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■本报记者 王小霞
8月31日“土地大限”对房地产业的影响尚未有定论，别墅却又妖娆重现地产江湖。
在2004年9月24日开幕的“中国首届别墅节”上，来自全国的别墅开发商像“走秀”一样轮番出场。面对别墅用地政策限制、金融政策收紧、市场供求关系微妙的诸般变化，这些为中国富人“筑巢”的开发商放言相关政策、市场、价格和别墅发展趋势的热情越发高涨。
有分析人士就此表示，中国别墅市场有望迎来2003年土地供给限制后的第一个发展亮点。
土地限制卡了别墅的“脖子”？
从去年开始，房地产行业土地供给限制不断，其中别墅用地更是遭到“停止供给”的特别待遇。2003年2月18日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，停止别墅用地供应开始；其后中国人民银行也于6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房及二次购房按揭贷款；8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，再次提出要控制高档商品房建设；9月14日，国土资源部再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求停止别墅类用地的土地供应。
建设部原副部长、中国土地学会理事长邹玉川告诉记者，估计将来一段时间别墅用地仍会紧张。他表示，别墅用地量非常大，一旦放开就会很难管理；同时国家也需要用土地调控的手段为房地产良性发展创造好的环境。即使将来别墅用地解冻后，仍要加强管理和限制。当然不会彻底堵死，但也决不会像过去那样连乡镇都可以随意建造别墅。
“目前在国土资源部下属的土地储备中心有170万亩土地储备，据了解，在部分开发商的手中仍有相当量的土地存量，这些土地如果解冻后，还会有别墅项目面世，但是绝不会批量出现。”邹玉川的依据是，“因为别墅用地仍在继续吃紧。”
别墅价格乘势上扬
据中国经济时报记者了解，截至2004年上半年，北京别墅项目已知供应量（含存量和新增量）达176个，建筑面积1900万平方米（含规划），市场存量4万套左右，规划套数2万套左右，预计3－5年内逐步供应市场。中房指数系统北京别墅指数办公室监测显示，在北京市场，2004年上半年别墅开盘项目12个，总建筑面积约51万平方米，其中独栋别墅550套左右，联排及双拼别墅1200套左右。2004年上半年北京别墅（包括Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ）销售套数约为2100套，销售面积约54万平方米，平均每天销售约12套，主要分布在昌平、大兴、顺义、朝阳、海淀等别墅热点地区。
一位开发商老总向本报记者透露：“别墅市场供给量较去年有了明显的减少，不少盘一直处于观望状态，一再推迟开盘时间。”
由于供给减少，别墅的市场价格自然一路看涨。2004年上半年北京别墅新开盘项目均价为9732元／平方米，较2003年开盘别墅项目略有上升；独栋别墅价格较去年有所下降，联排、叠拼等经济型别墅价格有所上升。太仓高成房地产开发有限公司总经理刘明在接受记者采访时表示，土地供给收紧、市场供给减少，已经对上海别墅市场产生很大影响，目前上海别墅价格在不断上涨。以昆山为例，5年前的房价相对较低，但现在已经与上海市区附近房价相持平。
低总价引人心仪
上海三盛宏业投资公司总裁陈惠湘表示，别墅的消费群体是处在“塔尖”上的高阶层人群，这就注定了别墅不会成为房地产市场的主流趋势，但综合近一、两年北京与上海的别墅市场情况可以发现，低总价别墅在市场上相当受欢迎。上海顺驰投资有限公司总经理助理王旭东分析，在上海，目前已经停止对容积率0．3以下的别墅项目进行审批，容积率高、低总价别墅将会是上海别墅市场的一个新需求趋势。
除了低总价的趋势以外，南北别墅项目自身特色也越来越鲜明。目前正在上海运作高档别墅项目的江苏苏源集团总经理陆定富认为，由于南北文化差异、自然条件以及生活习惯均不相同，因此对于别墅的要求也相差很大，北京别墅项目的趋势是讲气派，王者风范尽显豪华尊贵气质，但南方别墅项目显得小巧玲珑，风格现代而细腻。“南方根本接受不了这种粗犷的感觉，用水泥钢筋直接垒上，装修基本就没动，这在南方是不可能让消费者接受的。”他表示，别墅是很细腻的塑造过程，销售方式都不宜直接采用普通住宅的的那种“卖楼花”的期房形式，别墅更多采用现房销售，让消费者实地感受这个项目与其他项目的不同，对于别墅消费群体而言，“感觉”非常重要。
四项竞争力成就别墅丰姿
有关专家分析认为，别墅类产品应有四个必备条件。首先是区位地段，它是地产项目是否受欢迎的最重要因素之一，比如消费者在北京买任何房子首先想到的可能是在亚运村买还是在西城等其他区买。其次是交通条件。无论别墅在通州还是在顺义、怀柔，对于有车一族来说路程远近并不重要，重要的交通条件是否良好。其三，山水环境非常重要。别墅消费者自然希望周边有真山真水，当然目前很多项目都没有真山真水，人工修岗挖湖也是一种办法。例如碧水庄园，连湖的别墅马上能卖掉，不连湖的销售就要相形见绌。此外，相关资源也是竞争力，比如别墅项目是否靠近名校、是否临近机场等等。
