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冯仑：因为今天是开会，起因是万科，其实都跟十年有很大关系，我观察到一个特别有趣的现象，对于时间这件事，儿童说的时间是最大，说宇宙、星星一万年，越小的小孩说时间越大，一般中年人说现在，到了老年一般说过去。另外，在人幸福的时候，时间就说的比较快，但是希望它很久，但是感觉上是快的。但是在痛苦的时候，眼前实际上是最长的，但是希望是很短的，这是相反的。另外，最近还有一个心理学上的测试，人对未来的遇见，凡是对乐观的遇见大多数都是失败的，但是对悲观的预测大多数都是成功的。也就是说，人类这么多社会现象，比如今天对网络的预测，大家在十五年、二十年前，大家都认为比尔盖茨的预测是荒诞的预测，现在看起来是很好的预测。当今天我们讨论20年只是一个说法，也可能只是10年，也可能是50年，总之要对未来说准是非常困难的事情，心境不同、状态不同，对于未来的话题谈是谈乐观话题或者悲观话题都不一样。可是这样又出现一个问题，所有世界上伟大的人在谈这个话题的时候，比尔盖茨在十五年前说未来的时候，当时看来是儿戏，但是他现在还是在说未来，有一个广告词说的很有意思“思想有多远，就能走多远。”实际上我们今天在这儿讨论，一再说未来，实际上就是把大家的思想凝集起来引到这上面来，这个问题如果没有很好的讨论，我觉得还是会使企业的发展受到一定的限制。这个话题也很难说，像爱情一样，都说不准，满街都是爱情教程，没有什么意思，到处都说破产企业，这才有意思。今天说未来，所以逼着潘石屹说未来。
牛文文：我提一个小问题，中国企业界按行业分，地产是一个特殊的行业，但是正是这样，其他的行业一般到十年就坐不到一起，家电行业大家开始坐在一起，说到价格的问题什么的，十年以后就坐不到企业。汽车行业也差不多，地产行业不管是任何时候，任何艰难困苦的时候，现在在各种会议上经常听到大家坐在一起说政策、说未来。我有一个疑问，是因为我们这个行业年头不够，劲头不充分啊，大家和和气气都能够有很好的利润，还是因为我们这个行业有一个普通的文化，大家在任何情况下都可以坐在一起说，今天是一个好日子，因为这个场是万科集团二十年，再过十年，其他行业有可能做不到，大家预测一下未来几个年代还能不能继续坐在一起来说未来。
冯仑：一年365天，一天24个小时，说未来今天只有24小时，你还不说，有点神经不正常。
潘石屹：你说谈未来，我们的冯主席谈乐观和悲观，我想可能房地产行业特殊性，所有从事房地产行业的人都是乐观的，普通的老百姓买上一套期房，他就觉得风险比较大，可是一个房地产开发商购买一个项目，要跑政府关系，还得解决拆迁问题，还要碰到好多好多政策不可预见的风险。例如农民耕地的冻结风险，可是房地产发展商还义无反顾把钱投到地里去。我想所有的房地产发展商都是相信未来的，对未来充满着希望，冯主席这两天老在谈，他说的话都跟歌词似的，讲的道理都跟生理卫生似的。昨天讲的是战争、未来、想今天，什么拥抱未来。所以，从未来和乐观、悲观上来看，我们在座的，中国从事房地产行业的每一个人都是相信未来的，都是乐观的。
郁亮：按照冯主席说的，凡是乐观的，结果都是悲惨的。现在中国房地产行业毕竟只有十多年的历史，只有我们在谈我们自己的过去，我们没有想到外面世界是怎么精彩，最近我们在研究美国房地产近一百年的发展，十年后看到在座的各位能坐到一起谈笑风生还是可以的。如果大家都能够有口饭吃的话，我相信我们还能够和平地坐在一起，从美国的发展告诉我们，未来十年我们坐在一起的可能性是存在的。
林少斌：做房地产，我觉得一定要热爱生活，没有生活经验的人，他是做不好房地产的。我跟我们公司年轻人说，你们可以不成家，但是你不可能一个人成，你没有生活，你怎么去设计这个房子，你也不知道哪里要做饭，哪里要洗澡。所以我觉得做房地产一定要热爱生活，这是做房地产最起码的一个职业要求。
任志强：他们还可以说有十年、二十年的未来，二十年以后我可能就不存在了。
冯仑：作为生物你可能还是存在的，但是作为公司可能就另说了。
任志强：我可以说二十年以后基本上就没了。理由是什么呢？美国发展到一定阶段以后，房地产商就变成了与金融相结合的不动产商，现在我们房地产商是什么概念？是不动产的前三个部分，土地、房屋加现金流，但是中国的房地产由于没有金融背景，或者没有金融支撑，就没有第四个——增值收益。我们把所有的房屋增值收益交给了业主，就是购买房的人本来刚才潘石屹说的，本来他的房子一平米是7000块钱，现在是9000块钱，等于他多赚了1000多块钱。现在卖房人一平方米可以赚两千块钱，恰恰由于因为中国没有一个金融概念，在国外基本上都叫不动产厂商，或者不动产投资基金，就是你持有相当一部分，我们看香港前十名、前七名，他的收益率相当一部分是资金收益和增值收益，而真正卖房，通过建房、卖房子直接取得现金流的收益，在他的报表里面，大概不超过三分之一，有的可能只有20％。很重要一个原因，他们仍然在高速发展就在于它与金融背景相结合或者与资本市场相结合，转化成了一个不动产厂商，而不是我们现在房地产开发商。而开发的功能已经转化成以持有为主，而以开发为辅的一个概念。所以，我想中国的二十年以后，或者到了二十年以后，中国的高速金融发展和进入WTO以后，境外银行和境外基金和服务业的开放，可能会让中国的地产商更多地转移到金融里来发展。我们和冯仑今年三月份到哥伦比亚大学去，整个哥伦比亚大学对房地产其中一个基本概念就是金融行业，我们到房地产公司去，老板谈的全是如何安排金融，如何安排贷款，如何安排其他的融资方式，然后算我的投资回报率，这和我们现在的运营方式完全颠倒，不是一个概念。现在这种房地产开发商的概念不会活的很长，原来说二十年，现在说十年、五年，进入WTO以后，房地产会慢慢地和金融市场结合，而不是单纯的房地产开发商，这是我们未来的格局。
冯仑：前面都做前三段，以后都做后三段。
最近成都市工商局关于广告管理出了一个规定，禁止在征婚启示上用“气质优雅”这四个字，如果气质优雅有误导，而且一见面很难说优雅，这个词不能量化，不准确。但是最有人的是“气质优雅”这几个字。现在你说这个问题就是你给我描绘的未来“气质优雅”，但是我们不知道这个“优雅”怎么去追求。
任志强：我们有利有优雅，王石先生已经气质优雅。第一先得上市，第二从境外划点钱来。我想这是一个起步，应该是未来发展过程中的一个起步，当发展到一定程度的时候，他就留相当一部分的物业经营和增值经营。
冯仑：关于“气质优雅”，郁亮你怎么优雅？
郁亮：我们任总谈的是好多年以后的情景，我们可以看到在美国现在的发展商里面像我们选择的标杆的那个企业就是专门做开发的为主的。在目前阶段把自己变成不动产发展商是非常危险的情况，因为我们现在的规模就不大，如果把钱固定下来，投资回报率相对比较低的情况下其实很危险。所以，我们规模还不够。这一点上我们万科对融资方面，虽然我们比较早地进入国际市场，这两年我们从资本市场拿了30个亿回来，现在我们看时机把握的不是很好。有很多发展商问我，说你们事先怎么能够拿到那么多钱，有什么融资渠道。我说万科要有关系，就是你愿不愿意上场参加选美比赛，你越不想看到的就变成你想看到的，第一你有没有自信心。第二，你说身材好，很多人身材都好，除了身材好还要气质好。一个企业除了透明度很高，还要有品牌。
冯仑：你说的怎么那么像模特选拔，第一，气质优雅，第二自信心，第三个身材好。最后要走的好，带着好多公司去按照名模的方式去做。
郁亮：而且不能有诽闻。
冯仑：就是这个模特不能成为茶余饭后的议论的人。
牛文文：刚才冯主席把我们的整个气氛都调动起来了。我们能不能听一下冯仑主席对未来的一个判断。
冯仑：这个是我们特别愿意说的一个话题，不是我说我要伟大，因为我老困惑，因为说现在大家都差不多，然后说过去，略有不同，只有未来应该是谁都爱说，其实都说不准，但是每个人心理永远都有未来，所以他才活着，如果他心理没有未来，那是不可能的。刚才小潘说的我们一直在研究怎么站在未来看今天，我一直在想这个事儿，在世界上怎么才能活得不累，其中有几种人不累，比如上帝不累，上帝老是在看着你，他当然不累，也不用干活。另外信教的人不累。还有牛皮的人也不累。还有锦衣玉食的人不累。剩下的人就是婴儿不太累，因为他不知道累，其余都很累，在这种情况下我们就老想一个事儿，怎么样把企业做到不累的状态，这几种人都有一个特征，他们对未来的看法比我们更清楚，比如神是从终点来说问题，传教士是按照神的启示，不再想新的未来。在现实生活中，成熟的人比不成熟的人冷静，年纪大的人比年纪小的人成熟，伟大的人比普通的人更有定力。比如遇到事情，伟大的人、年纪大的人、成熟的人不慌张。反过来我们要把握我们未来怎么样才能清楚？如果拿一张纸，多数人要看清、看到、看明白，这只是看到一张纸。那么，神都是从后面看，是我们讲生的时候，上帝是在讲死的，当我们讲成功的时候，伟大的人讲失败的。你要是从背面看任何事情，就不慌张了，我们一直希望把企业的生死问题从死研究起，从一个结局开始，然后回过头来再看看我们怎么做。也就是说，从一个伟大的企业来时路看看我们的发展方向，这是我一直很希望的，也希望通过这样能够把别人的过去当成我们的未来。这样的话，我们的预期就比较清楚了，于是我们也不怎么慌张了，然后就能够像庄子一样死了媳妇还唱歌，因为他知道人死是一个规律，他自然也很快乐。所以，我们最近几年一直在研究这个行业，别人的过去和别人企业的过去，通过这些来看我们的未来。所以，我想这是一个笨办法，因为曾鸣教授在这里，我们在研究战略，讲到我们自己未来发展的时候，我们尽可能地用笨办法，如果独立研究未来，我觉得我们目前还没有这个能力，我是觉得未来还是很重要的。
牛文文：冯仑主席很谦虚，地产界因为大家思想都比较多，我刚才听完了以后，大家对未来都有很实的想法，其实从任总开始，他判断未来是一个地产企业和金融的界限会模糊、地产金融化的问题，郁总对未来的判断是第三个十年，潘总刚才讲的实际是一年一年把现在的产品做好，把现在的房子卖好，表面看来是一个追随者，冯仑你跟泰达的合作问题，实际上我估计他有很多想法。林总也是说要热爱生活然后才能做地产商。我就想其实我们在谈未来的时候，再往回看一看，未来是在过去的踏板上踏过去，假如我们以万科这二十年，过去二十年已经想过的问题，我这二十年做过的事情有哪些事情在未来还可以坚持下去，就是现在做得对未来十年很有意义的事情。
冯仑：过去地产公司描述叫机会导向、象征祖国，这个商业模式前提是预售市场，再加上两个链条，一个是银行的链条，一个是人际关系的链条，一个叫钱链，一个叫人链，再加上预售市场。所以，我们要做得决定就是改变我们希望我们是战略导向、公司治理、专业团队、很好的价值观，以及持续的增长和具体的产品服务，我们希望跟以前的描述完全相反的做法，这是我们现在做得决定。至于泰达只是按照这样一个方向改变的某一个环节，我希望这个环节只是开始，今后还会有一定的改变。
潘石屹：我们在座的每一个人都有可能，因为每个人的生命都是短暂的，房地产生命也是一样，房地产发展商的生命也是一样，其实留下来的永恒的东西就是作品，是我们建的房子。可能留的时间比我们在世上活的时间要长一点。所以，我觉得把这个作品做得能够经得起历史的检验，能够经得起时间的检验，可能比我们一个个人——房地产发展商，比我们一个公司——房地产开发公司要重要的多。所以，我觉得作品就是我们建的房子是很重要的。
任志强：都说一流的企业是制定规则，二流的企业是生产品牌，我是一个品牌企业，所以所有人都要追随我，上流的企业是生产市场，比如沃尔玛，沃尔玛没有自己的产品，但是他需要市场，他唯一的成功就是他比别人便宜点，四流的企业是生产产品，我希望我的产品是最好的，我这个产品在世界上具有高速的含量。五流的可能就是生产半成品，现在最说不清楚的就是服务，服务也可能变成一流的，也可能变成二流的，服务是不变的具体的东西，发展商实际上是统一的。但是发展商既可能产生规则，也可能产生品牌，产生市场，产生产品。因此，在这个模糊过程中，我想最能留下的是什么？作为一个企业来说，可能最能留下的是企业的文化。大家都知道，维持生命时间最长的企业值大概就是老字号，这两个都有很长的历史，有生产内容的企业没有一个能保存五百年以上，就是因为文化在中间起到一个贯穿的作用，所以它既可能融入规则、品牌、市场、产品等等，在这一系列发展过程中，如果一个企业要想生存，它必定有一个核心的文化，而这个文化可能会随着市场与时俱进去变化，但是它一定要有一个能让人们的预期集中在某一个位置上，或者你的预期观是相对统一的时候，才有可能最终维持这个企业像你所期望的。
冯仑：刚才有人鼓掌，是想发言的，还是说他们发言的特别好。
郁亮：刚才牛主编谈到的我们在过去十年、未来十年最重要的决策，我想回到这个题目上来，我想在过去二十年里，我们做的最重要的决策，就是万科走过的道路，万科从一开始的弯路我们是多元化向专业化发展，而且万科坚持十年的发展，不受任何诱惑的调整，这些是对万科影响至深的决定。未来十年要走过的道路，我们要走第二次专业化，我们第二个专业化是指我们所专注的领域要更专业，更优秀。同样会万科未来十年影响至深的。外面的世界确实很精彩，如果我把自身的一亩三分地做好，我自己也会很精彩。
林少斌：我觉得未来的发展，可能每个企业走的路都会不一样，这是在房地产产业里面有这么一个类型的东西，刚才任总谈到地产和金融的关系。郁亮说的他们找的美国公司，它是专注于做发展商，因为我们最近上市公司改名，上市公司改名，改英文名，中文名好办，后来说英文名也得弄一个，后来说英文名到底叫什么，你说叫Raleice（英），还是叫DeVel（英），大家为了一个名字争了很久，最后也没有结果。后来我们叫DeVel（英）。上个月我们请了一帮美国专家来给我们分析分析我们的公司，还有美国地产跟金融怎么融合的，他说我们的名字不对，他只看英文，你这一块每年收租、增值、贬值，你应该改一下名字，我说我们已经注册了。其实我们发展最大的障碍是我们的资金的问题，我们队伍的问题、品牌的问题，因为美国的地产跟金融、证券的结合，实际上他们的历程走的很短，也就是十年的时间，十年的时间做了这样的事情，他们大量在资本市场集资，他的集资很容易，我们现在证券会一轮集资累死了，贷款贷的要还，不是你的钱。所以刚才郁亮讲了明年19.9亿，前年、去年15亿，融资非常容易，优秀的公司能够大量地融资，你发展起来就一定很快。我们现在一方面要摆平，整个国家就一个口在审批，各行各业要摆平，好公司也要摆平，优秀的公司发展的太快，烂公司也要扶持一下，所以这些资源每天都在不断地分配，它不是一个市场化的资本市场。我相信现在万科要拿一百亿、两百亿随便拿的话，我想你们可以把国贸拿下来，然后你想买哪块地就买哪块地。这是一个非常大的障碍。
未来的发展，我们也在研究跟金融怎么结合，我们走的路子是要去结合，要去考虑这样一个问题。持有大量的物业可能会增值，可能会贬值，因为你每年的会计报表要根据市场的价值重新来做，像香港的金融风暴，大幅缩水，市场的增长率就一下下来了，就出很多问题，有的公司就倒闭了。我们现在五年五年做，五年计划实施了，然后明年再改。
