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地产未来—战略思维与管理前瞻(实录三)

BUSINESS.SOHU.COM 2004年9月23日17:19 来源:[ 搜狐财经 ]
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  冯仑:我觉得大家说了一段,我想刚才的建议不一定对,还是请曾鸣专门上来提问一下,就是关于中国的公司战略问题,企业首脑都谈了未来的十年,你觉得应该怎么看未来的发展?

  曾鸣:我要讲可能就把下一场的话都讲完了。

  冯仑:你就是点评一下这场的讨论。

  曾鸣:不好意思,我刚才其实从上午开始到现在,刚才冯仑说曾教授如果上来讲,其实我一句话就能够把战略讲明白,战略其实就是前瞻性、差异化跟取舍。

  冯仑:前瞻性、差异化和取舍。

  曾鸣:但是难的是一个企业怎样从挑战者成为领先者,然后成为领先者之后,或者是走向成功或者走向衰落。在这个过程中间,像人生总有谢幕的那一天一样,绝大部分企业不管它曾经多么辉煌过,最终总会走向衰落和死亡。换句话说,这些企业发展也是企业家的宿命,就像时钟一样。但是反过来像人生一样,其实人生每一项选择,正是因为有了死才有了生存的地位和生命价值,企业家也一样,大家做的每一次选择,过去每一次选择都会直接影响到你的未来,而且在这中间越痛苦的选择越有意义,像刚才讲的万科过去二十年最大的选择就是专业化。然后有人问你为什么能坚持下来,你看到诱惑你怎么放弃?这是很多企业需要考虑的,对于在座的各位来说,从潘总这边看,其实大家都有差异化的问题,由于有差异化才走到今天,至少不是第一,但是也是相对领先的地位。未来的取舍,现在大家觉得最难的是什么,你们现在思考的是走向美好的、丰富高雅的那一刹那,在这之前,你觉得你最能放弃的是什么,你最舍得的是什么?

  潘石屹:可能中国的房地产发展商就是刚才说的,走一走就缺乏方向了,就不知道前面的路怎么走,走一走就不知道战略,所以要反复学习,一大批房地产发展商聚在一起,一会儿聚在中国大饭店,一会儿聚在国贸,我想每个公司走的路都不一样,我们每一个今天,中国的房地产发展商不是在高速公路上走的车,说万科是第一辆车开过去了,我们第二辆车跟着他可以过去,其实不是这样的。是天上飞的鸟,第一个鸟飞过去的,你第二鸟老是在空中行走它飞过的轨迹,没有轨迹,只有凭你对周围的判断,什么地方有气流,你往那个地方飞,所以全世界有多少公司模仿、学习,所以我觉得像天上的鸟,简单的学习和模仿都是很困难的。

  冯仑:最后谈未来,谈来谈去都要始于足下,我想在结束的时候,请所有的嘉宾一句话说一下你现在最想干的是什么,出了门最想干的是什么,万一撞死了还想干什么?

  任志强:我现在最想干的就是退休,最好有人让我不干了。

  冯仑:大家觉得任总说的是真的还是假的,大家都说是假的,你说说真的。

  任志强:最好给潘石屹打工,然后潘石屹分一半钱给我。我跟林总有点类似,给共产党打工。

  冯仑:这次任总说的是真的还是假的?

  观众:真的。

  冯仑:我们一定要监督不许他说假话,说假话就让他反复讲。

  林少斌:我现在最想干的就是睡觉。(笑)

  冯仑:我说的是现在最想干。

  林少斌:我今天时间比较短,我觉得我的收获,我觉得不要光想五年的事情,也要想想二十年后的事情。想二十年后我还能坐在这里。我觉得确实要想长久一些,一个企业发展,因为我们有时候做一个项目就是五年,现在国企是我们的大股东,怎么样想自己职业生涯,一辈子怎么走,不管是怎么打工,还是想长远一点比较好。

  冯仑:你最想干的就是自己干。

  林少斌:没有这个意思,我的意思就是不管是个人也好,不管公司也好,我过去想五年的事情,我觉得今天的收获就是要想二十年后的事情。

  冯仑:大家认为你说的话不是一个很具体的内容,出的门最想干的事,你想二十年后的事情,出了门你还是想睡觉,大家还是让他睡吧,他很困了,林少斌同志困了。

  郁亮:我现在最想做得事情是我活38年来,第一次见到这么多的数目的钱第一笔钱就是19亿,我下面最想做得事情是在有生以来能够一次性拿到钱是200个亿,如果做到这个就很理想了。

  潘石屹:你才38岁了,比我们年轻多了。我最想做得就是出去买一块地,我花了半年时间买了很多地,到今天为止都黄了。所以,我想买一块地,买一块大大的地,因为我相信中国的房地产价格还会涨,尽管领导总是在批评我,因为中国的政治是很稳定的,政治是稳定的,也很安全,没有像美国本拉登给他们捣乱,也不像俄罗斯有黑寡妇。最后,中国的经济持续地增长,给房地产创造了一个很大的机会。

  冯仑:今天这个环节我们就讨论到这儿,我们在这儿花了一点时间让大家尽情地对未来去做一个畅想,同时我们又回到眼前,给大家提问的机会。

  提问:我最想问一下冯仑主席,你出门撞死之前想干什么,你还没说呢,别人都说了。

  冯仑:我最想到撞死车底下,临死以前还能捡到一块钱。提问:今天大家都说了地产的事情,你能不能谈一下,哪怕睡觉,也跟地产有关,因为太累了。

  冯仑:我出门最想做得一件事情就是马上赶到另外一个地方开会,要见一个人。是我现在最想的,确实不是我一辈子最想的,因为这个事儿安排了,到四点就得过去。这是真话。这个事儿是比较有意思的事儿,但是是求人的事,这是我现在最想做得事。非常没有创意的解释,但是是一个事实。

  提问:请问各位老总,我是香港文汇报的记者,如果各位老总要培养一个接班人,在座的每一位无论是国企的,还是上市公司培养下一任领导人,你们的想法是怎么看的?

  任志强:我没有决定权,我都是别人选的,人家说不选我我都得下去。最后政府盖着红印的命令说张三或者李四,国企可能不是自己能做主的,他们可能还有余地。我想国企现在遇到的最大问题可能就是这个问题,就是管理者到底用什么办法来确定?过去可能因为改革开放初期,很多国企不管是任命还是什么方式,但是只是一个创业,但是后来是管理者,不是创业,企业达到一定规模,可能政府就扔了,所以也没有接班人的问题。现在最难的,没有一套制度来确定,都没有一个治理制度来决定谁来接管国有财产,国有财产说我你搞管理你就管理,你说你行,我不承认的话,你行也不行,就是这么一个道理。我们不能决定谁来做我们的接班人。

  潘石屹:我就不说我怎么选接班人,我给大家透露一个秘密,我们的冯主席是怎么选接班人的,去年“非典”期间,大家觉得世界末日快来了,冯主席也觉得不知道他能活多长时间,就觉得一旦自己不在了,接班人交给谁,搞了一套程序,选定接班人,形成了一个文件了,然后被选定的接班人过来跟我说,这冯主席操的心还真多,死了就死了,还操这个心干吗。冯主席去年“非典”期间怎么选接班人,这个我就不说了,让冯主席说说是不是选了接班人。

  冯仑:这个倒确有其事,因为“非典”这个情况比较突然,因为我们跟潘总有些不一样,因为我们股东很多,由于300多个股东,在这么多股东情况下,我们怎么样因为出现问题以后我们要换一个人,还得开董事会、股东会很麻烦,所以我们提前做了一个董事会决议,报告董事会,万一出现情况,哪个人不在,避免到时候一旦出问题,能有一套程序。我是活着的时候想死了以后的事,而不是快死的时候想活着的事。

  提问:前段时间潘总跟任总尚都这个项目达到怎样的一个整合?冯总跟泰达达到了一个什么样的整合?我想问一下,像任总在北京握有资源特别好的地皮,像东直门的东方广场,还有十里店的物流岗,还有整个回龙观那块地特别好。整合的力度能不能继续加大下去,任总作为一个上层,搞地皮,搞资源,潘总这边搞市场开发,抛开一些前嫌,抛弃一些个人的误解,达到一个资源的充分的、利润的最大化。另外,开发一些适合于中低阶层的居者有其屋的感觉。

  冯仑:整合资源,做好人好事,是你的擅长。

  任志强:商人通常来说不太做好人好事。和资源整合没有关系,我觉得我们媒体上,中央单位老在说房地产产业结构调整,产业结构是谁在调整?我觉得政府在调整,盖经济适用房,政府得拿出不要钱的土地盖经济适用房,政府要拿出相对低价的土地来盖,只能租。因为政府在调控这个产业结构,假定政府都以这样的方式把地价卖得高高的,或者较高价位在市场上获得相当利润的这些市场,因为你要用一个低价产品可能还不够那个地产。所以实际上政府没有足够认识,他有让所有城市居民都有居住的责任。他应该努力地让低收入者获得最基本的生活保障,这是政府的基本责任问题。现在我们政府不是,把大多数人推向市场以后不管了,我地价卖得高高的,你得花钱买的居住条件,如果你没有钱,就没有居住条件。农村就是谁生了孩子,就有你一块地,但是城市不是这样,必须得花钱购买,这就是政府在自己责任认识问题上的一个差异,所以就造成了你刚才说的,没有发展商愿意大量去生产那些低价房,这个不是我的任务,你如果交给我的任务,所以大部分国企在做经济适用房,或者有一些企业没有太多的专业化能力,或者成为艺术品,他生产低档的经济适用房,虽然利润低,但是他去干,因为他不承担市场风险。这不是真正的商人意识。资源整合是另外一个概念,在土地被垄断之后肯定会有一些资源整合的现象会出现,有的企业有地无钱,有的企业是有钱无地,因为资源最大配置就是通过企业之间或者协会之间,通过这种资源的组合,让它达到一个资源的最大配置。现在资产资源最大配置,土地资源最大配置,这是一个好事。现在的情况是没有一个统一市场是公开的,用局部公开的信息来掩盖剩余信息的不对称条件,因为房地产是一个定期的产品,我不知道预期生产的供应能力情况,所以逼得房地产商在短期之内做出一个重大决策,去做投资。就是因为这种信息部对称造成土地的价格往上涨,房价往上涨,所以尽管有人提小康,房地产还在往上涨,这是重要的一个方面。刚才那位先生说的,也不知道那个地是不是我的,也不知道那个地能不能征下来,我们只知道投一大堆钱,地怎么样不知道。如果还要修改一下我们制度,才有可能让我们市场真正市场化,否则政府垄断条件下的市场化应该说是一个坏的市场经济比一个好的市场经济危害更大。

  江西日报记者:因为各位老总都是中国房地产业的领跑者,我想提一个问题,在国家宏观调控形势下,中国房地产业未来的发展趋势,特别是未来十年,从物价、房地产价格、产品的发展方向这几个方面谈谈房地产的发展方向和趋势?

  郁亮:相比较,我们未来发展趋势来看,中国未来十年房地产总体规模最保守的估计是按照12%的增长,与此相关的,我们房价最保守的估计每年按照4.4%来增长,这是从全国平均水平来看。目前宏观调控相对于未来十年、二十年的发展前景来看,只是一个漫画而已,有利于未来的增长。

  深圳特区报记者:刚才听了几位公司老总的讲话,我有一个感觉,过去二十年,或者说过去房地产行业的十几年是一个粗放年代,未来二十年,我个人感觉它应该是一个团队的年代、联盟的年代,在这之前我了解到万科阶段和招商局地产公司一起在天津操作一个项目,给我的感觉就是,比如说到招商地产是一个国企的公司,万科是一家民营企业,这两个公司他们的企业文化,他们的方方面面都有很大差异。为什么这两个公司能走到一起?我本人觉得是这个行业的需要,这个行业发展到现在,必须突破自我封闭的品质。我们现在来看包括我们公司的经营,从粗放年代到了领袖年代,我们现在讲团队人的联盟年代。请问几位老总,如果我们联盟,我们是怎么样的联盟,是像以前那样搞有大公司也有小公司,文化差别都比较大的,还是搞像深圳的开发商有没有可能联盟,或者中国的开发商在进行新的联盟?

  郁亮:关于发展连锁的问题,合作的可能性越来越多,合作机会也越来越广。其实一个企业的文化,不同的差异的文化会造成各种障碍,否则一个文化不能吸收其他文化,其实它一定会成为非常有生命力的文化。我们跟招商局确实在天津有一个合作,我们也陆续会跟其他发展商在各地进行项目合作。这个合作基于几个判断,第一,我们价值观基本相等,我们价值观对于客户的理念是对等的,大家都本着一个长期为客户的服务角度出发。第二我们信用基本对等。第三,能够在战略上有互补作用,这三个是我们合作的基础,只要符合这三个原则,我国其实万科都是愿意和各种发展商来联手做事情,事实上我们也在行动,我们想在未来再公布给大家。

  林少斌:我同意郁总刚才的观点,我们确实有一些合作,像大地产商,我们更大的责任是追求产业化的发展,这是大家的责任,为一种个案的合作,大家都是一家公司,商业利率,对品牌的追求,对客户服务的理念,这些东西是很容易趋向一致的。但是整个住宅产业这一块,产业发展标准化这一块工作万科做得很好,我们跟万科合作,我们在这方面得到了很多收获。更重要的是大家要联合推动整个产业的发展,在于个别项目的合作上面。

  冯仑:中城联盟和中房网也有一些合作,当时他们创办的一个基金,当时是一个亿,今年把它扩大到2.5亿,这个基金主要是在联盟内部推广和投资联盟新城这样一个项目,现在郑州这一块已经开始销售,情况很好。另外,成都年内还有一个开工,由开发商每一家拿一些钱,相当于互助会的形式,逐步通过产品的标准化,然后研究和探索固定的投资模式,最后把它升级,成为一个行业内的专业化的产业基金,最近尝试的情况还不错。

  天津日报记者:我有两个问题,一个问题,刚才说万科很早就在天津和招商局有一个合作项目。这两位老总,怎么来看待天津投资发展,尤其现在是天津情况比较好的形势下。刚才潘总说万科是领跑者,潘总是跟着跑的,那是不是会跟着跑到天津来?

  潘石屹:他跑到天津去了,我丢了找不着路了,所以目前还去不了天津。

  冯仑:我们比较简单,就是今天是4月份泰达成为万通的合作伙伴以后,我们在天津开展了新一轮的扩张,到目前为止,我们在天津已经拿到了这个项目200万平米左右,所以在明年上半年会有一个集中的推广,我相信万通未来会立足于中国北方城市,以北京、天津作为我们最大的市场基地来发展。我们是基于这样一个战略,当然对谈进市场抱着一个比较乐观的态度,而且天津最近这几年的发展给我们一些信息,这些信息也让我们必须作出这样的选择,我想这个郁总还可以讲一下。

  郁亮:天津一年多以来发展非常快,万科在十多年前才进入天津在天津投资,我们在天津也走了弯路,我们当年把我们多元化的投资业务都带到了天津,地产的多元化业务,包括酒店、写字楼什么都做,所以我们在天津前一段时间的业绩不太好。去年我们是扭亏为盈,今年有几千万的利润,明年应该有比较大的增长,所以天津市场也给我们这样的机会,天津和北京两个投资中心,我们从今年开始会加大它的投资力度,这里包括资金的斗争力度,也包括人力资源投入方面的力度和管理方面的投入力度。我相信环渤海湾地区的增长潜力不会亚于长三角、珠三角的地位,它仍然是我们中国经济三大火车头之一。

  提问:我想跟各位探讨一下关于房子创新的问题,我本身是北京中建公司的,同时也在长江商学院学习,我八年的时间换了六个房子的居住,包括任总的、包括潘总的、包括万科的,我想谈一谈从客户的角度考虑了两个问题,一个问题,客户买完房子以后,这个房子的增值,这是客户很关系的问题,什么是好房子,好房子如何体现?第二个问题,一个房地产公司物业管理是在客户买完房子后期特别重要的,因为房子买完以后,客户再去换这个房子,如果都像我这样的,可能房地产开发商很欢迎。房子新的永远比旧的好。今天我跟大家探讨关于房子创新的问题,这次我们去欧洲考察,他们盖了一个房子,他们是用太阳能传播为主的,有没有可能在房地产盖一种房子全部利用太阳能创造房子的动力,创造一个房子的概念是什么呢?对用户来讲,对客户来讲,他买了你的房子,可以少交电费,或者不交电费,形成一个环保的模式。第二,买房子,很多客户都关心朝向的问题,尤其在北方,都希望自己的房子是朝南向的,但是有朝北向的,肯定有朝北向的,有没有这样一种可能,我们有旋转餐厅,可不可以搞一个房子是若干层的旋转餐厅的概念,因为每个人在家居住的时间还是相对少的,每个人在房子里面的时间通过房子旋转餐厅的模式,让每个人都享受到自己需要的朝向的阳光,从成本、从创新各方面有没有这种可能?

  郁亮:万科有一个研究中心,我想你的计划都可以实现的,我们万科正在建总部,我们两年到三年期间,我们会搬到深圳海边的一个地方,我们要求在深圳地区不用空调,我的研究人员告诉我,要实现这个目标,技术上已经很成熟了,深圳地表大概8米左右,它的恒温在24.5到27度左右,如果把地表温度恒温升上来,我们可以在深圳不使用空调。技术上可以做到,我们建一个大楼,在环保方面努力是可以的,如果变成产品推销给大家,不知道大家愿不愿意付这么多钱,这是我们的特点,按照美国模式定制方式,技术上我可以提供技术支持,你的问题很快就可以解决。

  提问:任总,刚才您在说国家政府宏观调控跟企业自身发展的一些关联。请教一下,如果您是政府高层决策者,你会怎么处理好企业自身发展和宏观调控和企业责任关系?

  任志强:老想说就是他不让做。首先,招拍化,可以让市场公开透明,第一把土地快放市场化。第二把信息完全透明化,我通过今天拍卖土地的信息,到目前为止从深圳最早开始第一块土地招拍化,起码你有一个土地计划的透明度,让大家充分透明度条件下进行拍卖。第三,政府如果你要开市场,你就不能去做事,从法律上和经济上这是一个基本的东西,我们开股票市场的交易所的人不能去买卖股票,开菜市场的人,你不能去垄断菜,这是一个最基本的方面。我们现在不是,是政府既开菜市场、开股票市场,同时又在从操纵和垄断股票,政府不能干这个事儿。但是政府现在恰恰在干这个事儿。第四,挂牌是没有任何法律依据的,我们的招拍化只有前两项在房地产法上是经过批准的,但是到目前为止还找不到任何法律依据,北京市政府为了防止违约写了一个条件,所有拆迁不能完成,国土部不能承担责任,你用一个垄断的方法,你认为,挂牌以下是我的,以上是你的,我就是利用挂牌把利润收了。假定我是商会,我把所有房地产商组织起来,我挂了牌,然后拿到我的市场里再挂,最后我们也分了,政府垄断权利没有任何道理,从经济上来说政府没有任何这种权利。另外,我们目前招拍化都是以招拍化中标的时间为准,我觉得政府是对老百姓的一种“强奸”,为什么三年以后提供土地,发展商六年过去了,但是七十年的土地使用权,老百姓已经掏了六年的钱,大概是拆迁两年的时间才能得到土地,老百姓还没买你的地,你就把地好几年的钱收了。比如招拍化,大部分美国以招标为主,招标以后分四个方面来做,你除了房屋以外,对就业环境有什么好处,对道路压力如何解决等等。

  冯仑:这一场的专题论坛讨论就到这里,我希望今天这个活动能够使大家感觉到不妄此行,坐一个小时,生命的价值有所提升。谢谢大家!

  主持人:感谢各位嘉宾精彩的讨论。刚才各位嘉宾在谈笑风生中,让我们看到他们深刻的思想让我们看在地产界的领先者,他们同心协地 建设业界的精神风貌。



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