价格和涨幅居全国之冠的上海楼市最近出现了一系列新变化,未来房价走势会怎样,又一次成为一个热门话题。到底是什么因素决定着商品住宅的价格,有哪些似是而非的问题需要我们冷静思考?
上海楼市在一定程度上是全国的风向标。而恰恰是价格和涨幅居全国之冠的上海楼市最近出现了一系列新变化:新盘成交下降,成交速度下滑,若是一次性付款则可打折,二手房有价无市,拍卖成交率节节下滑,全市1万多家大小中介商度日如年。正是在这样背景下,未来(至少两三年)上海房价走势会怎样,又一次成为一个热门话题。不管许多人如何说上海房价还会涨,只是涨幅趋缓而已,笔者试着以理性考察和冷静思考来看待市场上常见的一些问题。
只可以涨,还是可涨可跌?
不久前,市面上有这样的说法:上海什么物价都可以跌,唯独房价只能涨不能跌,房价一跌,牵涉面太大。这种说法听起来有理,实际是一种缺乏经济学起码常识的糊涂认识。如果房价不能跌,难道汽车就可以跌?钢铁就可以跌?食品就可以跌?应当说一样都跌不得！跌了总会影响商家利益,影响到跌价商品的上游和下游产品企业的利益和经营。国民经济各部门是相互联系,相互影响的,根本不存在哪种商品可不可以跌价的问题。2002年和2003年上海房价一路高歌猛进,许多楼盘价格都翻番。二、三年前,内环线以内5000-6000元一平米的新房可说很多,到处可见,现在则彻底绝迹。那时市郊新楼盘,普遍在2000元左右,现在则都跃进5000-6000元行列。如此疯涨,不仅粉碎了大批尚未买过新房的普通百姓改善住房梦,而且大大提高了上海的商务成本,削弱了城市竞争力。这样疯涨的房价难道没有必要理性回归一下吗?如果房价疯涨了不能下调,岂不等于一个人狼吞虎咽吃得过饱,生病了,也不应呕吐腹泻吗?只因为呕吐腹泻时人难受,还伤身体。当然,房价涨跌,不是哪一个人说了算的,应当由供求关系决定,应正确认识到,房价疯涨后作适度理性回归,并不是坏事。
只会涨,还是会涨会跌?
有些人说,近年来上海住宅建设开发成本已经大大上升,例如,老西门地区原地价为700万元/亩,目前涨到1000万元/亩,再加上建材涨价,人工费涨价,而容积率又有较低的硬性规定,市区拆迁成本也已大大上升,还要有其他各种费用,加上一定的利润,因此,从成本看,高房价已被牢牢锁定,只能上,不能下,未来房价跌不了,涨慢一点就不错了。这种说法,既是缺乏经济学常识的又一糊涂观念,也是开发商只想赚钱的一厢情愿。实际情况是,住宅商品化以后,住宅售价和其他商品价格一样,不仅是开发成本一方决定的,而更重要的是由市场有效需求决定的。老实说,2002年和2003年上市的楼盘,土地一般是1998或1999年协议而不是拍卖取得的,成本并不高,拆迁成本也不高,但为什么卖这么高的价钱呢?不少楼盘在短短几个月内价格上涨30-60%,难道也是成本了上升那么多吗?显然不是。房价的疯涨,明显是需求拉动的,强烈的消费需求和投资需求把房价迅速推高,和成本毫无关系。
房子涨价时,忌谈成本,为什么讨论房子跌价时,开口闭口是成本决定的呢?从开发商立场说,当然房价和利润越高越好,这几年上海开发商利润率不少是60%左右,远远高于一般行业。正因为如此,我国富豪排行榜上,开发商最多。暴利吸引了千军万马来搞房地产。然而,事情在经济规律作用下已悄悄走向反面:一方面高房价严重削弱了消费和投资需求(前几年因可租房源紧张,租金高,但房价不高,因此买房出租收益率可达20%左右,而现在租金下滑,房价上升,收益率通常维持在7%左右),另一方面,新造住宅大量涌现,加上前几年买进的新房现在想脱手把差价落袋为安的二手新房大量挂牌,这样,使原本要排队领号或托人领号购房的严重供不应求局面开始改变,变成了供过于求。供求关系的转变,势必使房价涨势逆转,这是不以任何人意志为转移的客观规律。说成本上升了房价就只会涨不会跌,无异于说搞房地产只会赚钱不会亏本。但这是不可能的,只要是搞市场经济,任何经营都存在风险。供不应求可使你赚钱,供过于求会使你亏本。这里的"求"是指有购买力的需求,而房价上涨越快,购买力下降也就越快。
房价涨使老百姓富了,还是穷了?
有一种论调说,房价大幅上涨,在上海不知造就了多少百万富翁。原来花50万元买的住房,现在涨到100万,他不就成了百万富翁了吗?房价越涨他越富,如果房价跌,他就会成为"非百万富翁"了！我想,这种理论对手中已买进若干套房子的炒房一族可能是真理,但对广大百姓来说,全是纸上画饼。据抽样调查,近几年来上海已有约40%左右的家庭买过商品房,60%左右的家庭尚未买过。对居住在商品房的家庭来说,他的房子涨1倍还是10倍,和他都没有关系,因为他不能卖房变现,卖了房他要睡马路,而现在睡马路是不允许的。因此,这百万财富对他来说只是观念的、抽象的。再说对未买过商品住宅的家庭来说,就真惨了。他们本来是因为手头钱不够才未能圆改善住宅之梦,本来想通过省吃俭用再积点钱来购房的,谁料到房价涨速比他积钱增速快了不知多少倍。比方说,原来他手上已有6万元,想再积6万元,花12万元首付买一套价值50万元的100平米的住房。谁知道两年以后,要买这样一套房子得花100万元。他只能"望房兴叹"了。一次,我坐在出租车上,司机看路旁将造好的新房说:"这不是我们这帮人能买的。"确实,近几年房价疯涨打破了数百万普通工薪家庭改善住宅条件的梦想。房价疯涨,进一步扩大了贫富差别,普通工薪阶层收入增长不快,买不起房,而开发商和炒房族确实更富了。
租房还是买房?
一说到房价上涨过快使普通工薪阶层更买不起房,马上就有"理论家"站出来说,且慢！我们要做的应当是"居者有房住,而不是居者有其屋"。还说,西方资本主义国家,以及我国解放以前,也不是人人买房,买不起住房的可以租房。这话听来很有道理,细细一想有点味道不对,因为这种"理论"的实质是说,穷人不该有自己的住房。我想,说这样话的人,绝不在穷人之列。"买不起房可以租房",很对,但他忘了:房价高租金必然也高,如此高的租金,缺房者付得起吗?他们就是因为收入低才买不起房,如果付得起高租金来租房,为什么不买房呢?也许有人会说,我们可以像香港特区政府那样提供廉租房嘛！这是不错的主意,问题是我们的财政力量够不够。
我认为,设法让普通老百姓也能买一套面积不大功能全,价格不高质量高的住房,不但应当是政府的目标,也应当是广大开发商的努力方向。俗话说,安居才能乐业,有恒产才有恒心。这千古名言难道错了吗?什么买不起房就租房,这种为房价迅速上升辩护的论调完全不符合"三个代表"和"以人为本"的思想。当然,不是说房产租赁市场就没有必要存在了,租赁市场有它特有功能,但不应成为"穷人本来就没有必要买房"的理由。
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