本报记者 向立帆
南京、上海报道
冲突升级
好看不好玩。广受争议的“产权式”商业地产，再次折戟于原有“中华第一商圈”之称的南京市新街口商圈。
6月27日，位于新街口“盘谷·亚泰广场”约30名经营户，统一身着用红漆写有“还债”字样的白色Ｔ恤，并在一些玻璃门上涂满了“还我血汗钱”、“商场是骗子”等极其醒目的大幅标语，向商场讨要“说法”，要求退还租金。
本报记者在采访中了解到，此前的几个月内，类似的事情已经接二连三地发生在“盘谷·亚泰广场”身上，而且步步升级：3月11日上午，由于承受不了亏损的经营压力，经营户采取了“过激”行为，第一次封了商场大门，后在商场管理方“南京罗宾纳盘谷亚泰商场有限公司”（以下称南京罗宾纳公司）与经营户双方的协调下，共同签署了一份“补充协议”，商场方在这份协议中做出一些承诺，如免收各经营户从2004年3月6日至2004年6月30日期间的所有租金、经营管理费、物业管理费、水电费及公摊费用等等。
据介绍，6月21日，由于商场方面没有在规定期限内兑现协议书中的相关承诺，没能完成全部招商及开业工作，而原本已经开业的经营户也开始有人撤柜，众经营户又作出了第二次“封门”行为。
一位经营户透露，此前，南京罗宾纳公司与经营户有协议：甲方（即南京罗宾纳公司）在2004年6月20日前完成一到三楼的全面对外营业……如果未能完成，则甲方退还乙方已经支付的租金，经营管理费等。
但该商场的招商工作并不理想，协议内容也并没有兑现。6月23日，71户经营户又联合起来集体“罢课”。
6月24日，没有得到商场管理方答复的经营户又采取了更为“过激”的行动，用红色和黄色的油漆将“盘谷·亚泰广场”的玻璃和墙上写满了夺目的标语。
沉重的承诺
一位自称了解部分内情的人士介绍，“盘谷·亚泰广场”的经营模式是，把商场经营面积、产权进行分割，并出售给投资者（小业主），向投资者许诺投资回报率，但把经营权留在自己手里；然后，再把这些商铺租给经营户，收取租金，即招商工作仍由罗宾纳公司负责。这也就是所谓的“产权式商铺”。
记者在采访中了解到，尽管现在小业主并没有加入“闹事”经营户的行列，但他们“比经营户更着急”。
一位郑先生告诉记者，他是于去年9月底左右与南京罗宾纳公司签订的《盘谷亚泰广场房屋租赁合同》。在这份合同上双方约定，业主们在购买该商铺3年内，每年将拿到总购房款7％的投资回报，3年后盘谷亚泰广场依然享有优先出租权，根据届时的市场行情，给予业主们相应的投资回报。
“他们还口头承诺收益率不会低于总房款的7％，而且保证业主们15年内收回全部投资。”郑先生非常懊悔地说。他坦然承认，“当时就是看中了这么高的回报率，才不惜孤注一掷地从亲戚朋友那里凑了将近60万”，买下了二楼一个建筑面积18平方米左右的商铺，30000多元／平方米。“在这种利益的诱惑下，大家都疯了似的拼命抢购，场面异常火爆。”郑先生表示，再加上售楼小姐的极力鼓动，尽管商铺价格很高，但还是被抢购一空。他表示，一楼的商铺更贵，有的甚至达70000多元／平方米，创下南京商铺最高价出售记录。
郑先生表示，根据双方规定，收益时间从2003年12月20日算起，业主们将每隔三个月拿一次款。这意味着，他们会在今年3月20日拿到第一笔投资回报。“但直到3月19号还没有消息”，所以业主纷纷找上门来，讨要“投资回报”，第一笔资金拖了两三天好不容易才要到手。
第二笔收益兑现的时间是6月20号。郑先生说，当天，南京罗宾纳公司一位负责人告诉他们，“现在公司没有钱，7月20日再来领款。”但现在，经营户们“事情越闹越大，到时候我们能不能领到款，谁也说不清楚。”
郑先生表示，“如果再拿不到钱”，他们将会加入经营户行列，并采取法律手段，把南京罗宾纳公司“告上法庭”。
“罗宾纳”是谁？
公开资料显示，“盘谷·亚泰广场”是泰国“盘谷银行”与南京市白下区人防办的下属企业南京振洪民防开发有限公司（以下称振洪民防公司）联合开发的“集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的大型广场”。
上述知情人士表示，其中振洪民防公司以地皮出资，而盘谷银行则出资3．5亿元人民币。盘谷银行是泰国也是亚洲最大的民资银行，1944年12月1日成立，总行设在泰国首都曼谷。该银行是一家综合性的银行，经营商业银行和投资银行业务。
该人士表示，尽管盘谷银行逃过了1997年的亚洲金融危机，但元气并没有得到真正的恢复，在几个投资项目上的投资收益也不尽人意，造成不少呆坏账项目。为了缓解部分压力，在去年“盘谷·亚泰广场”正式出售后不久，盘谷银行决定从该项目中撤资，转由南京罗宾纳母公司香港罗宾纳企业集团接盘。该人士认为，股东的变动给“盘谷·亚泰广场”埋下了隐患，并进而造成无法兑现对业主的承诺的后果。
而另外一个较为盛行的说法是，振洪民防公司已经把在“盘谷·亚泰广场”中的股权卖给了天津罗宾纳投资有限公司，之后该公司又出资200万元成立了南京罗宾纳公司，专门经营“盘谷·亚泰广场”。在该版本的传言中说，天津罗宾纳公司系香港罗宾纳企业集团与天津本地的一家企业合资成立的企业，注册资本为240万美元。而香港罗宾纳也是一家投资公司，由于“自有资金并不足以支持很多大手笔项目”，所以该公司与泰国盘谷银行之间有借贷关系。
但对于这些说法，记者并没有从有关方面得到证实。南京罗宾纳总经理办公室林主任相当忌讳地说，她不知道“盘谷·亚泰广场”的“投资商和开发商是谁，有什么关系”，也“不清楚”南京罗宾纳的“母公司是哪个”。
但她同时表示，“好多事情一下子说不清楚”，“没接到通知”，所以“谢绝采访”。上述知情人士则表示：“投资方和开发商的关系很微妙、很复杂。”
不过，记者通过其他渠道了解到，香港罗宾纳目前在上海、天津、成都等大城市与当地企业合资成立了不少公司。这些公司在当地一般都有房地产开发项目，这些项目基本上是大型购物广场，而且大多位于当地的繁华地带，经营方式基本上都是“产权式”。商铺价格在当地也是数一数二。
公开报道显示，2002年，香港罗宾纳与成都当地的一家民营企业成都达宏实业有限公司合资成立了成都罗宾纳实业有限公司（以下称成都罗宾纳公司），注册资本为500万美元。其中香港罗宾纳所占股权为40％左右。
2002年，成都罗宾纳公司、成都泰元置业有限公司、四川省昌洪集团有限责任公司联合出资1．1亿元人民币组建雅安假日广场有限公司，开发成都最大的商业地产项目之一成都雅安假日广场。当年，商场开盘时销售价格高达18000元／平方米。
据当地媒体报道，为该商场提供物业管理服务的公司成都罗宾纳物业发展有限公司就是成都罗宾纳公司与泰国盘谷银行合资兴办而成。
小业主的陷阱
新街口商圈是南京乃至全国最繁华的商业地带，“盘谷·亚泰广场”则位于新街口商圈的核心部位。
一位不愿透露姓名的小业主告诉记者，如果经营得当，“盘谷·亚泰广场”的“经营情况即使没有他们描绘得那么好，也不至于发展到这种地步”。
南京大学商学院一位教授表示，“盘谷·亚泰广场”的暴力冲突事件，再次给一度掀起投资热潮的“产权式”商业地产上了惨痛的一课。
其实，在南京乃至新街口，“产权式”商业地产经营模式已蔚然成风。某著名房地产开发商在新街口投资兴建并于不久前开业的一个“购物广场”，采取的也是这种经营方式。有知情人士表示，该广场引进沃尔玛后，把剩下的商铺进行分割出售，“与‘盘谷·亚泰’异曲同工”。蜂拥的投资者把其一楼的商铺炒到了10000万元／平方米以上，有的商铺甚至被炒到60000元／平方米。尽管如此，不到一个月，所有商铺销售一空。
南京中央商场股份有限公司总经理廖建生告诉本报记者，开发“产权式”商业地产的往往是一些地产开发商，这些开发商的资金实力并不是特别雄厚，他们考虑的大多是如何快速回笼资金，如何快速抽身。而“产权式”则正好迎合了开发商的口味。
不少城市尤其是中小城市，还出现了开发商将商场、办公楼分割为较小单位进行销售的现象。一些房产商将数千至上万平方米的商业房产分割为数百个单位，将这些面积从几十至数百平方米的小单位转卖给中小投资者，有的中小投资者甚至又将这些小单位再分割为更小的单位转让。
这种把实体零散分割的方法看似灵活，实际上形成了经营中的漏洞。主要表现为，中小投资者缺乏该方面的经验，一旦发生权责纠纷、商业欺诈，因为权属不统一的关系，处理起来十分困难。
尽管开发商在销售时都有售后包租、投资回报率等保证，但开发商作的承诺大多是在尚未经营之前，缺乏现实保障。如果在后续工作中，该商场任何一个环节处理不善，投资者的利益必然会受到损失。
南京大学商学院一位专家表示，“盘谷·亚泰广场”产权关系不明晰，开发商急于售出商铺，却忽视产权管理，而中小投资者往往出于对高额利润的追逐，再加上开发商各种带有诱惑性的鼓动，更“难以考虑得这么透彻”，对产权问题关心不大。而这正是导致纠纷的主因。
前面提到的郑先生表示，当初购买商铺时，南京罗宾纳公司曾承诺在一年之内给投资者办好小产权证。但南京罗宾纳公司一位人士在电话中告诉记者，该商场的大产权证和土地证直到“现在还在办理”。“不知道产权证能不能如期给我们。”郑先生沮丧地说。
廖建生还认为，这种分割产权的方式，还常常会造成“各自为政”的局面，很难从整体上进行统一定位、整体策划以及整体经营。如，万达购物广场一位小业主就向记者表示，“当初不该一股脑儿买下这里的商铺”，因为“经营情况并不像当初宣传的那么美好”。这意味着，“产权式”商业地产的投资风险最终转嫁到了小业主和经营户的头上。
记者在采访中了解到，目前，导致“开发商、投资者、经营者”三权分离的产权式商铺已引起了一些地方监管层的注意。2004年2月2日，上海市房屋土地资源管理局和上海市建设和管理委员会联合发出了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，对商场、办公楼分割转让的规范化运作作出了明确规定，房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让，以期降低交易过程中和交易后的风险，防止个别经营者以不正当手段进行商业欺诈，保护市场参与者（包括消费者、投资者、经营者）的合法权益。
北京华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠去年底曾经对本报记者说，“产权式”商业地产最近两年炒作过度，隐含了自身不可克服的巨大风险。一些中小城市收入不高的居民，甚至包括下岗人员，押注式地购入这类物业，却不能如开发商承诺的那样获得相应回报。“盘谷·亚泰广场”事件已经露出了凶险的兆头，有关部门如不立即加以控制和规范，在当地就可能引发不小的社会性事件。
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