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当今中国，哪个行业的老板最有钱？这个问题在一个试图了解中国商人的英国人胡润那里得到了明确的回答。10月12日，“胡润制造”的“2004中国大陆百富榜”中，房地产企业老板占到45%。房地产业成为公认的暴利行业，一部功率巨大的“造富机器”。而在北京地税不久前公布2004年第二期欠税公告中，15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大，此次公告的欠税企业欠税额均超过100万元。
为什么“财富巨人”反而成了“纳税矮子”了呢？这是一个迷宫，在里面，藏匿着房地产老板们最形象、最贴切的画像。
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造富“机器”与纳税“矮人”
“这早就是一个公开的秘密！”杭州市某房地产企业的一位副总不以为然地表示，“你让房产企业都拍拍胸口扪心自问，谁没有偷过税！”
一句话道破了几乎是整个房地产行业的“秘密”。
在这个房地产业发展的初期，由于市场极不规范，各项法律法规和政策还相当地不健全，政府监管起来难度较大。另外，政府还存在着鼓励这一行业快速发展的考虑，对一些偷税行为睁一只眼闭一只眼。我国的房地产业就是在这样的环境中翻开了它历史的首页，靠偷税成长、壮大起来的房地产企业由于惯性的作用很难“迷途知返”。
但是，随着其成长、壮大到成熟，再加上相关法律的诞生、健全与完善，房地产业是注定要走到合法经营的轨道上来。遗憾的是，到目前为止，大部分房地产企业却没能做到这一点，偷税劣迹已到了令人咋舌的地步了。
浙江省地方税务局提供的材料表明，从该省下面的各县市汇报的数据来看，浙江省房地产企业的偷税问题已经相当严重。如杭州市审计局重点检查的37家房地产企业中，有17家存在偷逃税行为，偷逃税金额达7069.81万元；金华市地税局稽查局在近期针对该市96家房地产企业开展的专项税收检查中，这些企业补缴税费5472万元；嘉兴市地税部门组织实施对全市311户房地产企业的2002至2003年度税收自查，各企业自查申报补税金额共计5009万元；义乌市地税局对15家规模较大的房地产企业进行重点检查，查补税费共7000多万元。
看到这些数字，我们固然不能说时下的房产业已乌烟瘴气，病入膏肓了，但的确是已经到了令人无法等闲视之的地步。然而，当稽查人员真正啃这块硬骨头时，才发现这根本是一个“迷宫”。
暴利并“亏损”着？
众所周知，自从上世纪90年代末期以来，房地产业赶上了大牛市：有效供给大增却难敌旺盛的需求而导致价升量增；空置减少；土地价格因抢地企业一路追捧而成倍飙升；期房卖图纸收定金几成定律；银行因房地产信贷坏账率陡降而对开发商、购房者格外青睐；开发的住房产品成了不愁嫁的皇帝女儿；诱人的利润空间和良好的现金流引得众多外行企业跃跃欲试。简言之，房产开发商等到了百年一遇的赚钱、发展的机会。一般行业难觅的10%的项目利润已成开发商底线，个别拿地早、土地储备充裕的项目在一期高于一期的房价攀升中攫取30%至40%的利润也不鲜见。按理说，企业赚得盆满钵满，在纳税上理应爽快、经得起检查。但暴利的房地产业却遭遇到整体“亏损”的局面。80%的房产企业在税务机关账面上赫然显示“亏损”二字，剩下的二成企业也多以“微利”的面孔出现。难道开发企业的真实利润情况并非外界传闻或业内人士承认的那样风光？一边“亏损”、一边高价竞地疯狂开发新项目并乐此不疲，是否有悖以追求利润最大化为企业目标的常理？
“北京的房地产企业整个行业从报表上看一片红，根据税务总局统计出来的数据却是全行业亏损。”国家税务总局稽查局的孙海亭处长在“首届房地产税收稽查研讨会”上如此感叹。
种种迹象表明，房产企业亏损是假，暴利是真。亏损是为了偷税，那么它们是如何瞒天过海的呢？
房地产业成了“重点”偷税漏税的行业，无外乎靠以下几个手段。一是利用流动作业来隐匿收入和利润。税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面看来，这个房地产企业是亏本的。二是钻政策“空子”，不及时清算土地增值税。按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。三是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。四是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。
这些只是房产商在房产销售时的一些常规“技巧”，还有很多掩藏的更深的“秘籍”。面对如此猖狂的偷税行为，税务部门的稽查和打击的力度不断加大，但是，成效不尽如人意。究其深层原因，仍归结到现行的税收体制上。
根治还在税改
尽管说，偷税行为是当事人利益驱使下的个人原因，但是，客观存在的一些现状令我们无法回避。现行税收体制的种种弊端为房产商偷逃税款提供了理由和空间，要想根治，必须首先正视。
一是房地产市场运行非常不规范。开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，就相当于给土地开发者的无息贷款，实际上鼓励了投机。进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配。二是税种多，负担重。房地产企业所纳税项是现行税制下交纳地方税种最多的行业，涉及11个税种，有的地方还重复征税。税费负担重，增加了建房成本，制约了房地产业的健康发展，也使部分房地产企业偷起税来“理直气壮”。三是计税依据不合理。我国土地使用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。四是内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争。国内企业与国外企业，在所得税、保有税制，以及三税（增值、消费、营业）收取不同，这种不平等现象，如果继续下去，将对国内企业的发展非常不利。
局势已经相当明朗：如果不改变现行的税收体制，将难以从根本上扭转房地产企业的偷税现象。鉴于此，各项改革已进入试点阶段。开征物业税工作将在北京率先试点，上海、南京、广东的试点工作将在今年底或明年初紧随其后，最后在全国推广。通俗地讲，征收物业税就是将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴。据估算，如果现在的建设成本为100元/平方米，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元/平方米。这无疑是减轻税负的好方法。但是，也有将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者之嫌。因此，把握住一条原则非常重要，那就是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。
改革必然有疼痛，也会暂时产生一些难以监管的空隙，所以，在治本尚未告捷之前，治标就显得尤为关键。主要的方法就是加大稽查力度。此外，国家税务部门一定要加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。予以全社会范围内的通报，也不失为一个好方法。企业最怕的是声誉扫地，罚款有时对它们起不到很大的警示作用，这个时候就要对那些屡教不改的企业进行曝光，将其偷税劣迹毫不手软地公示于众。否则，不足以使其痛改前非。
