房管局近期出台《关于已购经济适用房出售有关问题的通知》（以下称《新经济适用房政策》），规定了购买经济适用房的家庭居住满5年方可出售，确需出售的价格不得高于购买时的价格；满5年的可按市场价出售，但出卖人需缴纳成交价10％的综合地价款。“链家”市场部专业人士分析，经济适用房上市交易新规定，遏制了房地产投机行为，保障了中低收入家庭的根本利益，但从市场角度，对整个二手房市场影响甚微。 中低收入家庭受益 众所周知，经济适用房是国家通过划拨土地使用权，由开发商微利开发的，因此，售价相对低廉，其目的是解决城市中低收入家庭的住房问题，带有鲜明的政策性和社会保障性。可以说，开发经济适用房的初衷，是解决低于收入平均线的占60％的中低收入家庭的居住问题，而大部分经济适用房3000至4000元的均价也符合中低收入家庭的经济承受能力。然而，事实上有大量的中低收入家庭买不到经济适用房，或者淹没在浩浩荡荡的排号大军中；与此形成鲜明对比的，却是一些高收入者看好经济适用房的质优价廉，升值潜力大，将其视做房地产置业投资的“良好载体”，动辄买下几套。 《新经济适用房政策》出台以后，规定了购买经济适用房5年以后才可以以较高的市场价出售，那么投资者倒卖经济适用房短期内不会有较高的收益，势必降低他们的投资热情。即使5年以后允许上市交易，还要缴纳成交价10％的综合低价款，这相较于以前只补交3％的土地出让金，上市交易的成本有较大增加，很大程度上减少了经济适用房的升值空间。总之，随着经济适用房再上市交易时间的延长以及补交地价款的增多，有钱人购买经济适用房的投资行为将得到一定控制，而他们放弃投资购买的那些经济适用房，将为更多的中低收入家庭购买，他们的利益也将得到有效保障。 新规定可能引发“新对策” 《新经济适用房政策》中明确规定：购买经济适用房五年之内不得出售，确需出售的，价格不得高于购买时的单价。如此以来可能出现这样的情况：一些投资者购买经济适用房后，不满5年出售时，与买方商定好成交价，然后合同价按规定要求是购买时的单价价格，这样一来新规定对经济适用房投资者设置的壁垒被绕过。这种情况的发生如何规避，还值得探讨。 以以前二手房交易收益分成的一些市场操作为例，北京市除东城区外其他区县的收益分成为4000元／平方米，东城区因为地段优势其区域定价为5000元／平方米以上，所以有些经纪公司协助实际超出4000元／平方米的客户交易卖房手续时采取合同价与成交价不同的方法，利用政策允许的范围将房屋尽量减少收益分成的企业所得数额。也就是，为了减少二手房交易中的收益分成及其他税费，客户和业主而故意做低合同价，而实际的成交价要比合同价高得多。 新规定将促进二三级市场联动 房地产二级市场的构成主体主要是商品房和经济适用房，而已购公房、二手商品房和二手经济适用房交易支撑着房地产三级市场。《新经济适用房政策》的出台在一定程度上限制了二手经济适用房的流通。“链家”市场专业人士认为，二手房经济适用房的流通限制对北京的二手房市场影响不是很大。首先，二手经济适用房所占二手房交易的比重非常小，根据“链家”登记的房源信息统计，只占8％左右，即使二手经济适用房流通受阻，对整个二手房市场的冲击也不会太大。另一方面，受到限制的投资者将会选择已购公房、二手商品房、二手经济适用房和部分价格较为低廉的新建商品房作为投资对象，“失之东隅，收之桑榆”。 总之，《新经济适用房政策》限制了高收入者钻经济适用房买卖空子的投资行为，在一定程度上将缓解经济适用房的供需矛盾，真正解决京城百姓的居住需求。但是限制了大部分投资者，意味着经济适用房的开发商必须把一部分客户拒之门外。“链家”市场部专业人士认为：《新经济适用房政策》对投资者的限制瓶颈，使得他们的目标渐渐转向二手房及有投资潜力的新建商品房，进而增加了二手房及部分新建商品房的需求人群，从而促进了商品房的再上市交易热潮。由此可见，《新经济适用房政策》将对京城房地产业的二、三级市场联动起到积极的促进作用。宫萍 王博东
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