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投资商铺风险大 买卖操作需留心
BUSINESS.SOHU.COM 2004年9月9日07:50 [ 金乐 ] 来源:[ 《卓越理财》 ]
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  在同一个商铺市场上,不同投资者投资的结果可能会截然不同,有的盈利丰厚,有的亏损累累,这是由不同的判断标准、不同的操作等诸多原因造成的。这其中对操作性风险的防范对策可以说是林林总总。

  心理因素的影响和把握

  操作性风险中重要的一环是心理因素的影响。商铺投资决策是人的主观行为,客观因素无论怎样变化,最终都得由人来评判其是与非,决定是否参与及如何参与商铺投资。如果说基本因素是从“质”的方面影响,市场因素是从“势”的方面影响,那么,心理因素可以说是影响商铺市场价格水平的“人气”。我们可以把引起商铺投资风险的心理因素归为两类:一类是市场主导心理倾向变化,另一类是投资者个人心理倾向变化。

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  注意区域内商铺的总量和增量

  目前,随着城市化进程的加快,在各地旧城区改造中出现不少新建的商业街市,但一些地方商业街规模过大,商铺总量与当地购买力的数量不相适应,导致商铺空置率上升,使商铺局部总量供求关系失衡,导致当地商铺总体价值下降。

  因为投资市场的投资类别比较少,商铺投资出现了较大的增量态势,不少投资者投资商铺为间接投资,即投资商铺是为了获得商铺租金收益而非自用,在找不到求租对象时,只得空置。

  把握买进卖出的时机

  投资商铺也如炒股,规避风险,讲究买入卖出时把握时机,这与商铺投资的收益、售价和租金走势有密切关系。业内人士认为,在商铺周边商业状况稳定的前提下,租金是平稳上升,升到最高点后就呈直线发展;商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升,等升到最高点后,同租金一样是直线发展。也就是说,等商铺售价和租金都涨到最高点,平稳发展的时候,商铺投资收益就只有租金一部分了。明白这个走势后,如果已经购买了商铺的投资者,最好找机会把商铺售出去,再投资其他商铺;而对于想投资商铺的人来说,售价已到顶峰的商铺投资价值不大,不如投资租金和价值都处于起始阶段的商铺。

  不要被开发商的概念宣传所误导

  现在是房地产概念满天飞的时代,发展商在推出自己的项目前,首先都要提出一个新概念来吸引消费者的眼球。概念和项目是两回事,消费者不要被概念误导,在投资前首先要弄清楚项目的具体内容,尤其不要落入预售的陷阱。

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  注意物业管理

  因为商铺单纯依靠经营而获得收益,需要依托于商业地段价值和经营特色等,所以它的商业性更强,对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。投资者在投资商铺前,不是交了钱就完事,还要考察发展商有没有好的物业管理。事实上,商业物业管理好了,可以满足投资者多方面的发展需求,才能提升商铺的品牌,实现投资者的经常性回报。有一些发展商有短视的毛病,将店铺都卖出去或都租出去作为自己的终极目标,而将经营管理的摊子交给买下店铺的人,使得物业管理越来越差,损害投资者的利益。真正负责任的房地产开发商,在将商铺出售给投资者后,将会组建物业经营管理公司,负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理,以保证投资者的投资回报。

  考察商铺所在商铺的种类和规模

  所谓种类,是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者,并迅速成为新的商业中心。所谓规模,指的是商业圈不能太小,要有一定的规模。这要求发展商具有雄厚的资金实力和良好的经营状况。

  投资前对商铺的评估

  如果投资前对商铺价值“吃不准”,不妨先对商铺评估一下。一是用比较的方法。选择与评估对象在同一供需圈内的规模相当的商铺,进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查,综合这些数据,确定评估对象的回报率。二是在比较法的基础上,采用逆向思维法。寻找同类型火爆商铺的经营“缺档”,反其道而思维,你搞“粤菜”,我开“鲁味”;你店铺设计“民族风格”,我装修偏要“西洋风味”。对方的“缺档”点寻找得越多,你评估对象的升值潜力就越大。

  投资商铺的“先租后买”

  投资中一种比较保险的办法是“先租后买”。想象和实际总是存在差距的,实际操作中总会发现商铺新的“闪光点”。即便失算,损失也不会太大。

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  把握商铺投资的科学营销链

  科学的商铺营销链应该是:开发商——投资者——经营商家——消费市场,这是一环扣一环的完整体系。只有消费市场赢,商家、投资者才能赢。往往环境的一个变化,如交通改道、学校搬迁,或社区规划改变,就会使“旺铺”变成“冷铺”。这些变化也是投资者难以预测的。

  投资商铺要密切关注环境特性与自身特性

  这是商铺投资中风险大、要求高的地方。环境特性包括宏观的区域、地段、人流情况,目前值得注意的还有市政规划建设情况。有关工程附近的商铺会受到直接影响,商铺原来的“优等”地段和“劣等”地段可能对换。因此,必须了解有投资意向的铺面其所在的区域规划情况。商铺自身特性包括商铺门面、布局、设施以及商铺经营种类。对各个特点的重要程序见仁见智,很难确定其中哪一点最重要,因为它们犹如一条链子中不同的环节,其中任意一环有缺失,都会导致投资的失败。

  小心商铺权属问题

  如果投资的商铺已经被抵押,就可能受到抵押权人的拍卖、变卖,投资权益很难受到保障。了解商铺产权一般可向开发商或在房地产交易中心产权登记处确认。此外,还必须确认商铺的房屋用途是否商用。由于商铺的权属问题专业性较强,具体的查询,确认操作可委托有关专业人士进行,或向其求救。必须明确,购买的商铺必须是商业用房的完全产权。

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  注意上家交付给你的商铺物业的“居改非”建筑结构的不适应性

  对于“居改非”的物业,投资者在拿到商铺物业产证前,应该及时查看物业的实际构造情况。这样可以避免因为上家通过各种手段取得合法的商用房产权证后,实际上建筑结构并不适应商用。如因为承重墙等诸多原因,没有办法进行改扩建,使商铺经营无法得到正常开展,商铺的效益无法产出。

  检查商铺的配套设独立配置情况

  要注意配套设施的分户独立性,要注意是否有独立的水表、电表及其他必备的独立设施。避免因为共用诸如一个大电表而无法分户,造成不必要的额外费用纠纷和增大不必要的投资成本。

  检查上家的水、电、气、电话等事项的账单结清状况

  要防止上家因为不诚信行为而产生的赖账情况,使接手的投资者无法获得必要的权益保证,造成不必要的额外损失。细心的投资者应该及时核对有关的账单,在了解清楚具体完整情况之后,再办理有关手续。进入社区讨论

  (欢迎广大网友踊跃投稿,优秀文章将会在搜狐理财频道发表)



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