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海外游资上海疯狂买房 需求成屡控不下的神话

BUSINESS.SOHU.COM 2005年1月7日10:00 [ 于兵兵 ] 来源:[ 第一财经日报 ]
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  “太快了!”一位房地产中介人士兴奋地告诉记者,又一笔海外游资来上海找“货”了。土地、住宅、写字楼、商场,只要是房地产就要。这让人不禁想起近日类似常见的句式:海啸呼啸着卷走了一切,棷子树、公共汽车、咖啡馆和嬉笑的人群。这些在上一轮石油涨价中进账百亿的游资频繁试探中国房地产市场,成为上海楼市投资热的又一股力量。

  刚刚过去的2004年,“排队买房”的话题一度成为舆论焦点。购房者甚至花钱雇人排队,嘉利明珠城开盘前7天便引来了近百人排队,中远两湾城四期开盘前100多人排队五天五夜购房。一个相貌平平的南方人走进某售楼处,很平和地对售楼小姐说:“我要全部朝南的房子……”

  与此同时,根据电力部门回收账单的情况统计,上海市中心区存在大量无法交费的“空置房”,而且其比例已经近10%,接近了国际房产界通行的空置警戒线。房地产市场的结构性过剩呼之欲出。

  和2004年上海楼市的高歌猛进同时进行的就是这场对楼市泡沫的大讨论。在“健康论”和“过热论”两种说法充分碰撞之后,政府与学者形成了“总体健康,局部过热”的定论。而局部过热的中心就是由多种需求增长带动的价格提升。动迁户、外来人口的安居需求,原有居民的改善需求,以温州炒房团为代表的民间资本、人民币升值预期带动下的海外游资、看好中国长期市场的海外资本等等,多股力量汇聚起来,形成了政策屡控不下的需求热,也带动了上海房价的一路飙升。

  据统计,上海商品房预售成交均价从2001年至2003年分别为4353元、4895元和5897元,至2004年10月达到8197元/平方米,11月15日,据房产之窗新房监测,当日上海一手房网上交易均价达10031元/平方米,上海楼市日成交价首次破万元。尽管自去年12月1日起,上海448万平方米配套商品房信息纳入新建商品房网上备案,使交易均价的统计数据大幅下降,但是对于那些和配套商品房无缘的普通购房者来说,房价是多少还是多少。2004年上海最终以涨幅24.2%的“一骑绝尘”之势,高居全国城市房价涨幅之首。

  2004年,需求调控失利

  回顾2004年,从期房限转,网上备案到降低中低档商品房的预售标准,上海市政府为遏制过热的投机投资需求所做的工作之多可谓历史少有。然而房价却没有因为这些政策表现出丝毫的弱势。上海楼市成了投资天堂。

  2004年4月,上海市政府出台“期房限转令”,规定“预购商品房未经预告登记的,或者不符合市人民政府有关规定进行预购商品房转让的,不予办理预购商品房转让的预告登记”。此举措被认为是遏制“炒房”、平抑房价的杀手锏。

  但是由于“期房限转”并不禁止“付完首付、房屋交付后再转让”的正常投资,因此仅仅限制了短期投机炒作,对于大多数的长期炒家来说影响并不大,上海楼市依然火暴。

  上海商品房网上备案系统于去年4月开通,自此商品房的销售信息实现完全透明公开。这次举措主要是为了杜绝“内部关系”订房、炒房套利、“一女二嫁”、一房多卖等不合理现象,解决购房者与房产商之间的信息不对称问题,令市民可以从容买房。但是震动楼市的“紫罗兰”事件说明,商家可以通过夜间售楼等各种方式逃避管制。炒房仍在继续。

  去年7月,降低预售标准成为政府为调控房价力推的又一新举措。中低价住宅可能在总投资达到25%时即可销售。因此而提前上市的500万平方米普通住宅商品房虽然大大增加了中低价房供应量,部分缓解了刚性需求的供应矛盾。但有专家分析,根据当时的市场情况,只有当总量逼近1000万平方米时,市场才有可能出现较大幅度震荡。果不其然,第三、四季度的房价上涨并没有因此而有任何缓解。

  去年10月,央行宣布将1年期基准存贷款利率均上调0.27个百分点。今年1月1日起,通过住房公积金和商业银行进行贷款买房的贷款利率正式按照上调后的利率执行。但是以购房贷款40万元按揭期限20年为例,消费者每月供房款只增加60.13元。这对于急于购房自住,或看到巨大升值空间的消费者而言,似乎并不能影响下注的决心。有专家计算说,央行加息将令贷款买房的市民购房成本增加2%。而只有央行持续加息才能真正给贷款买房的消费群体形成压力。

  上海酝酿新一轮需求调控

  华东师范大学东方房地产学院龙胜平教授说,市场经济下的房地产是一个崭新的领域,无论是政府还是社会都没有成熟的掌控经验可循。所有调控手段都要根据市场变化摸索着进行,是否有效也只有等待市场的检验。

  专家提醒,对于一些市场现象舆论应该理性认识。比如在区分投机需求、投资需求与自住需求方面,很难说一个海外华侨来上海买几套高档房子是投机还是投资还是自住。另外,包括投机在内的投资需求都是市场的正常现象,只要交易存在,就不可能消除。而且,相对于上海每年几千万平方米的住宅供应量而言,4%的海外购房比例不应该引起过度的紧张。

  但是,投资性购房需求所推动的房价过快拉升,还是会抑制自住自用型的实质消费需求,从而严重影响此类消费需求的正常增长。因此,上海市政府今年还将调控重点放在经济适用房的保障供应方面,使市场向自住购房者倾斜。这一方面是为了缓解投资过热趋势,平抑房价,一方面也是为解决中低收入家庭住房问题,化解房地产结构性矛盾。

  依据借鉴国外成熟做法,增加房地产税的税率,调整税率结构以抑制高档住宅和别墅项目,先征后退的税收优惠,短期持有商品房不能享受税收优惠等等,都是通过强化税收征管来遏制房地产投机,可以确保房地产业正常、良性发展的强有力的手段。

  专家预测,2005年政府有可能以更强的经济杠杆调控房价,如再次提高利率、增收契税、开征房地产交易所得税等。

  但是建设部政策研究中心主任陈淮也提醒:提高利率虽然在一定程度上能抑制房地产新需求,但也会对已经按揭的居民造成较大影响,增加还款压力,降低其消费能力,影响消费需求稳定。而通过信贷政策提高居民购房门槛,本质上讲并不会真正降低居民的购房能力,只不过是推迟了其具有购房能力的时间,是当前平滑房地产需求较有效的金融政策取向。

  加强廉租房、经济适用房和配套商品房建设,也是解决结构性矛盾的重要举措。2004年上海300万平方米的经济适用房建设项目有望在今年上市并对楼市价格有所缓解。而正在酝酿的“租屋”模式,也将成为上海市政府以“公房出租”解决中低收入家庭住房问题的重要政策之一。

  随着2005年中央进一步紧缩地根的总体思路,供应的不足将导致需求矛盾的进一步提升,还有很多不确定的经济因素在等待着上海楼市的回应,房价走势也许还会扑朔迷离,无论是政府、企业还是普通消费者,只能携手摸索前进。

  背景资料

  “紫罗兰”事件

  在刚刚获得预售许可证的当日(2004年6月26日),上海市“紫罗兰家苑”在售楼处没有公开营业的情况下,从深夜24小时至次日上午8时的短短8个小时内,以每平方米5952元的离奇低价,神速地签售576套商品房,占该楼盘总量的98.6%。开发商此举遭到房管部门调查。



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