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“全世界的全球化受挫者，联合起来！”--全球化的天花板，是后发展国家商界领袖的共同难题。《中国企业家》杂志邀请亚洲、拉美国家数十位商界巨头，会聚2004中国企业领袖年会，与500名中国本土企业领袖共同探讨商业与环境难题。搜狐财经媒体联盟现场连线报道。下面搜狐独家专访万科企业股份有限公司总经理郁亮：
透明度不高是妨碍国内房地产企业国外融资最重要的原因
焦点房产：众所周知，万科是国内房地产企业成功海外融资成功的少数企业之一，作为先行者，能不能告诉后来人，成功海外融资的要点有哪些？
郁亮：我想我们年初的时候各地政府都严防死守温州炒房团，现在可以松一口气。前不久去了一各城市，城市定的规则不允许外地人买房子，我们说凡是不允许外地人买房子万科就不去了，因为市场肯定做不到的。确实现在融资是我们房地产行业两个主题，对于融资问题大家都想由于银根紧了以后都想从海外拿钱，实际上反差是很大的，大家都想从海外拿钱，真正拿到钱的并不多。
郁亮：反差有几个原因，一个原因可能是中国普遍透明度不高。因为合作第一要了解清楚，包括我们各地政策，包括拍卖，大家知道我们前两天上海的拍卖，上海拍卖其中浦东有一块地去竞投，没有一家中标，原因是大家出的价钱都高于最高价，这是我第一次听说因为房地产商因为出价太高而淘汰掉，最低价淘汰掉，最高价也淘汰掉，区间才能够中标，我们感受到上海政府的良苦用心。这对于我们本地发展商尚且接受比较困难，对外境外的房地产商接受更困难。所以透明度不高是妨碍最重要的原因。
郁亮：第二个原因是中国普遍信用程度不高。如果一个企业到国内都拿不到钱，到国外拿钱谈何容易，因为国外的人比我们更精明。国外的钱进来有很多的条件，三年前WTO的时候，外国人对我们多苛刻，到现在还一直苛刻要求我们，所以同样外国资本也都是对我们非常苛刻的。第三个原因是大家看法不一样，我们看来房地产行业是高收益的行业，最著名的例子就是中国100名富豪有40名直接跟房地产有关系，因为是高收益，但是高收益恰恰就是高风险，国外恰恰把中国房地产看做是高风险的行业，高风险对应就是高收益，任何境外资金进来要求不低于20％的付利回报率，其实很多企业不能承受这个代价，不能做到。
万科从上市到现在，总共从资本市场上拿到50.8亿资金
焦点房产：万科资本市场融资进行了多元化的尝试，成功的渠道有哪些？截止目前的收益如何？
郁亮：这个行业和餐馆行业差不多，每年都有很成功的，每年都有倒闭的，倒闭不说了。房地产成功的很多，失败的也有很多，我经常跟100名富豪打交道，但是过几年就发现有几名富豪就没有了，所以这是充满风险的行业。
郁亮：对于万科来讲我们做了各种的尝试，除了和刚才说的HI做了9个月的谈判，我们又在上个月跟新加坡政府投资公司GIC成都项目合作，这一点我们都在尝试各种信托，股权信托、债券信托、促销信托等等我们都在尝试，因为目前没有一个模式是定型，每一种信托不去尝试根本不知道可能遇到的风险，可能遇到的问题在哪里，所以我们愿意做尝试。今天很重要就是资本上我们有一个比较好的收获，万科从上市到现在，我们总共从资本市场上拿到50.8亿资金，尤其是两年半时间我们拿到35亿资金，对于我们目前的发展布局各个方面是非常有帮助的。
我们已经进入国际化竞合时代，与其成为对手，还不如成为合作。
焦点房产：从目前国内房地产企业整合的情况来看，大多数房地产企业没有成功融资的根本原因是不是还在于，没有充分作好国际化合作的准备？
郁亮：说到这里，我想提另外一个题目，房地产一个是联盟，一个是融资两个题目。我深深感受到第一个主题就是国际化，我们的行业应该说在三年前加入WTO的时候，我们行业基本上一致认为我们受WTO冲击比较小，因为改革开放房地产一直都是对外开放的行业，开不开放对我们都没有关系，但是深深感受到国际化竞争的来临，我们行业概念是国际化的，比如大酒店里面这两天内只看见一个穿中式的衣服，就是电梯工，其他都是西装，所以改革开放欧陆风格更是象征现代，但是事实上这是反映了中国人内心的想法，欧陆形式的房子都有。
郁亮：第二就是国际化设计，因为之前我们做西服是从中式西服做的，包括盖房子也是一样，后来有钱都请国外设计大师来做，这一点北京、上海最典型，基本上没有本地建筑师的份额，所以万科今年特别设立一个大奖，我们做本土青年建筑师大奖，一个本土建筑师成长很重要。第二是国际化设计，我们今年以来第三步是国际化融资，因为国内融资渠道受到限制，我们需要国际化融资。其实现在看起来都是说得多，做到比较少，因为刚才说的几个原因大家没有做到。
郁亮：第四是国际化竞合时代，竞争与合作的时代。这一段时间我非常深刻感觉到，因为我们遇到都是境外背景，像合皇、新加坡凯德置地，我们真正竞合时代就来了。比如说资金问题，跟我们合作的GIC资产是1000亿美元，我想对我们来说对于自有资金比较多，目前也没有超过60亿。专业地产他们拥有1400亿左右港币的净资产，所以他们真正进入中国住宅产业，这对于我们影响比较大。比如说拿地，最近合皇集团在国内连续拿地，以万科的实力我们可以跟他们竞争一、两个项目，但是对于他们来说拿100万是领头的领头，对于我们来说是天文数字。
郁亮：所以这个时代WTO竞争取消分级别的选手，大家都要上拳击台上搏斗，我们轻量级也要跟他们搏斗，他们可能是泰森，我们需要靠巧劲，巧劲能够赢几回？大概可能是一、两回，所以竞争压力非常大。
郁亮：谈到合作的问题，大家回想十多年前像宝洁、联合利华进入中国无一例外都是选择合作模式，但是今天合作中方都在那里？都不见了，中国品牌都到他们呢了，中华牙膏都不是我们了，所以我们要在竞争中合作，合作中竞争，与其成为对手还不如成为合作。
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（ 责任编辑：铭心 ）
