发送GP到6666 随时随地查行情
□本报记者 吴传震
南京市意图借十运会之东风，集中巨额资金，在短期内实现河西新城的建设，但在操作过程中，却无意中催生了房地产的变化。对于致力于新城市运动的那些地方政府来说，这是一个值得思考的信号。
今年9月以来，南京市的五块土地拍卖，却出人意料地有四块流拍，其中一块土地仅以底价摘牌。而就在去年此时，各路开发商还在这个城市里为土地争得头破血流。
凑巧的是，南京市的房屋销售在部分区域出现了滞销的情况，这完全背离了南京市房地产的发展走势。在过去数年中，长三角区域中的上海、杭州、南京三城市因房价高涨而为全国瞩目，尤其是人均收入水平仅属于长三角二线城市的南京，2000年才启动的房地产市场发展却异常迅猛，在国家统计局刚刚公布的今年第二季度全国大中城市房价上涨情况报告中，南京就排名第二，涨幅高达16.2％。
11月末，记者前往南京调查发现，南京因过快开发河西新城，导致局部区域可能蕴含了巨大的房地产泡沫。
泡沫产生的最主要的原因是地方政府为了促进城市发展而进行的新城区建设，这恰恰是过去一段时间甚嚣尘上的房地产泡沫大讨论所忽略的问题。
目前，不少地方政府纷纷进行新城区建设，南京的前车之鉴值得参考。
“房地产运动会”
11月23日下午，记者来到南京市的市中心———新街口，置身其中，似乎正在参加一场浩大的全国房交会。南北的开发商的巨幅楼盘广告占据了有利地形，从高空俯视着南京的市民。大部分的楼盘广告都指向同一个地方———河西新城奥体中心。那是个特殊的区域，明年十运会的主场馆就定在那里，它是南京房价的风向标。
河西新城是南京市着力打造的新城区。从地图上看，那是位于南京老城区（指明城墙以内的区域）左下方、秦淮河以西、长江以南的一块区域。南京房价在过去两年里急剧飙升，河西新城就是南京市房价上涨最迅猛的区域，平均房价从每平方米2000多元上涨到5000多元。
这片区域约56平方公里，大部分是农村，但这里高企的房价有多个利好消息支撑———南京市未来的新城市中心，地铁，十运会，长江岸边。2003年，南京市政府宣布拿出326个亿，进行配套建设。“326亿，这个数字比建国以来南京市历年城建资金的累计总和还要多。”南京万达总经理黄涛说。
正因为此，南京市政府开发河西的号令一下，南来北往的开发商们就蜂拥而至。区区56平方公里的区域，集中了近50家开发商，全国性的大开发商顺驰、万科、中海、万达、世贸等悉数到场，他们抢在十运会前，先在河西开了一场“房地产运动会”。
大牌开发商的进入、互相争地，将河西的地价一路拉高，其中最有名的就是去年顺驰以6.53亿拿下的奥体中心（运动员村侧）地块，每亩地价高达220万元。
据黄涛介绍，南京市政府为了让房地产商建设这个区域中的十大标志性建筑，作补补偿，分别优惠出让一块土地给开发商建住宅。
这些楼盘大多去年动工，那时南京市的房地产市场严重供不应求，去年底，南京市统计的供需比是0.9比1。为了赶上每年“金九银十”的销售旺季，奥体板块的开发商纷纷于今年10月前后将楼盘推出上市。据朗诗置业有限公司总经理田明估计，当时大约有50万平方米的房子集中上市。
结果，市场给这些房地产商泼了盆冷水。
老百姓并不捧场
这些楼盘的销售情况不理想。据一家大开发商的销售总监透露，许多楼盘表面上说卖了近百套，但实际上只卖了十几套，部分楼盘甚至是开发商内部人买下来，套取银行70％的按揭。
就这样，城外黄土漫天，车轮滚滚，城内的老百姓一改常态，紧紧握着手中的票子，等着这些楼盘降价。
几个月前，南京市老百姓要想买到房子，必须连夜排队等天亮开盘。南京市房地产研究中心副主任李智说：“现在不一样了，老百姓会说，看看再说吧。”
这种心理的变化意味着整体消费心理从追涨转为杀跌。
改变老百姓消费心理有三重因素，首先就是老百姓对房地产商定的高房价产生了怀疑。
房地产商在河西奥体的楼盘预售价违背一贯的“低开高走”的规律。“只有低开，才能聚人气，一开始就高开，市场就难了。”南京市房管局的一位工作人员表示。
其中以万科的“光明城市”为代表，销售均价6500元，高出业界预期1000元，此举被业界认为是典型的“跳空高开”。受万科的影响，一些大开发商也将起售价定为近6000元，客观上形成了以万科为代表的价格联盟。这样的价格，超出了老百姓的心理承受能力。
“我们觉得4000元还能接受，那个地方以前就是农村。”家住夫子庙的陈阿姨说。
更关键的是今年南京市房屋供需比的改变，南京市房管局方面公布，今年的供需比为1.3比1。“由于老城区的新增商品房较少，实际上河西的比例应该高于1.3比1。”一消息人士说。
央行宣布加息，这是影响楼市的第三个因素。“加息让老百姓产生了观望的消费心理。”朗诗置业有限公司总经理田明分析说。
但南京市方面认为目前河西的情况是正常的，“这是房地产市场回归理性的表现，是从非理性到理性，房屋应该有一定的销售周期。”
但记者在调查过程中发现，南京市的供求关系发生了根本的逆转，正是这种真实的供求关系导致了目前南京地产市场的窘况。
真实的供求关系
决定房子销售的是供求关系。在前两年房价上涨中，媒体关注的往往是各地方政府调控土地供应，实行非饱和的土地供应，让市场处于饥渴状态——这是政府对供应的约束，而往往忽略另一个方面，就是政府对需求的放大，其中最重要的就是进行城区改造，大规模的拆迁，制造了不可持续的被动需求。
此点，在南京市表现尤为明显。南京市2001年开始进行老城改造。据南京市公布的数据，2001年拆迁了1.3万户，2002年拆迁2万户，2003年拆迁了4.7万户。
每户根据所处区位的不同，分别获得每平米从5000元至1000元高低不等的拆迁补偿，但这些补偿费，被南京市政府设立专门账户，冻结在银行，买房时方能使用。这些拆迁的补偿费基本上全部进入房地产市场，实际上起了降低购房成本的作用。同时南京一家房地产研究机构曾统计，约有37％的拆迁户进入了一手房市场。
更多的拆迁户受制于现房的高房价，被迫进入了二手房市场，过去两年，南京二手房市场持续火爆，就连城墙边十几年之久的老房子，一平方米售价也要5000元。
南京市的拆迁工作在今年受到了严重抑制。今年2月1日，南京市政府以政府令的形式公布实施的新的《城市房屋拆迁管理办法》，被媒体称为拆迁新政。该办法的出台，在规范拆迁行为的同时也提高了拆迁成本，南京市今年的拆迁计划仅完成了19％，结果实际拆迁仅完成了5000多户，比去年减少了42000户的需求。其最重要的影响是导致二手房市场交易量的萎缩。南京顺驰置业的客管中心经理彭逸表示，目前南京市二手房每月交易量仅为3000套，与去年比，每月减少了1000套。
但由于去年还有部分拆迁户没有安置，今年的交易量没有明显下跌。据南京市房管局统计，1－9月份全市商品房销售面积582.91万平方米，同比增长5.6％，明显低于去年平均34％的增幅，到今年6月，南京房价的不断高涨的势头停住了。
尽管房地产商一再强调真实需求的存在，但拆迁量的减少无疑是釜底抽薪，支撑南京房地产市场最刚性的需求被削弱了。
在需求减少时，土地的供应却在不断增加。根据南京市国土局公布的资料，2002年和2003年，南京市江南八区出让超过1000公顷的土地，而2000年和2001年相加也不足100公顷。
据南京万达总经理黄涛估算，河西就先后有4000亩土地入市，其中招拍挂的约有1000多亩。这些土地在今后两年将产生350万平方米左右的商品住宅。
截至10月份，河西板块今年房屋上市量为180万平方米，同比增长了135％，其中售出100万平方米，还有80万平方米的面积留在开发商手中。一缩一涨，南京的房地产市场的供应结构彻底转变过来，“实际上，土地已经放过量了。”黄涛说。
成本的门槛
既然实际的供求关系已经呈现出来，根据供求定律，房价理应有所回落。此时，房价碰到一个越不过去的坎———开发商的成本。
“开发商的成本已经很高了，一定的赢利空间也需要。”朗诗置业有限公司总经理田明说。他给记者算了一笔成本账。每平方米的楼面价通常达到2000元，建筑成本约为1200元，再加上营业税、人员工资、营销费用、各项规费、资金成本，最后15％的利润率，至少也达到了5000元。
地价是其中的关键因素。一些楼盘以前是通过协议取得土地，但这几年土地连番倒手，最后落到真正开发的房地产商手中，成本已经相当高了，基本上每亩近160万元。
而如顺驰通过拍卖取得，其成本价更高。
南京顺驰地产有限公司一位高管向记者表示，该公司奥体中心的楼盘“滨江奥城”的项目成本价也已超过5000元。
而对于南京市的实际购买能力，记者在采访时，发现企业和政府职能部门一直是众说纷纭。其理由主要认为统计体系的不完善，不能将一些隐形收入计算在内。
南京市统计局公布去年南京市人均可支配收入约为10500元。统计局城调队的一位人士在接受记者采访时表示，虽然有抽样误差，但数据基本准确。为了避免无法统计的因素，不妨对这个数字进行加权，以每户人口4人计，可以得出南京市平均每户总可支配收入约为6万元。
根据国际通行的房价收入比，这个数字在6以内是比较合理的，考虑到南京市的经济发展速度，如果设定为8，可以推算出平均每户购买房屋的价格在48万元是正常价格。
在河西上市的住房平均每套价格，南京市并没有统计，若以南京市房管局公布的南京住宅户平均面积为127平米计，用总价格除以平均面积，可得出南京市每户购买房价在3780元是可以承受的。
这样的价格与开发商的成本报价相去甚远。从而老百姓的实际承受能力和心理承受能力与开发商的定价产生了矛盾。
据统计，截至10月份，南京市房地产在建施工面积已经达到2016万平方米，市场供应充足，老百姓根本不担心买不到房子，这是市场出现了逆转的根本原因。
目前开发商正在和老百姓的消费心理进行博弈。这将给南京的房地产市场带来什么呢？
河西将会出现什么结果？
大的房地产商目前依然没有降价，但记者调查发现，一些小开发商已经开始悄悄通过送车位、送装修的方式变相降价。
记者从南京市的多家银行了解到，一些银行已经开始给河西的一些开发商做展期（金融术语，指贷款方到期不能还款，银行给其延期）。
“自己养的孩子，希望能快点将他抱大。”南京一家商业银行的负责房地产的公司部老总表示，银行正要求它们的客户提供销售窗口表，掌握准确的销售情况。
目前在河西奥体上市的楼盘，其施工建设资金、流动资金都是以土地作押，其获得贷款时段是前两年南京楼市疯狂走高的情景下发生的。许多房地产商的自有资金根本没有达到调控前规定的20％，更不用说今年5月之后要求的35％，一些开发商的自有资金甚至只有5％。而最近南京的土地流拍恰恰动摇了各家商业银行的信心。
在南京市房地产市场网站的论坛上，可以看到类似“奥体拖累河西，接着拖累城东，影响大盘”、“河西即将崩盘”的帖子。南京市房管局方面却表示：“河西还没有到那个氛围，我们也不会让它到那个氛围。”
顺驰前任掌门人孙宏斌11月末在南京时表示，明年10月市场会好起来。他认为南京的河西的情况与苏州的工业园区的情况有类似之处。
今年4月，苏州市政府宣布轻轨项目暂停之后，加上宏观调控的影响，市场出现了滑坡。“一些开发商一个星期卖一套房子。”苏州栖霞建设公司副总经理吕俊说。苏州工业园区的投资率高达40％，这些投资受风向影响。但今年9月之后，市场发现房价并没有下跌之后，市场的观望态势被打破。
现在的问题是老百姓能否改变态度，开始买房。有着加息周期的预期，购买心理只会越发保守。况且，与南京河西新城不同的是，苏州的工业园区已经有了十多年的发展历史，住宅市场有产业支撑，同时每年大量外资的进入，繁荣了苏州工业园区的出租市场，相比之下，南京的河西还只是一块生地。“就看银行愿不愿意养它了。”南京万达总经理黄涛说。记者从南京一商业银行的高层获悉，10月份中旬，南京市政府召集南京市主要的商业银行老总碰头，希望河西能够得到各家商业银行支持，但某银行江苏省分行方面表示，商业银行目前都是垂直管理，不会做违背自身利益的事情。
南京大学高波教授认为，南京河西的状况，政府、开发商、银行必须形成合力，方能化解目前蕴含的危机，否则“河西将会出现烂尾楼”。
如何化解？
何以河西会出现目前的状况呢？“关键是政府太急了。”南京万达房地产公司老总黄涛认为。“居住、就业、第三产业能否融合十分关键，一个区域发展要有一个基本自我封闭运作的条件，现在的时间太短了，城市机能不可能迅速形成。”黄涛说。
记者了解到，青岛市的新城发展为房地产业所称道，共花了六年时间，成功的主要原因是青岛市完全将政府搬到新城去了。据了解，南京市政府一度曾考虑将市政府搬到河西新城去，但后来计划不了了之。
南京市的筑城计划有一个基本判断，就是房地产业将会延续当年爆炸性的增长，其基本的逻辑是利用房地产的挤压效应，驱使老百姓逐步去河西购房，从而一举两得，老城区的人口密度降低，新城区的人口不断增加，从而产生需求，商业也逐渐繁荣起来。
不料开发商的定价却是按照市场定价，打乱了政府的设想———低开高走，而加息的出现，也扭转了老百姓消费心理，这就破坏了所有发展的前提———老百姓不愿意进入新城区。
与此同时，南京市政府为了迎接明年十运会，在奥体板块兴建了十大标志性建筑，据黄涛估算，这些标志性建筑及其附属商业设施，明年10月将产生100万平方米的商业地产。
“这不是先造庙再找和尚吗？”黄涛认为，在没有其他产业支撑的时候，这些定位为CBD的建筑很可能出现大面积的闲置。
南京大学高波教授认为，类似于商业地产的规划泡沫必须及时停止，“政府必须马上停止建设这些标志性建筑，实在不行就用草皮覆盖，这样才能避免损失。”
（ 责任编辑：铭心 ）
