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2004年,调控政策接连不断,期房限转、限制贷款、加息……着实为红火的房地产市场引来了阵阵凉风。然而,就在宏观调控政策的影响下,全国的房地产市场却依旧火爆不减。虽然全面的统计数据尚未公布,但是据笔者初步估计,上海楼市2004年的涨幅还将冲击20%,这使我们不得不叹服于市场的力量。
房价为何能逆势上扬?其实只需明白一点,那就是2004年调控的板子并非打向房价,而在于控制包括房地产投资在内的全社会投资总量。正是基于这一点,压缩金融和土地规模成了房地产市场调控的主要手段。
应该看到,在控制投资增长方面,这些调控政策确实卓有成效,截至2004年年末,全社会固定资产投资增幅基本控制在30%之内。但是对于房地产市场而言,控制开发投资量也就是降低市场供应量,这对本就供不应求的房地产市场来说,无异于火上浇油,也就无怪房价义无反顾地往上走了。
时间的指针已经转动到了2005年,今年房地产相关的政策又将如何调整?市场各方对此纷纷猜测,其中呼声最高的莫过于人民币升值、再度加息和开征物业税。
最新数据显示,2004年年末中国的外汇储备达到历史性的高点——6099亿美元,全年新增外汇储备2067亿美元,全年增幅高达50%以上。我们不禁要问,这么多的外汇储备究竟从何而来?2004年,中国的贸易顺差为319.8亿美元,而外国直接投资(FDI)为620亿美元,这两项加起来不过939.8亿美元。
那么新增外汇储备中另外的1127.2亿美元又如何解释?毫无疑问,其中很大一部分便是所谓的“热钱”了。实际上,大量海外热钱流入境内等待人民币升值的说法,早就已经在坊间广为流传,这些数据只不过再一次验证了这种说法而已。
业内很多人认为,这些热钱中的一部分已经流入到房地产业,而且这些热钱是推动近期房价快速上扬的罪魁祸首。他们担心,人民币一旦升值,这些热钱将蜂拥而出,房价的一落千丈也就难以避免了。
不过事实恐怕并非如此,郎咸平曾在多个场合表示过,热钱的性质决定了它们绝不愿意进入流动性较差的房地产业,而是流向其他流动性较高的地方。如果郎咸平所言非虚,即使人民币顶不住压力而在2005年升值,对房地产市场的负面影响也将比较小。
不过有一点是肯定的,随着热钱的流入,人民币升值的压力和预期都在不断增加。那么人民币是不是到了非升值不可的时候呢?答案当然是否定的。
中国领导人对这个问题的坚决态度自不必说:决不会在压力下让人民币升值,让投机者得逞。以谢国忠为代表的一批经济学家,也为中国政府开出了一个药方:人民币决不能在压力下升值,中国政府应当在国内发行票据以对冲外汇占款投放的基础货币,同时将干预货币市场所得的美元,投放到美国的货币市场。如此干预,其效果纯粹是中和作用,但是能够有效缓解人民币的升值压力。
自去年12月起,央行开始发行3年期央行票据,并在今年1月11日发行了三期共计900亿元的央行票据,加大回笼货币的力度。从以上的动作不难看出,政府已经接受这些经济学家们所开出的药方了。再度加息?
近年来房价节节高升的直接原因是供不应求。提高利息率,一方面将增加贷款买房者的月供支出,降低其购买力;另一方面也会分流楼市的部分投资资金。因而加息能够有效降低房地产市场的需求,缓解供需矛盾,进而平抑房价涨幅。
2004年10月28日,在经历了市场多方面争论之后,央行出其不意地宣布了上调利率的消息:上调金融机构存贷款基准利率0.27个百分点。然而3个月过去了,房价并没有受到明显的影响,加息之举似乎是泥牛入海。为此,不少业内人士认为,加息之后继续高涨的房价,很可能引发央行在近期的再度加息。
对于这种观点,笔者深不以为然。加息确实有助于打压房价,但是房地产只是整个宏观经济的一小部分,全国房地产业增加值占GDP的比重仅在3%左右,房地产市场和房地产价格的波动绝对不是加息与否的指针。
事实上,以CPI(消费者价格指数)增幅为衡量指标的通货膨胀率,才是加息与否的关键。2004年的加息,正是CPI增幅连续4个月突破5%之后的结果。然而,近期的数据显示,2004年年末以来,CPI增幅连续下降,11月份已经降至2.8%。可以这么说,央行已经失去了最主要的加息动机。
再者,调高利率是具有全局性影响的政策,影响的并非只有房地产业。在其他不少行业仍处于不景气、失业率居高不下的情况下,为了打压房地产价格而加息,所带来的副作用未免太大。
在2005年,如果政府有心平抑房地产市场的价格涨幅,将会更多地采用仅作用于房地产业的调控政策,而不是加息这个影响面广泛的手段。开征物业税?
从2003年开始,“物业税”这个名词就开始吸引越来越多的眼球,成为媒体广为关注的话题。前一段时间甚至有传闻说,有关物业税实施的议案已经摆到了上海等地方人大的工作台之上。这种说法自然不足采信,作为一个影响深远的税种,物业税决不是地方政府所能够决定的。
物业税是一个“舶来”的概念,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。在1月16日举行的中国经济形势报告会上,财政部副部长楼继伟正式表示,物业税正在做模拟测算,估计不久将在部分地区开始试点。
物业税具体如何实施?何时实施?新旧政策如何无缝衔接?……这些问题,作为财政部副部长的楼继伟也不可能在现在就给我们一个答案。不过市场普遍认为,未来即将实施的物业税,很可能是房产税与土地使用费的一种混合物,而且必然要采用“新房新办法,老房老办法”的原则,已经购房的人也不必对此过于担忧。此外,如果物业税开始实施,“有幸”优先享受的必然是上海、北京、广东等发达省市。
楼继伟透露的消息,一方面证实了市场关于即将开征物业税的猜测,另一方面也告诉我们,物业税的真正实施恐怕还有待时日。因为按照常规的做法,一个税种从提出到能够真正实施,耗费5到10年的时间是十分正常的,物业税这个影响面广泛的税种更是如此。燃油税就是一个典型的例子,从1994年最初提出,到目前已经10年有余,何时开征燃油税依然不得而知。
在房价高企的今天,“物业税”被很多人认为是抑制房价的一剂良方。市场各方对物业税的期望很高,虽然物业税具体如何实施还不得而知,但是不少人对物业税的态度几乎是“欢呼雀跃”。可是理性告诉我们,2005年的房地产市场很可能与物业税无缘。
( 责任编辑:马芳 )