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房产篇:房价仍将高位运行

BUSINESS.SOHU.COM 2004年12月26日14:32 [ 甄爱军 ] 来源:[ 理财周刊 ]
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  2004年上海房地产市场变数颇多,市政府出台了好几项政策,来干预房地产市场,市场上也曾出现过短暂的盘整迹象,但到年底之后,房价还是“顽强”地向上攀升。并且近期关于上海楼市走向的多空争论也较为激烈,那么2005年上海楼市又是一个什么样的景况?

  我们认为上海房地产市场仍然将维持高位运行状态。但与此同时种种迹象表明,上海房地产市场上板块特征将愈发突出,有些新兴板块将脱颖而出,而部分热点板块会迎来盘整期,另外有些板块则可能会出现一定程度的调整。

  在这样的市场预期下,那么对于购房者来说,到底该如何决定?哪些地方值得关注?同时,商铺投资可以到哪些地方寻找机会,本刊将对此做出解答,供读者参考。

  房价高位运行态势难改

  2005年上海的房地产市场主要将受到来自供给、需求、金融以及政策等多方面的影响,同时鉴于上海房价已经处于高位,所以,在多种因素共同的作用下,房地产市场会处于一个较为平稳的状态下向上爬升。

  目前用于房地产开发的土地供应能够保证在1800公顷以上,这能够保证2005年的供应量基本与今年持平。复旦大学房地产研究中心副主任华伟同时认为,随着农转非的严控,以及旧区改造的难度加大,2005年的上市量会受一定的影响。但影响的幅度不会很大,不会对整个房地产市场造成影响,更不会让市场产生“饥饿感”。

  上海房地产市场需求早已经呈现多元化,除了上海本地人改善居住条件而购房之外,还有其他省市来沪工作的人员,以及境外人士,目前需求尚未减弱。

  除了购房自住之外,投资性购房需求依然旺盛,华伟认为,通过一系列的宏观调控手段之后,国内的物价有所回落,那么房产的保值功能将会更加突出,这将不可避免地造成很多人购房用于保值,也就是说,上海房地产市场上还是会有很多的投资性购房行为发生。

  来自金融方面的影响是利率的变化。目前有关利率再次上调的声音已经非常微弱。但这并不是说央行已经停止加息,这要根据2005年物价的涨跌情况来定,如果居民消费价格指数(CPI)不能限制在预计的3%之内,那么央行会选择适当的机会再次动用利率这一杠杆。根据目前的情况来看,房价受到连续加息的打击的可能性不大。

  来自政策面的影响因素不可忽略。随着2004年中几个政策的出台,如期房限转等,收到了一定的效果,房价出现了盘整期。上海市政府不希望房价快速增长,而且2005年的经济工作大政方针是“稳”,上海方面自然不会背离这条主线,所以,也不能排除万一房价上涨过快,政府会采取行政手段来进行干预。“2005年上海房地产市场的结构性矛盾将更加尖锐,政府可能会采取相应的措施来确保房地产市场的健康发展,”华伟说。上海市房屋土地资源管理局副局长庞元指出,房地产不是股票。从这句话可以判断,万一上海房地产市场出现较大的波动,那么对房地产的调控层面将由供给方,可能会扩大到需求方,即对需求方也可能采取更进一步的限制措施。

  克服“买涨不买跌”的心态

  在高位运行状态,克服“跟涨不跟跌”的心态,买选择合适的区域,以及适当控制好购房的资金分配,这对购房者来说十分重要。

  首要的任务是要剔除“跟涨不跟跌”的心理。买房要有自己的主张,如果只是一味地追逐市场上的价格变化,将会违背购房的初衷。因为购房是一件重要的事情,很有可能会动用一个家庭全部的积蓄,如果抱着追涨的心理去购房,要冒很大的风险。这就要求购房者对区域有非常准确的把握。所以购房时一定要选择成长性比较好的区域,即使日后出现异动,这样的区域内的物业抗风险能力强的优势便能显现出来。

  央行再次加息的声音虽然有所减弱,但如果2005年的CPI增长超过3%的上限,那么央行再次加息将在所难免,因此,在利率不确定的因素下,要注意控制好购房成本问题,主要是做到量力而行。

  此外,随着上海银行、民生银行等银行相继进行网上二手房交易资金监控试点,二手房网上交易已进入倒计时。那么对于准备购买二手房的购房者来说,不妨尝试这种全新的购房方式,能够节约一笔不小的开支。

  购房集中在内环以外

  当然,对于购房者来说,在2005年应该将目光放在内环线以。随着上海市中心区域可供开发的土地越来越少,市中心的开发量也会随之减少。放量最大的区域还是中环以外,目前这里也是交易比较集中的区域。

  如果是购房用于自住,记者认为可以关注两大轨道交通线沿线,即地铁2号线和4号线。地铁2号线西向延伸段施工进程较为顺利,根据各在建站点的工程铭牌可知,均在2005年年中竣工,届时,距通车时间也不会太长。北新泾和天山路沿线是二号线西向延伸段最直接受益的地段,值得考虑提前介入。

  据最近的报道,地铁4号线将在2005年底、2006年初,先进行“C”字型(浦东蓝村路车站至浦西大木桥路)22座车站的调试运营,其中,虹桥路站至宝山路站的9个车站,将与已建成正在运营的轨道交通3号线“共线运营”。地铁4号线沿线经过的有浦东塘桥、虹口南部、杨浦大连路等地区值得提前介入。

  当然,还有地铁1号线北延伸段内的宝山地区也是值得去了解的地方,其中宝山西城区是个热点。据了解,目前康桥水都推出的房源网上成交均价已经达到了6700元/平方米,与当初6000元/平方米的开盘价,上涨了20多个百分点。

  戴德梁行认为2005年上海大致有以下几个板块成为楼市亮点。

  五角场板块 作为未来的商业中心,数年后总面积将达40万平方米,以及一系列市政工程建设,如随着外环隧道大连路隧道的竣工通车,未来区域内购物、教育、医疗等设施完善程度只有徐家汇可比,其发展潜力不可小视。

  真如、万里城板块 作为上海西北城市副中心,将实实在在地提升周边地段价值。轨道交通、中环线及家乐福的相继落成,将带动周边地区的房产市场。

  七宝、七莘路板块 是闵行区提升城市景观建设“一线四点”重要实事工程之一。七宝目前已经形成一个具有功能聚集性(住宅、商业和服务)、配套设施超前、文化宽容性和国际化生活交汇共生的社区空间。同时,随着轨道交通9号线的建设,对周边的房产市场同样会产生不小的影响。

  此外,随着北外滩、世博区域等规划建设的落实,北外滩板块、世博板块等同样值得关注。

  街铺、服务业态商铺价值高

  2005年楼市热点将从一元住宅市场向住宅、办公楼、商铺多元市场扩散,形成多个投资热点。商铺投资可以关注目前投资回报较高的物业,如街铺、经营服务业的商铺。

  据上海在行置业投资咨询有限公司专家姜新国介绍,未来银行加息对商铺投资的影响,不大,因为有价值的商铺收益率足以抵消加息影响。

  对于2005年上海商铺市场有哪些投资机会,主要表现在以下两个方面。

  一是由于郊区供应总量放大,市区供应总量减少,市中心商铺尤其是街铺变得炙手可热。预计在2005年下半年以及2006年初,将会有较多的近郊或郊区新城、中心镇的商铺集中上市。所以,选择一些商业氛围较为浓厚的沿街商铺,不失为一种“讨巧”的投资方式。此外,服务业态商铺价值上升,如经营休闲业态的商铺租金有了大幅度提高,同时上海的服务业也面临着很好的发展机会,所以,投资此类商铺是较为划算的。

  另外,一些商业氛围极为冷淡、前景很微妙的社区商铺,以及缺乏成功案例的商场商铺,这不被投资者看好,所以,没有十足的把握,不要去尝试。  

( 责任编辑:影子 )



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