物业管理费是小区居民生活中的常见费用，但几时交？何内容？交多少？由于物业项目的繁杂，算来算去，还是一笔糊涂账。不亲自经历一次交费过程，还真是有点不明白。
未入住可否不交？
朋友高照最近比较烦，去年购买的新楼马上就要交房了，可每天的工作忙得焦头烂额，下周又要出差，这一走就是几个月。
“交房的事情交给你太太办理不就成了？”我提醒他。
“你还不知道呢，她上个月公派留学去了美国。”高照显得很郁闷，“交房的事倒是可以交给老妈，可物业费我想暂时不交，毕竟我和太太这段时间都不会入住。”
“等你回来入住时再交物业费？这……行吗？”我疑惑地问，“帮你找人问问吧。”
经过打听才知道，房屋买卖中的交付，从理论上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。在实际操作中，买卖双方往往以入住交接作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。物业管理费的收取也是从办理入住交接的时间算起的。由于物业服务不是私人服务，而是公共服务，所以只要业主办理了入住手续，无论实际住不住，都需从办理入住时间起，开始交付物业管理费。因为物业公司有许多物业服务均已提供了，如保安、保洁等。
看来，高照的这笔钱是省不下的。
物业费包括什么？
榴花似火的季节，高照如期去了南方。
高大妈上了年纪，在交房的过程中，我决定多帮帮她。
“菜子，我住的那个家属大院一年到头只交个清洁费什么的，这物业费到底都有些什么项目？”高大妈皱着眉头，一脸疑问。
我拿出找来的资料，是一份国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》。根据规定，物业服务成本或者物业服务支出一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。
高照购买的是高档住宅小区，所以物业管理成本中还可以增加保险费。
怕高大妈看不明白，我归纳了一下，“物业费用由四部分组成：一是用于房屋及其设备的维护和修缮费用；二是各种地下管线、化粪池等公共设施的维修和清掏费用；三是用于环境保洁和绿化的费用；四是用于社会保安的费用。”
高大妈戴上老花镜细细地看了一会儿，喜形于色地对我说：“看来这管理还是挺完善的哩！”
物业费该交多少？
交物业费的前一天晚上，我的手机连续响了三次短信提示音，均是高照：“菜子，物业费一年需要交多少钱？你给我算算。”
“这个糊涂虫，真是忙晕了头，都快入住了，还不知道自己该交多少钱。”我暗自嘀咕着，揉揉已经惺忪的眼睛，翻开最近找的资料，帮他一一算来。
按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中规定，保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费、绿化费、化粪池清淘费、管理费等收费项目，按高照新房100平米、乙类住宅来算的话，一年共需要交纳物业费2900多元，与购房合同中约定的2.92元/平米的物业管理收费标准差不离。
“将近3000元吧！”发短信给高照的同时，我能想像得到他皱着眉头的样子。
这物业费的确是有些高，而且我越来越觉得《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中以及购房合同中有几个收费项目不太合理，如住宅的中修费和小修费（约占物业费总额的36％），似乎并不应该列为物业管理收费项目。中修费和小修费是楼房及其设施共用部位的维修费用，但是高照在买房时已经预交了楼房共用部位的维修基金，而维修基金不就是为将来支付的维修费用吗，这两项显然有些重复。
但愿日后出台的新标准能够取消楼房及其设施的中、小修费用，这样高照以后的物业费就会减少接近1/3了。
| 北京市普通居住小区物业管理服务收费表 |
| 交费项目 |
收费标准 |
| 住户个人交费项目 |
装修房屋垃圾外运费 |
20元/自然间 |
| 保洁费 |
执行小区所在区县物价局、财政局制定的收费标准 |
| 保安费 |
3～5元/户·月 |
| 各项费用统收服务费(代为收取水、电、气、房租、卫生费等项费用) |
1元/户·月 |
| 车辆存车费 |
执行所在区县物价局制定的收费标准 |
| 机动车存车费 |
小型车 |
150元/辆·月 |
| 大型车 |
210元/辆·月 |
| 产权人交费项目 |
绿化费 |
0.55元/平米·年 |
| 化粪池清淘费 |
0.30元/平米·年 |
| 管理费 |
一般住宅 |
2.40元/平米·年 |
| 乙类住宅 |
2.82元/平米·年 |
| 甲类住宅 |
3.50元/平米·年 |
| 小修费 |
一般住宅 |
2.36元/平米·年 |
| 乙类住宅 |
3.54元/平米·年 |
| 甲类住宅 |
4.72元/平米·年 |
| 中修费 |
一般住宅 |
5.42元/平米·年 |
| 乙类住宅 |
7.06元/平米·年 |
| 甲类住宅 |
8.19元/平米·年 |
| 大修费 |
一般住宅 |
5.04元/平米·年 |
| 乙类住宅 |
7.56元/平米·年 |
| 甲类住宅 |
| 小区共用设施维修费 |
1.00元/平米· 年 |
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