房产买卖法律纠纷案例:2003年初,周某某向某房地产开发公司购买了一处豪华别墅,双方在《商品房买卖合同》中对付款方式作了约定:周某某应于合同签订之日起一个月内支付20%的购房款,另外80%的购房款向银行贷款,应于合同签订之日起三个月内支付。周某某按时支付了20%的购房款,但80%的贷款却被银行以数额畸高为由拒绝放贷。周某某无奈,只好要求和房地产开发公司解除合同,房地产开发公司认为合同已生效,自己没有过错,周某某必须继续履行合同,按时付清购房款。由于双方各执己见,无法沟通,几个月后终于走进了法院。
上海市申达律师事务所合伙人牟炼律师：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
本案中,双方签订的合同违反《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中关于借款人申请个人商业用房抵借比不得超过60%的规定,同时银行对数额畸高的贷款控制相当严格,而双方均非银行专业人员,不能苛求双方对贷款法律及政策准确把握,故在本案中双方约定向银行贷款80%的付款方式,实际上贷款未成这一节,双方主观上均无过错,属于因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形,双方都可以请求解除合同。周某某向房地产开发公司提出解除合同,房地产开发公司应予同意,并应将已经收取的20%购房款的本金及其利息返还给周某某。
房地产案件中,责任的区分至关重要,如果是归为一方当事人的原因致使合同不能履行的,则该方当事人要承担不利的后果。
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