70年后 我们的房子怎么办？ 买房警惕十大陷阱
摘要：政府预期与开发商“吹嘘”论断截然相反
7月14日，北京市统计局新闻发言人曾向媒体表示，从长期趋势看，北京的房地产价格将呈现平稳下降的走势。一级市场上，北京的商品房价格将基本稳定在每平方米4500元上下。此消息一经发出，引起消费者及开发企业的广泛关注。
很显然，政府的预期与年初一些开发商合唱房价要大涨的论断截然相反，这令很多“有心乏力”的准购房人感到高兴。但也有许多人对这一预期表示质疑，认为，北京房价不可能降到这么低。4500元／平方米是通过什么方法算出来的，其主要依据是什么，该房价走势是否包含了现行土地政策对土地供量的影响等诸多问题成为人们关心的焦点。
受经济适用房权数影响
北京市统计局信息处相关人士告知，4500元／平方米的平均房价是根据北京现有的18个区、县所有的商品房项目和经济适用房项目得出的大平均房价。其具体的计算方法是以总销售面积除以总销售额。由于近几年来，北京的经济适用房项目的开发比重比较大，经济适用房的权数影响使北京平均房价降低。
这位人士表示，房屋销售面积和销售额的原始数据均来自于各开发企业定期上报的“生产经营情况报表”，北京市统计局对各房地产企业实行抽查管理，对企业迟报、漏报、瞒报、拒报的行为均需依照《统计法》加以处置。
北京市统计局固定资产投资处的有关人士表示，如果将经济适用房剥离出来，上半年，北京商品房的平均价格为4949元／平方米。北京的商品房价总体是在涨的，但并非像一些开发企业所说的会大涨、暴涨，因为远郊商品房项目增加，总体房价不可能呈现大涨。
该人士告知，由于预售房在没有竣工期间，其销售面积及销售额不能用于房价的统计数据，按规定，只能在项目竣工的当月统计以往的销售面积及销售额。而北京的商品房很多是以期房形式在销售，因此，各月的房价统计往往因一些大盘或高档楼盘“竣工转销售”而显现出有涨有落的情况。比如，今年5月份，由于个别区域某高档项目“竣工转销售”，使北京的商品房销售面积一下子增加了近20万平方米，销售额增加近30个亿，将5月份北京商品房的平均房价拉至5156／m 2，与去年同期平均房价相比，每平方米涨了几百元之多，这是北京几年来很少有的情况。但这种集中于竣工期转销售形成的房价冲高，并不意味着房地产价格将要大涨。该人士根据统计表示，如果今年5月份没有这样一个项目集中转销售，与去年同期相比，商品房的平均价实际上每平方米只提高10元至20元。
北京市统计局有关人士认为，今年上半年，北京的房价反映出市场的供需两旺，但因今年年初有些房地产商和媒体炒作，使上半年的商品房房价存在部分虚高成分。
预期主要依据统计数据
北京市统计局有关人士表示，对北京市平均房价总体走势将稳定在4500元／m 2上下的预测，主要依据是今年上半年北京房地产市场上商品房的开复工面积和以往每年新开工量的统计数据。
据介绍，北京市每年的新开工面积平均在3000万平方米，今年上半年，北京的商品房施工面积已达7241．1万平方米。同比增长18．1％；竣工面积712．8万平方米，其中住宅为564．5万平方米，同比分别增长66．5％和57．2％。销售面积仍呈两位数增长，但增幅有所下降。前6个月，同比下降了42个百分点，但是商品住宅销售了659．3万平方米，增长了34．4％，商品房市场呈供求两旺的形势。
北京市统计局固定资产投资处的人士表示，目前该局仅就开复工情况进行短期预测。新的土地政策对商品房市场的影响将会在明、后年集中显现。就目前的情况分析，北京现有的土地存量还是比较大的。按照北京市国土房管局此前发布的8000万平方米建筑面积的土地供量，北京的房价不会受到大的冲击。
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