发送GP到6666 随时随地查行情
●为遏制虚报收入，新《指引》中有1/3条款对借款人的贷款比例、资信等做出规定
●银行今后将通过借款人单位、税务、工商部门及独立第三方调查借款人收入情况
9月2日，银监会正式出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下简称“《指引》”），该《指引》共分为七章、四十七条，对全国所有的商业银行如何进行土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理提出了要求，而其中对个人房贷风险的控制更是重中之重，业内称，这是银监会自成立以来第一次正式向房地产业“开刀”。
“几个售楼处的销售员都对我这样说，‘只要填一下个人基本信息就可以了，你的实际收入是多少不用管，我们的律师会给你代办。’也就是说，购房者在办理商品房按揭贷款时，如果实际月收入只有5000元，通过开发商的‘代办’，报到银行时购房者的月收入可能就变成了1万元，而基于这些不实收入所发放出去的贷款，就是目前银行房屋按揭的隐患所在。”中国社会科学院研究员、著名的房地产金融专家刘维新在接受记者采访时称，他曾专程去多个售楼处“蹲点”，以了解商品房按揭风险的根源所在。
为了遏制房屋按揭贷款不良率上涨的势头，6个多月以前（2月26日），银监会曾向社会公布《指引》的前身———《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》（以下简称“《指引（征求意见稿）》”），并向社会各界征求意见为时一个月。
6个多月后的今天，当这个《指引（征求意见稿）》在一片“宏观调控成效显著，房地产业泡沫已除”的叫好声中被渐渐遗忘的时候，银监会在此时突然抛出了《指引》，无疑向外界发出了一个信号———中国房地产业仍处于“亚健康”状态，而该《指引》将为市场注入一支“强效清醒剂”。
加大个贷风险管理
内容摘录：借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下，月所有债务支出与收入比应控制在55%以下。
相关内容：《指引》对个人房贷的规定多达16条（另加两份附件），占总条款数三分之一。
对于银行个贷不良率上升的隐忧，央行的专家此前曾有所表达。针对“个人住房按揭贷款是非常优良的贷款品种”这一论调，央行的一位专家指出，国内主要城市商业银行发放的绝大部分个人住房按揭贷款一般都始于几年前，还未真正经历过价格波动的考验，因此，如果现在就断言个人按揭贷款的低风险，那还为时尚早。
针对上述隐忧，银监会在此次出台的《指引》中加大了银行直接接触贷款人的力度，避免对其“盲视”。例如《指引》第三十三条就规定，“银行应通过借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门及征信机构等独立的第三方进行调查，了解审核贷款申请人及其家庭的资产、负债情况、信用记录等。”
而记者注意到，在《指引》中，银监会对个人住房按揭贷款的规定多达16条（另加两份附件），占《指引》总条款数的三分之一强，而该比例要比对土地储备贷款和房地产开发贷款的规定高得多。
但刘维新指出，尽管《指引》对个人按揭贷款的风险管理规定非常细，但各级商业银行在执行时肯定会存在很多问题，事实上，目前有很多银行都无法真正掌握贷款人的实际收入、资产拥有情况和信用情况，而上述问题能否在《指引》出台后真正得到解决，还有待观察。
挤压投资购房泡沫
内容摘录：商业银行在发放个人按揭贷款前须明确贷款人现住房情况、此次购房目的（自住还是投资）等，并由此推断其还款意愿，评估贷款风险。
相关内容：《指引》在其正文和两个附件中均对此做出了详细规定。
在《指引》出台之前，有部分专家认为，银行个人住房按揭贷款不良率存在上升隐忧的背后，是对按揭贷款者偿还能力和偿还意愿的无法确认。而这种无法确认，在目前投资性按揭购房者不断增多的背景下显得更为明显。
刘维新表示，根据保守估算，像上海、北京、杭州这样的城市，商品房购房者中投资（投机）性购房者所占的比例至少在20%以上。“当这种投资性购房比例上升到一定程度时，通过金融手段来限制是非常有必要的，”刘维新称，“如果不加以限制，一旦经济波动来临，整个行业的风险将会立即显现。而《指引》的出台也正是基于这个背景。”
据记者了解，银监会的《指引》在其正文和两个附件（《银行个人购房借款申请书》和《风险评估书》）中均规定，商业银行在发放个人按揭贷款前必须明确贷款人购房到底是自住还是投资，以此来分别评估贷款风险。这意味着，今后投资性购房按揭贷款将被商业银行特别对待。
■专家视角
今后还会有新措施出台
房地产业的过热主要表现在两个方面：一是随着房地产开发投资的不断增长而空置率不断上升，二是房地产消费领域的投资性购房比例不断上升导致房价虚高从而大部分消费阶层承受不起。
在记者采访过程中，许多开发商均认为，国内房地产业的投资增长，是以消费的增长为支撑的，因此这种增长是良性增长。但刘维新却指出，如果投资的增长是以自住性房屋消费的增长为支撑，那便不存在问题，但现实是投资性购房消费和自住性购房消费共同在支撑，而且投资性购房消费炒高了房价，抑制了自住性消费的释放，从而导致了大量的空置。
“上海市政府去年底曾公布，上海的投资性购房比例已达16%，接近20%的国际公认警戒线。但这仅仅是政府的数据，真实情况估计要严峻得多。而且，最要命的是，大量空置所带来的风险，风险的大头并不在于开发商，而在于银行，其背后是国家财政，”刘维新指出，“因此，鉴于目前行业与过去相比并没有多大改观的现状，银监会的《指引》是迟早会发布的；而且，今后应该还会有控制风险和规范行业的新措施出台。”
