购房者只要看中了房子，很多都会掉入这一陷阱。一般来说，购房者看中房子后多少会表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉购房者说，这个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走，要求客户马上交付定金。其实这完全是假话。抓住了购房者的心理，售楼人员会想尽一切办法让购房者入套。如果购房者说没有带够定金，售楼人员就会表示先交几百或几千都可以，要不然明天这房可能就被别人买走了，先签订认购协议书，然后要求购房者次日交齐所有的预定款。随着第二天购房者补齐所有预定款，售楼人员也就完成了把购房者套住的任务。许多认购协议书经常会有这样的条款："如果在约定的时间内未能签约，所付定金不予退还"。所以，有许多购房者在签署认购协议书后，为了避免定金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。
大玩"五证"猫腻。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的"五证"、"二书"。所谓"五证"，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》；"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这也是法律对销售方的基本要求。但在实际操作中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商便会即刻变脸。
数字游戏让购房者大上其当。购房过程中，房产商往往在面积计量及交房日期等数字上"动脑筋"。虽规定出售时按使用面积计价，但实际上均以建筑面积计价。其实测面积常常与合同暂定面积有一个误差，一般这误差不得大于3%，否则消费者有权投诉房地产商。但是有的房地产商利用消费者对相关知识的欠缺而钻误差空子。资金不足而延期交房的也司空见惯，他们经常在预售合同上做足文章，玩尽游戏，采用"竣工日期"或"小区配套完成后""质量验收后"等模糊语言搪塞。
今年72岁的杨异鸣是几年前专门从武汉到海口买房养老，房子买了三四年了，开发商却没有按承诺在半年内办理房产证。今年3月7日，杨异鸣和邻居收到开发商的通知书，被告知购房合同中的房屋面积与房产局最终核定的产权面积少了好几个平方，要补交房款后才能办理房产证。
变相超限价销售。经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。海南省对经济适用房享受的优惠做出过"免收或减收土地使用权出让金"、免缴市政配套费、免征营业税等规定。由积压房转化而来的经济适用房，则享受每平方米200元-400元不等的政府补贴及一系列税费优惠。
但对某些开发商来说，得到经济适用住房项目的开发权，在享受优惠的同时，又以普通商品房的名义或变相超限价销售，部分销售商在房产销售中大玩"迷魂阵"，欺骗消费者。
1999年，12位购房户买了海口市较有规模的小区--昌茂花园12幢的房产。2000年，他们发现自己的房子在海口市房地产评估管理所的记录中竟为"经济适用房"，且房价与实价不符，此外房产档案中的"房地产买卖契约"系伪造。其中一住户房子有92．45平方米，购买时2198元/平方米，假契约中却变成1298元/平方米，价格相差8万多元！
用定金的办法让你入套，再逼你签合同。购房者只要看中了房子，很多都会掉入这一陷阱。一般来说，购房者看中房子后多少会表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉购房者说，这个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走，要求客户马上交付定金。其实这完全是假话。抓住了购房者的心理，售楼人员会想尽一切办法让购房者入套。如果购房者说没有带够定金，售楼人员就会表示先交几百或几千都可以，要不然明天这房可能就被别人买走了，先签订认购协议书，然后要求购房者次日交齐所有的预定款。随着第二天购房者补齐所有预定款，售楼人员也就完成了把购房者套住的任务。许多认购协议书经常会有这样的条款："如果在约定的时间内未能签约，所付定金不予退还"。所以，有许多购房者在签署认购协议书后，为了避免定金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。
大玩"五证"猫腻。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的"五证"、"二书"。所谓"五证"，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》；"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这也是法律对销售方的基本要求。但在实际操作中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商便会即刻变脸。
数字游戏让购房者大上其当。购房过程中，房产商往往在面积计量及交房日期等数字上"动脑筋"。虽规定出售时按使用面积计价，但实际上均以建筑面积计价。其实测面积常常与合同暂定面积有一个误差，一般这误差不得大于3%，否则消费者有权投诉房地产商。但是有的房地产商利用消费者对相关知识的欠缺而钻误差空子。资金不足而延期交房的也司空见惯，他们经常在预售合同上做足文章，玩尽游戏，采用"竣工日期"或"小区配套完成后""质量验收后"等模糊语言搪塞。
今年72岁的杨异鸣是几年前专门从武汉到海口买房养老，房子买了三四年了，开发商却没有按承诺在半年内办理房产证。今年3月7日，杨异鸣和邻居收到开发商的通知书，被告知购房合同中的房屋面积与房产局最终核定的产权面积少了好几个平方，要补交房款后才能办理房产证。
变相超限价销售。经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。海南省对经济适用房享受的优惠做出过"免收或减收土地使用权出让金"、免缴市政配套费、免征营业税等规定。由积压房转化而来的经济适用房，则享受每平方米200元-400元不等的政府补贴及一系列税费优惠。
但对某些开发商来说，得到经济适用住房项目的开发权，在享受优惠的同时，又以普通商品房的名义或变相超限价销售，部分销售商在房产销售中大玩"迷魂阵"，欺骗消费者。
1999年，12位购房户买了海口市较有规模的小区--昌茂花园12幢的房产。2000年，他们发现自己的房子在海口市房地产评估管理所的记录中竟为"经济适用房"，且房价与实价不符，此外房产档案中的"房地产买卖契约"系伪造。其中一住户房子有92．45平方米，购买时2198元/平方米，假契约中却变成1298元/平方米，价格相差8万多元！
开发商欺诈行为为何能得逞？
为什么开发商能在全国各地的房产领域内进行欺诈，而且能得逞呢？
海南省建设厅一位负责人说，最明显的原因应该是房管部门对房产监督管理"失控"。一些部门漠视消费者的权利，对房地产开发商疏于管理。消费者在购房时遇到的主要有三个方面：一是面积问题；二是合同文本的规范问题；三是虚假广告问题。由于房屋的面积测量需要非常专业的知识，所以在面积上做手脚已成为不法房地产商欺诈的一个主要方式。
据海口市房改办主任介绍，1997年前后，海口市为了推动低迷的房市，同时也希望争取到国家安居工程贷款，将市内比较有规模的小区几乎全部都划定为经济适用房，给予了开发商一些政策优惠。而由于贷款没有争取到，一些小区就没有完全享受到经济适用房优惠政策，因此有些开发商便自行以商品房标准开发了房产。
"我们也没有手段来制约开发商。"海口市房改办主任说，制约开发商的就是房产证，房产证是由房产局办理的，因此房改办没有有力手段监管开发商。而实际上，房产是否为经济适用房性质在房产证里并无体现，即使开发商以普通商品房名义出售经济适用房，房产局也不得而知。
不可忽视的是， "售房欺诈"现象并不仅在海南发生，而是广泛存在于国内许多省市：一些房产开发商和销售代理商利用买卖双方存在严重的信息不平衡，借机在广告中发布不实销售信息诱骗消费者；故意混淆"建筑面积"和"套内面积"的概念使房屋面积"短斤缺两"，变相抬高房价；不使用统一的《商品房买卖合同示范文本》，或出示的格式合同条款中有显失公平的内容，使百姓买后吃亏也难诉……
开发商能在全国各地的房产领域内进行欺诈，而且能得逞除上述原因外，购房者自身原因也不容忽视。
首先，由于购房人不可能也没必要成为房地产领域的专家，因而他们往往无法获得购房决策所必需的真实完整的信息，购房人往往会盲从一些片面信息做出盲目决策，盲从邻居、亲戚和朋友，轻信开发商的"甜言蜜语"等，以致陷入购房纠纷，难以自拔。
其次，购房人对购房合同重视不足，缺乏合同方面的有关知识，对合同文本缺乏推敲。虽然认真看过，但根本发现不了问题，即使能发现问题，又不知如何改正。
再者，相信开发商的口头承诺，对于一些重要事项未在文字上落实。由于口头承诺是不具法律效力的，一旦出现问题，购房人很难追究责任。
购房者：售房陷阱到底谁来管？
面对房地产开发商设置的重重陷阱，许多购房者发问：售房陷阱到底谁来管？如何才能避免这些售房陷阱？
去年，建设部出台了《商品房销售管理办法》，明确规定：误差在3%属于合理误差；超过3%的，买房人有权退房，而开发商应承担违约责任。可以根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》维权。
海南省建设厅也出台了一些政策法规，如《海南省建设厅关于转发建设部<商品房销售管理办法>的通知》、《海南省房产测绘成果鉴定规程》（试行）等，假如购房者对房产测绘成果提出异议，可委托海南省房产测绘成果鉴定委员会对房产测绘成果纠纷进行调解和鉴定。
就堵住经济适用房欺诈问题，我国第一部专门管理城市规划区内经济适用房价格的法规--《经济适用住房价格管理办法》已于2003年1月1日起正式实施。该法规对经济适用房的开发成本都包括什么、开发商的利润可以有多少、零售时应该如何定价等问题都进行了明确规定，其取得的效果正待观望。
有关专家提醒消费者，与开发商签订合同时，一定要注明套内面积，弄清所购房屋实测面积的测绘单位及测绘方法等，并约定相应误差的处理方法及违约责任，以防开发商钻空子。签订购房合同要采用建设部下发的全国统一的购房合同示范文本，同时，逐条逐项分析合同条款，诸如面积误差的处理问题等。必要时要签订补充协议，约定双方发生纠纷后的解决办法。不要姑息迁就开发商，以免留下后患。
海南富岛律师事务所主任付增玉说，面对购房中的重重陷阱，购房者可以通过各种途径来增加自己的购房知识，还有就是可以通过收集购房中的资料，以便通过法律途径来解决纠纷。一方面要依靠政府有关部门的加强管理，一方面提高消费者的法律意识。如售楼人员为了达到售楼的目的，在购房者面前总会"口若悬河"的承诺，对于此承诺如果没有写入合同，购房后出现了口头承诺的纠纷，最好的办法就是对售楼人员的承诺进行录音，录音资料可以作为举证的证据。对于广告与事实不符，购房者在购房时，一定要保留楼盘的广告、售楼书等资料，同时，购房者还要将周边其他楼盘的房价资料保留下来，将来因此产生的纠纷可能为自己主张权利提供证据，以便取得法律的支持。
买房后，一直得不到产权证，但开发商还是承诺会办理，办理产权证变得遥遥无期怎么办呢？付增玉律师说，对于办理产权证的期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定："由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。另外还有《广告法》、《合同法》、建设部《商品房销售管理办法》等可以成为维权的依据。（完）
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