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房地产项目资金六成以上来自银行贷款，央行出台的“121号文件”让房地产公司遭遇资金难题
最近，北京国际信托投资公司给两家房地产公司提供了房地产信托服务：一家自有资金不够投资总额的30％，按照央行“121号”文件，不能够从商业银行获得贷款，北国投为其提供股权信托融资服务后，这家公司顺利开发了深圳的景龙国际公寓，眼下这家五星级酒店就要开张营业了；另外一家开发的是位于天津的商铺，北国投为其募到1亿元资金后，这个商铺将在10月建成，目前已出租给法国欧尚公司，租约一签就是二三十年。北国投总经济师时宝东在2004CCIM《新地产》国际房地产金融论坛上透露，已有越来越多的房地产项目用上了信托融资手段，北国投成功完成了CBD土地开发项目资金信托计划，以及三环新城经济适用住房开发建设项目资金信托计划、债券投资资金信托计划、建筑设备融资租赁信托计划等多个集合资金信托计划。
中国建设银行有关负责人介绍说，在中国人民银行“121号”文件出台之前，房地产开发企业项目投入资金中约20％到30％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30％到40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，至少有一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中至少有60％的资金是来自于银行。
央行“121号文件”的出台让这种“银行给开发商当钱包”的局面发生了变化。按照“121号文件”精神，开发商自有资金必须达到30％，而这30％须是所有者权益。一个项目公司的所有者权益通常是公积金加注册资本金，而仅靠这些很难达到30％的要求。为了达到这一要求，许多开发商愿意通过增资扩股的方式来吸收资金，但这种方式最大的缺点是要求开发商让出很大一块利润。而一些资金实力较差却拿到好地的开发商，不愿意和别人分享利润。
信托恰恰能满足开发商的这种要求。信托计划募集的资金进行股权融资只要在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。
从苹果社区、三环新城，到荣丰2008、太阳星城，信托产品渐渐成为房地产项目的融资新宠。据介绍，目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1到3年，预期年收益率普遍在4％到5％之间，有的甚至高达8％；而银行人民币存款利率3年期为2．52％，两年期只有2．25％；3年期国债年利率也只在2．3％左右。与银行存款、国债、企业债券等相比，信托的预期收益明显要高出一大截。
如此可观的收益率足以吸引众多投资者，但信托毕竟不同于银行储蓄，虽然预期收益率较高，但“预期收益率”并不等于“投资收益率”。专家提醒，预期的收益完全取决于市场变化，如果发生风险，收益率会降低，同时也有部分或全部丧失本金的可能。
这位业内人士提醒，房地产信托的风险主要来自于项目本身的风险，对于开发商来讲，如果融资对象是银行，那么遇到资金困难时还可能申请追加贷款以保证项目顺利销售后还本付息，但融资对象如果是信托投资机构和分散的投资者，开发商不可能得到追加融资，一旦陷入困境，很容易产生恶性循环。另外，信托公司的信息披露不透明，导致投资者投资具有盲目性，不少购买房地产信托的投资者都误以为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别，而且收益更好，而忽略了项目风险。而且信托产品的流动性很差，缺少转让平台，也存在较大的流动性风险。本报记者 刘扬
