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银根紧缩 90%房地产商将“淘汰出局”?
BUSINESS.SOHU.COM 2004年9月3日07:55 [ 张会来 ] 来源:[ 江南时报 ]
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  本报讯 “宏观调控将继续偏紧”,“利率年底不可能动”。在昨天开幕的2004年秋交会“钟山论坛”上,国家信息发展中心研究部徐宏源主任透露。在国家“双紧缩”的继续压迫下,南京房价能否被撼动?与会房产商和专家一致认为,南京房价不会大幅度上涨,下跌的可能性也不会很大。

  “银根”和“土根”历来是房产商的“命根”。在去年央行121号文件和最近国土资源部“831土地大限政策”的“棒槌”下,不少开发商立显捉襟见肘……可是,今年1至8月,南京房价并没有太大的“波动”,反而稳中有升。

  需求空间仍很大

  “南京城市化进程加快,居民收入的增加,直接带来居民消费结构的升级。”徐宏源主任称。据一项调查显示,目前有80%的市民有购房需求。今年上半年,南京人均居民收入为5839.32元,同期增长13.7%。

  “南京流动人口多,也带动了需求的增长。”中国社科院经济研究所的汪利娜教授认为,南京作为国际性大都市,流动人口非常多,特别是省外人士和外籍人士的流动性大。同时,旧城改造拆迁规模不断扩大,也形成了一定的需求量。据不完全统计,中国今年房产需求量达到2.3亿平方米。与会专家称,长三角尤其是南京是全国房地产高速运转的城市,需求量非常可观。

  目前,南京的平均房价为3579.2元/平方米,居全国第五。与会专家认为,南京房价有点偏高。中国房地产业协会常务副会长顾云昌认为,在供求博弈的形势下,南京和其他地区不同,“要加大供应量,而不是减少供应量”。一方面是放大,一方面是控制拆迁量,控制和限制投资的需求,实现新的平衡。“如果加大供应量,同时减少需求量实现供求平衡,促进南京房价的平稳。”

  从昨天参展的现场也能看到市民对购房的热情。据统计,77家单位参加展会,参展楼盘可销售面积高达1300多万平方米。光临秋交会的人数高达5万人次左右,现场达成意向成交套数为162套,现场已成交70套,总成交面积为8440万平方,成交总额达到3000万元。

  开发商寻找新的“融资模式”

  在国家宏观调控渐入佳境的今天,房产商也已经寻找到新的“自救方式”。据万通董事局主席冯仑介绍,很多开发商的直接融资逐步增加,减少了间接融资。

  据了解,年初很多大房产商迅速扩展资本规模来应对“银根紧缩”。以前,大部分房产商靠债务融资来拉动企业投资;而目前全国前十名的房产商资本最大的内资达22亿元,最大的外资有10亿美金。据透露,今后两年内,国内主要开发商的资本扩张幅度会进一步加快。万科股本预计今年将超过35亿元,万通资本规模也将超25亿元。

  贷款不行,开发商开始把目光转向基金等直接投资。目前,国内一些企业纷纷与国外直接投资公司建立关系。据内部人士透露,顺驰已经与国外36家基金公司谈过。

  以前,一些开发商靠股票“撑”起资金的半边天。可是,今天他们把目光转向了信托等不动产经营。去年,房产商从信托所获得的资金50亿至60亿元,已经超过了股票。“房产商从信托手上拿走了越来越多的钱。”

  开发商“经营式”储备土地

  “土地根本不是稀缺商品”,冯仑认为。土地永远可以拆和延伸,土地价格和房子价格的改变,老的建筑一样可以拆。据悉,目前南京的拆迁项目也是一样红火,新街口东铁管巷A、C两块黄金地块的拆迁工作正在进行。

  以前,开发商的土地储备都是存货式、无限式储备。在国家“831大限”政策的调控下,如果土地闲置两年将被国家收回。于是,房产商土地储备开始转向经营式、有限式储备。这样,不仅让闲余的土地多起来,开发商的土地也会“用尽其能”。据悉,目前政府预算外的收入主要靠“土地”,土地一直是政府手中的“宝”。

  为缓解资金的压力,开发商的土地储备也开始市场化运作。目前,国内一些企业开始联合投资,即“一家拍地,一家做房子”。如万科与一地产合作,这个地产公司只管买地,“买了以后,万科一定要做”。这样,自己花钱买地的资金就会大量减少。这样的模式被业界称为“自己投资+市场化储备”。

  此外,一些国内民间私人投资也开始募集起来,如江苏的雨润、红豆等组成了投资联盟,建立战略性的伙伴关系。

  90%的房产商要被“淘汰”?

  “再这样紧缩下去,90%的房地产商将被淘汰。”与会专家认为。据央行报告,截至2004年6月末,商业性房地产贷款余额达2.1万亿元,同比增长36.1%。

  这2万亿元贷款,只要有哪怕1%出现问题,都有可能酿成巨大的风险,这还不算过去遗留下来的1.3亿平方米的商品房积压风险。

  目前,国内银行人民币贷款共17万亿元,其中,房地产企业贷款和个人房贷加起来在2.5万亿元左右,“表面看比例并不高,但是,在总共17万亿元的贷款中,超过一半的贷款都是以房产作抵押,当大量房产作为银行抵押品时,房市的波动对金融的影响就不容忽视。”

  目前,开发商的直接融资大量增加。“直接融资是一个选秀、择优的过程”,冯仑称。据了解,财务透明、战略清楚、业绩好、管理规范的企业将会得到越来越多直接投资的青睐。未来,中小开发商将不断被“淘汰出局”。



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