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重磅人物 刘晓光
在1982年至1995年期间，刘晓光历任北京市计划委员会处长、委员、总经济师、副主任，北京首都规划建设委员会副秘书长等职。刘晓光先生现任北京首都创业集团有限公司总经理，新资本国际投资有限公司董事局主席(HK1062)，首创置业有限公司董事局主席(HK2868)，北京首创股份(600008)(相关,行情,个股论坛)有限公司董事长(600008)等职。
“8·31大限”带来的北京楼市拿地方式的变化，对北京土生土长的房地产企业影响最大的莫过于首创置业。“8·31”之前，有着国企背景，有曾经当过专管“批地”之职———北京市计划委员会副主任的董事长刘晓光的个人“光辉”在，首创置业在“协议”拿地方面的信息、渠道和资源方面，是多数开发企业没法相比的；“8·31”之后，首创置业在拿地方面的优势由“公主”变成了“平民”，首创置业却又做出了让北京同行吃惊的举动：在“8·31”之后的北京土地交易市场首次大批土地上市交易当中，首创置业公司在国庆期间，以20多亿元的价格成功竞得北京十里堡和西二旗两块土地，其中由首创置业参股公司北京归谷园有限公司拿下的海淀区西二旗居住区二期用地经118轮竞拍，比底价高出2个多亿成交。首创置业在“8·31大限”前后拿地时有何变化？拿地成本有何变化？而这些变化带来了开发模式上的哪些变化？记者专访了首创集团总裁、首创置业董事长刘晓光。
■后“8·31”时代拿地成本增加30%左右
北京的土地政策变化前和变化后，首创置业拿地是截然不同的。据刘晓光介绍，因为首创置业要在境外上市的缘故，首创置业比别的公司提前经历了土地政策变化带来的拿地方式的变化，对首创置业而言，变化的时间点应该是在2003年6月19日。
在2003年6月19日以前，上市前夕的首创置业通过两种方式在北京拿了27块地共300万平方米的土地。主要方式有两种：一是通过和土地方合作或其他的房地产公司合作；一种是和土地方或地块原来的房地产公司协议买断。而此时，由于土地政策的变化不是很明朗，加上各种渠道和关系，27块地共300多万平方米的土地，首创置业支付的地价总共是17个多亿。
2003年6月19日以后，随着土地政策的明朗，“8·31大限”的到来，首创置业在拿地的优势方面发生了变化，在拿地方式上也发生了变化。据刘晓光介绍，“这个阶段，我个人关系、信息和渠道等都发挥不了优势了，和其他公司一样，首创置业都必须去市场拿地。”在2003年6月以后至今，首创置业也拿到了7块地，但7块地要么是把“8·31”过关项目买断，要么就是直接到北京市土地市场去参加竞买而得，如首创置业就以20多亿元的价格成功竞得北京十里堡和西二旗两块土地。
刘晓光坦言，“8·31”之后，首创置业虽然是资源优势比较明显的国企，他个人虽然“关系多，信息多”，但在拿地方面，已经和其他房地产企业一样“公平”，如果说有优势的话，也是首创置业作为上市公司，有着其它一般的房地产公司所不具备的信息优势、合作伙伴优势、资金优势和选择地块上的“眼光”优势。
■到市场拿地，首创置业拿地成本增加多少
当记者问到，土地变革前后，首创置业拿地方式的变化，有没有增加拿地成本时，刘晓光以首创置业9月底经118轮竞拍，最后以高出原价2个多亿元拿到了海淀区西二旗居住区二期用地为例，计算了“8·31”前后首创置业拿地成本的变化。
据介绍，海淀区西二旗居住区一期即由首创置业参股的北京归谷园有限责任公司开发的“领秀硅谷”，因此，为了完成小区的完整规划，首创置业对这块地势在必得。而由于海淀区西二旗居住区位于中关村科技园区，地理位置好，因此在当时的竞价现场最受关注，是当天竞价最激烈的地块，竞价达118轮之多，前来参与竞价的都是北京房地产界重量级的开发商，如富力、华远、中远等。该地块从95204.74万元开始竞价，现场四家开发商攀升得很快，北京(富力)开发公司在竞争当中一直处于领先地位，且口气很大，其他几家开发商以一百万元递增时，富力一口气把价报到10个亿。而在地产界以资本老狐狸著称的任志强在报价时则很低调，在他人半天不应价时，他则在关键时机举牌。最后，该地块被北京归谷园以117500万元竞得。但首创置业为此多付了2个多亿的地价。刘晓光计算后告诉记者，拿地成本提高了30%。
当记者问及他的感受时，刘晓光的回答是：虽然成本提高了，但他还是赞成土地交易公开化。因为土地公开交易体现了公平原则，开发商付出的代价虽然要增大，但因此而拿到的地，任何一个开发商都会珍惜，都会去用心开发，而不是像以前那样，只求快，不求精，浪费土地资源。“如果开发商都开始认真做精品房子，老百姓的居住品质因此提高，城市面貌因此而得以改善。而一旦老百姓认可了好房子，好房子也就能卖出好价钱了。”
■拿地方式的变化带来首创置业开发模式的变化
土地是房地产企业的根。土地交易方式的变革带来土地成本的提升，这些将对首创置业的经营开发模式和理念产生什么样的影响？
刘晓光认为，土地交易方式的变化给首创置业的经营理念带来了革命性的变革。第一，由过去的粗放型变成精细型开发：以往首创置业会追求规模，追求开发速度，而今后首创置业会更加关注质量和效益，向精品房子要效益将是首创置业新的经营理念。第二，促使首创加速国际化，一方面，和国际上有名的设计公司、管理公司等合作，提升项目的品质；另一方面将引进外资，加强风险控制。第三，最大的变化是：因为土地的得来不易，土地又不能再生，首创置业将向香港新鸿基等大的地产企业学习，提高持有物业的占有率，目前新鸿基等公司持有物业达到了50%以上，首创置业的持有物业要在近一年内达到20%。第四，将加强首创置业的专业化：刘晓光透露，目前，首创置业已经基本形成了不同物业类型，不同的管理团队，如温哥华森林别墅项目、雪梨澳乡别墅项目、阳光上东等团队。
也正是这种经营理念的转变，开发精品的经营理念使上半年首创置业的利润提高了70%。
■首创置业仅仅发挥了30%的潜力
刘晓光透露，土地政策的改变，对首创置业这样的公司而言，只要理清了经营思路，反而是一次飞跃的机会。目前，受开工速度影响，首创置业仅发挥了30%的潜力，首创置业在今后要凭借资金等优势，成为北京的城市运营商。
刘晓光坦言，“8·31”之后，首创置业虽然是资源优势比较明显的国企，他个人虽然“关系多，信息多”，但在拿地方面，已经和其他房地产企业一样“公平”，如果说有优势的话，也是首创置业作为上市公司，有着其它一般的房地产公司所不具备的信息优势、合作伙伴优势、资金优势和选择地块上的“眼光”优势。
