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选址难。对于全球零售业龙头老大沃尔玛来说，这是一道长期困扰着它的难题。不过，在其2005年的庞大扩张计划即将展开之际，沃尔玛终于找到了解决之道。
其实，它也正是有备而来。
日前，在沃尔玛的牵线之下，深圳国际信托投资有限公司（以下简称深国投）和新加坡嘉德置地集团正式联姻。双方计划把开发的购物中心与商场项目打包后成立商业地产基金，到国外上市套现。
几乎与此同时，本月20日，有着地产开发商背景的中信泰富以“成本价”购入母公司北京中信集团所持华东沃尔玛百货有限公司（与沃尔玛合资，其中，沃尔玛持股65％）35％的股权，正式成为沃尔玛的合作伙伴。
这一起发生的两件事，其实并非偶然。在长期受困于二线城市的沃尔玛2005年的开店计划中，北京、上海、广州等地，正是其发展的重中之重。
成立商业地产基金
深国投是沃尔玛在国内的长期合作伙伴，多年来一直负责沃尔玛在国内的拓展开发工作。
深国投投资领域涉及房地产、零售、证券、高科技等多种行业。1995年，按照当时商务部规定，外资零售企业进入中国需成立合资公司，中方持股不低于35％的要求，深国投与沃尔玛中国在深圳成立沃尔玛珠江百货有限公司。2003年更名为沃尔玛深国投百货有限公司，外方沃尔玛持股65％，深国投持股35％。到目前为止，该公司已在全国18个城市开设了38家沃尔玛商场。
在此次的合作项目中，深国投旗下国投置业公司是与新加坡方面合资的主体。这是一家开发商用物业的房地产公司，专业致力于项目的选点、设计以及施工。
而合作的外方嘉德集团是一家全球化的跨国企业，总资产约120亿美元，核心业务包括商用和工业用房、住宅房产、房地产基金的投资和管理以及提供房地产金融、物业服务等，是东南亚最大的上市房地产企业，与沃尔玛有着深厚的渊源。
嘉德集团早在1994年即已进入中国市场，本次与深国投合作签约的凯德商用中国投资有限公司（以下简称凯德商用）是嘉德集团的全资子公司，该公司的主要业务是在中国投资管理商用地产项目。
“国投置业与凯德商用再成立一个合资基金公司，然后收购一些开发的商场和购物中心，像领汇基金一样打包上市，实现套现。”一位知情人士说，“购物中心与商场实现打包上市，这种运作方式在中国以前是没有的。”而沃尔玛此前也未做过这种尝试。
在美国，沃尔玛一般是购买看好的地皮，然后建成购物中心或商场开店；但在国内，它都是以租赁的形式与商业地产开发商合作。即使与国投置业，长期以来它们也都是业主与承租商的关系。
上述商业地产基金一旦成立并上市，将有助于沃尔玛与合作伙伴稳定合作关系，一方面可以迅速打开资本市场，另一方面，也是最重要的，将为沃尔玛解决选址与物业建设的后顾之忧。
广东省连锁经营协会会长助理黄华军认为，从国外零售巨头在国内通过寻求地产商进行合作的做法中，至少可以看出两点：首先，是它们对国内的市场非常看好，决定放长线渗透这块市场；其次，零售商和地产商一旦形成稳定的合作关系并上市套现，这显然将大大方便国际零售巨头在国内市场的扩张。
“这对国内本土的零售业来说是非常可怕的。国外零售巨头在国内扩张面临最大的问题是选址，一旦有一个实力强大的地产商帮他解决了商场或购物中心的选址以及物业建筑的问题，那就等于是帮他起到了铺路的作用。”黄认为。
“目前，也只有国外零售巨头有实力采用这种联合专业地产商的方式减少扩张阻力。当然，沃尔玛也不会立即大面积铺开，也就是说速度暂时不会很快，但这具有长远的战略意义。”黄说。
借力中信泰富入驻上海
事实上，在2004年12月11日中国零售业全面开放日期临近之前，外资就已经开始试图涉足中国商业地产市场。
曾有消息称，包括高盛基金、美林证券、雷曼兄弟在内的海外投资基金欲买下上海北外滩飞虹路附近的整条商业街。据记者了解，目前，这一商业街项目还处于谈判阶段，不排除整体对外出售的可能性。可以想见，像嘉德这样的国际地产巨头对中国商业地产应该是觊觎已久。
与此同时，2004年，外商独资开店的趋势也开始显山露水。
2004年9月，家乐福与温州经贸委签订意向性协议。最令业界关注的是，这将是一个独资项目。这意味着，继布鲁克斯东之后，家乐福成为世界零售商联盟中第二家在中国零售业独资开店的成员。
可以想象，沃尔玛自然也不会愿意跟别人分吃同一杯羹。事实上，沃尔玛在中国的两家分公司，即与深国投合资的沃尔玛珠江百货有限公司、与北京中信集团合资的沃尔玛华东百货有限公司，也都是应政策要求而合资的。
不过，照目前的情形看来，沃尔玛独资的可能性并不大。而现在的问题就是，沃尔玛接下来的一系列扩张项目是否依然通过合资公司来操作？
就在本月20日，沃尔玛华东百货有限公司的合作商北京中信集团将所持的35％股权以“成本价”转让给专事房地产开发业务的子公司中信泰富集团。
“沃尔玛这次和中信泰富合作，是希望借助它在内地的关系及地产投资背景进一步扩张。”业内人士如是评价。事实也正是如此——沃尔玛今年将在上海开设的3家店中，其中两家的发展商就是中信泰富。
据记者了解，继港资万宁获ＣＥＰＡ零售独资牌照之后，家乐福、永旺也在试探独资开店的水温。业内人士分析，沃尔玛有着雄厚的资金实力，独资开店是迟早的事。然而，因为沃尔玛要平衡国内合作商的利益，于是就有了商业与地产更深入的合作方式。
（ 责任编辑：魏喆 ）
