发送GP到6666 随时随地查行情
越来越多的营销代理公司正逐步走出传统的营销策划领域，转而利用自身的资讯优势，充当海外基金进入中国的桥梁。
未来的8~18个月，伴随人民币升值预期的持续加强，新一轮物业投资热潮即将掀起。
越来越多的营销代理公司正逐步走出传统的营销策划领域，转而利用自身的资讯优势，充当海外基金进入中国的桥梁。
未来的8~18个月，伴随人民币升值预期的持续加强，新一轮物业投资热潮即将掀起。
转型前的尴尬
新汉业不动产机构（以下简称“新汉业”），一家中等规模的房产营销代理公司，已在上海苦心经营了近十年。
其间，它以向发展商提供专业的研究咨询报告以及提供全程营销策划服务为公司主营业务，同时涉足地产开发。但在传统营销代理业日渐式微的今天，各项业务的发展都遭遇一定瓶颈。常务董事赵云飞日前向记者透露：“新汉业正准备淡出地产开发业务，并转而将基金运营业务导入。”
事实上，这类转型在去年并不鲜见。作为一家已拥有八年内地市场运作经验的营销代理公司，台资背景的上海富阳物业（以下简称“富阳”）也于近日对外宣称，将与多家基金合作开发内地项目，2005年会是其首开先河的一年。
自上世纪90年代起，营销代理业伴随中国的地产开发从波谷走向波峰，却在其正当“盛年”的时候，先于开发业务陷入低谷。越来越多的代理公司，因为需求的持续旺盛，发展商的日趋轻视，从而失去了存在的价值。
因此，第一轮的转变始于2003年。许多公司开始离开中心城市，转战二、三线城市发展。但随着二、三线房地产业的持续升温，很快它们的生存环境又面临新的尴尬。
另有一部分资金实力较为雄厚的代理公司转而涉足地产开发。但随着去年宏观调控的力度加强，这一类转型也陷入困局。赵云飞说：“土地政策、资金要求都使得今天的竞争越来越趋向垄断。”寻找能够替代开发业务的新发展方向，已经成为新汉业一类的营销代理公司不得不慎重考虑的问题。
伴随人民币升值预期蜂拥而至的海外基金似乎又给了这类公司一线生机。
合作方式
“海外基金对中国市场缺乏了解，贸然进入的风险过大。它们更愿意选择寻找合作对象的方式。”富阳总经理张海云在描述营销代理公司与基金合作的可能性时说道。
而营销代理公司在国内房地产业拥有广泛的人脉基础，充沛的资讯资源以及深刻的市场体认似乎都可以为这类合作增加筹码。
新汉业目前已与三家中等规模的基金公司进入最后谈判阶段。一旦合作项目与合作方式匹配成熟，将很快启动项目运营。
与以往海外基金大多进入开发领域不同，新汉业此番将以置业名义与其开展合作。即长期持有甲级写字楼、酒店式公寓以及商铺，以租金收益为基金的主要利润来源，同时抽取30%的资金用以投资买卖物业，赚取价差。预计基金回报率不会低于15%。
新汉业自身也将投入部分资金，与海外基金公司共同形成一个投资组合，既充当基金运营者的角色，同时又是基金股东之一。如此在进行利润分配时，新汉业既可享受物业增值所带来的股东分红，又可获得经营者业绩分红。
但囿于国内资本项下仍缺乏充分的自由度，这类合作也不可避免地存在一定问题。
资金的进出机制以及所牵涉的税率问题，已经成为合作最难克服的瓶颈。基强联行总经理陈基强分析道，国外产业基金法为鼓励基金长期持有物业，对这类形式的投资往往采取免税等优惠政策。但国内目前的税制却正相反。对依靠租金收益实现的利润回报，甚至要课以比买卖物业的增值收益高出12%的高税率。
“很多基金都不愿意缴所得税。”赵云飞无奈地说道。但大型基金公司又不太愿意接受变通的市场操作手法，他们通常都会要求为这种操作手法提供一级政府的相关法规作为认可证明。这对国内的营销代理公司而言，几乎是不可能完成的任务。
因此，这也是赵云飞选择与中等规模基金合作的重要原因。但游走于正常法律的边界地带，也势必会给合作蒙上一层阴影。
中长期基金“兵临城下”
“2004年第三季度之后，海外中长期基金（5~10年）期待人民币升值，认为中国的外汇体制会更趋完善，已经开始进入国内。”从事房地产投行服务数年之久的陈基强对目前准备进入国内的基金作了上述判断。此前，他曾向媒体披露每月徘徊于境外等待进入的资金总量高达10亿~20亿美元。
中长期基金通常选择低风险、收益稳定的项目进行投资。因此长期持有物业、享有稳定的租金收益是其最常见的投资模式，其内部收益率一般控制在10%左右，完税之后达到6.5%。
显然，这类基金会成为新汉业、富阳等营销代理公司较为适宜的合作对象。
但目前已存在国内的基金大都以地产发展基金以及机会基金为主，而国外大部分的地产基金都依靠租金收益盈利。以美国为例，3000亿美元的基金规模中，仅有14亿美元被用于地产开发。
而另一类机会基金则因运作的风险过大，也不太会成为营销代理公司的合作对象。例如，基强联行目前运作的一个以买卖乙级写字楼为主要投资模式，为期18个月，规模为5000万美元的私募基金，它的内部收益率高达30%~50%，但其风险也会随之大大提高。
“国内股票市场还不允许基金上市，无法为其提供合理的退出机制。同时税制问题也会影响基金在国内的运作。”陈基强说道。但未来8~18个月内的人民币升值预期，以及外汇管制的松动趋势，对一个需要运作5~10年的中长期基金而言，目前的节点已经成为理想的进入时机。
仅在2004年年底，陈基强就已完成两单这类基金的进入业务，涉及金额1.5亿美元，内部收益率均被控制在6%~7%之间。
这些迹象恰与新汉业、富阳的合作动向不谋而合。2005年，又一批押赌中国金融市场进一步开放的海外基金“兵临城下”。
（ 责任编辑：姜隆 ）
