搜狐首页 - 新闻 - 体育 - 娱乐 - 财经 - IT - 汽车 - 房产 - 女人 - 短信 - 彩信 - 校友录 - 邮件 - 搜索 - BBS - 搜狗 
搜狐首页 > 理财频道 > 新闻聚焦

[购房]田东海:2-3年内楼市价格稳中有升

BUSINESS.SOHU.COM 2005年2月21日17:57 [ 李琼 ] 来源:[ 《卓越理财》 ]
页面功能 【我来说两句】【我要“揪”错】【推荐】【字体: 】【打印】 【关闭

理财为什么有人富了 而有人不行 银行还款是怎么算出来的 老公有钱 女人就高人一等吗
股票中国股民一定要活下来 托起的千点能走多远 “国九条”成了谁的道具
评论马英九胜利得太窝囊了 中国人应该感激格林斯潘 “买椟还珠”与商品过度包装
  发送GP到6666 随时随地查行情

  元月5日下午四点,北京下起了大雪,路上行驶的车辆都已开始减速。但这并不影响田东海去顺义看地的计划。

  作为清华同方地产公司的常务副总经理,他最近正为找不到好的地皮而犯愁,该公司从1999年成立到现在一共开发了30多万平方米的房产,但目前手里头仅有中关村科技大厦旁边的一块不到7万平米的地皮,“业务还得开拓,手里没地心里发慌啊”。

  地产商开始洗牌

  之前,在中关村科技大厦B座八层的办公室里,田东海接受本报记者采访时道出了其中的原委:2004年北京房市表现出了一些新的特征,新政策频频出台,如预售政策、土地政策、宏观调控政策等,2004年,地产商大多是应付政策,其效果会在2005年开始显现出来。

  “北京算是真正执行国家土地政策最晚的大城市,搞招拍挂市场,影响是很深远的, 对土地市场的规范从根本上纠正了土地交易,但很难用单一的趋势来描绘,新政策总会有一个转换区间。”田东海表示,土地新政之后,房产商获得土地要比原来要难多了。

  到底这项政策会否使土地成本上升不还是下降,房价会否有连动效应。

  田认为,两种趋势都有可能出现:一种会使得有些热门地段房价上涨,因为,市场透明,竞标的人更多了;而较冷的地方,因为市场透明度提高,再不出现非理性溢价的现象,而是在一个合理的区间内成交。

  资金就更难了。去年中央出台的一系列宏观调控政策,使得原来就资金面紧张的地产商更是雪上加霜。

  如升息,虽然幅度不大,但对整个房市的影响还是不可小视:首先升息之后,房产商贷款难度就加大了,购房者的成本也跟着上调,这种影响今年会更加明显。更何况,现在央行还有加息的考虑。

  目前,商业银行对企业贷款的利率已经放开,其对房地产企业的贷款会越来越严,商业银行规定,房地产企业贷款的最长期限为1年,眼下很多贷款还没有到期,而今年肯定存在一个转贷的问题,由于受宏观调控的限制,转贷与新贷都难上加难。

  “很多开发商刚闯过了地关又遇到了钱关,总的来说发展商的日子没有原来那么好过了,很多2005年的项目可能拖到2006年甚至更靠后,虽然会带来今年开工量的减少,这方面的宏观数据也会出现变化,但几年之内不会对价格产生影响。”田东海认为,由此可能造成投资增速减缓,由于资金的问题,原来春季开工的项目可能要延后到秋季,这样上半年的购买力也就相应后延到下半年,买房人的购买力是一种持续的购买力,对老百姓来说,房子该买还得买,只不过入住时间晚了一点。

  在田海东看来,北京的土地型地产商应该寻求与资本型地产商进行联合,这样对双方都十分有利。现在,一方面,资本型地产商找地很困难,有地的不想拿出来,竞争也很激烈,还有个非理性溢价,比如顺驰在大兴拍得的一块地,原本3个多亿,却开出了7个多亿的天价;另一方面,地型地产商找资金更是如此,因为整个土地市场都不太规范,谁知道你的地有没有开发价值。

  在这些因素的影响下,总之,“2005年一言难尽,头绪非常杂乱,有涨有跌,有悲有喜,有增有减,走过12年历程的北京房市,其地产商会出现一个分化,也就是真正洗牌的过程。”

  价格稳中略有上升

  “整个房市价格在今年会呈现稳中略有上升的趋势,但不可能出现大幅上涨,总的来说,土地是不可再生的稀缺资源,尤其是在城市地价应该呈稳步上升的态势。”同时田东海预计,今年将是发展商与业主产生纠纷较多的一个年头,“其实这里面有一半以上的纠纷纯属不必要的矛盾,希望业主作为消费者不要过分放大自己的权益,让发展商承受不应该承受的东西,这样最终受员的可能还是业主。”

  据他分析,就北京来说,在2008年之前,其住宅市场的购买力很强劲,从目前的供求关系来说,还会是求大于供,因为整个市场需求增长较快,而且当前的政策对这块儿主要起着正向的推动作用,即使再次加息,也不会影响人们的购买力。“政策、市场、购买力都对这个市场形成一种合力,而且北京处于一个扩张状态。”

  但由此判断,价格有很大的上涨空间又不太现实,比如热点地区原来房价炒得就比较高,而非热点地区,极少数局部地段有可能会出现大幅上涨,但这与开发商的市场运作有着莫大的关系。

  就分布来说,三四环以外的通州、大兴、石景山一带会比较热;由于土地供应量有限,二三环内会成为一个比较冷淡的市场,缺乏活力。

  对于北京的写字楼、商铺、洒店等商用楼市场,田认为存在很多变数,其形势并不太乐观。因为这些项目并不取决于开发商的主观愿望,与经济波动密切相关,而且北京对奥运经济的期望过高,炒作太盛对这个市场过于乐观,存在的不确定因素太多有很大的投资风险。

  具体而言,商用楼市场在中关村、金融街、CBD三个热点地区的表现会各异,今年对中关村来说是关键的一年,如果能彻底改变形象,环境、市政设施都有改善到位,将来的趋势就会很好,金融街的规模效应已经形成,形势会越来越好,而CBD却不容乐观,它在北京是一个最高端的商务市场,供应量过大、出售性物业太多等都是主要的利空因素,乐观地讲会相对平稳,悲观地讲价格可能降低。

  对于上海、南京、杭州、广州等区域市场,田东海说自己并没有多少发言权,但从他知道的情况来判断,这些市场都处于泡沫期,他预测,2005年,南方这些城市的购买力还会持续,而房价早晚会一个回落,其泡沫总有破灭的一天。

  “长三角具有典型的城乡一体化特征,城市密集,老百姓富了都集中在城市里买房,人口密度比北方大得多,而且它们经济发展比较强劲。”田认为,在很大程度上,其形成泡沫的主要因素是过大的乡村购买力。”田东海如是说。

  另外,南方人素有重商的传统,在房产炒作上比北方尤盛,甚至全民都有炒房的喜好,更加大了乡村向城市积聚的程度。

  供应不会有断档

  由于去年房地产开发的一些先导指标下降很多,如土地面积、投资增速、全交土价款等,今年会不会一个楼市供应的断档与缺口,并由此对房价产生拉升效应?

  田东海认为,这种担心大可不必,因为北京的房地产市场基本上是一个期房市场,从开发到开盘的周期一般是两年,不至于土地紧张房子盖不起来,“土地存量与开发周期决定了土地紧张的问题在两年后才能显露出来,北京房市不会有断档,而且对房价的影响也不会太大。”

  提及基础建材上涨对房价的影响,田东海告诉记者,钢材、水泥等基础建材的上涨,对北京的城八区来讲,其成本只占很小的比例,比土地因素影响小多了,反映在房价里就更不敏感,最多一平米涨200元左右,但对动不动就5000-8000元的房价来说,不到4%,而且开发商很容易消化这些因素。但如果在郊区影响就非常明显,像回龙观房价就3000元,相当于房价涨了7%。

  对于北京地产公司的发展田东海有自己一套完整的想法,“如果完全求稳,还是做住宅,我更看好商务市场,其只要判断准确,定位成功,不但能赚钱而且对其关联企业也有拉动作用。”但他表示,商务市场专业性运作、自有资金的要求很高,而且受宏观调控的影响也较大,资金回收的期限也较长,一般为5-8年时间,地产商切忌盲目介入,不但要找到合适机会更要审慎操作。另外,前期策划也要到位,有足够的账面资金,良好的风险转移化解机制如通过境外上市、引入基金等一揽子的资本运作减少风险,绕开“钱-房-钱”的风险“雷区”。

  在今年下半年,同方地产打算选择一个比较“冷”但又极富潜力的项目进入这个市场,并与专业机构、终端用户进行合作,如华堂、嘉年华这样的机构。

  在北京房地产市场打拼了十年的田东海觉得,自2000年以后,北京市场越来越趋于理性化,更加接近于市场原则,现在最大问题是北京的城市规划受政策面影响太大,调整幅度也太大,整体规划与趋向不清晰,此外还有一些具体的问题。

( 责任编辑:李江平 )



页面功能 【我来说两句】【我要“揪”错】【推荐】【字体: 】【打印】 【关闭
相关链接
  • 巧置业购房产 享受理财快乐 以房养房防6大风险(02/21 09:12)
  • [购房]巧置业购房产 享受理财快乐(02/21 09:02)
  • [购房]以房养房需提防六大风险(02/21 08:46)
  • [购房]异地投资风险不可不防(02/20 17:01)
  • [购房]南昌:三大热点区最受青睐(02/20 16:59)
  • [购房]武汉:汉阳区和轨道沿线有潜力(02/20 16:52)
  • [购房]重庆:“南富北贵”最诱人(02/20 16:43)
  • [购房]长三角:二线城市仍有潜力(02/20 16:32)
  • [购房]上海房产大鳄 全国南征北战(02/20 16:23)
  • [购房]跟着房产“大鳄”去买房(02/21 07:16)
  • 该作者文章
     ■ 我来说两句
    用  户:        匿名发出:
    请各位遵纪守法并注意语言文明。
     
    *经营许可证编号:京ICP00000008号
    *《互联网电子公告服务管理规定》
    *《全国人大常委会关于维护互联网安全的规定》



      -- 给编辑写信


    本网站提供之资料或信息,仅供投资者参考,不构成投资建议。
    搜狐财经频道联系方式:热线电话 (010)62726113或62726112

    ChinaRen - 搜狐招聘 - 网站登录 - 帮助中心 - 广告服务 - 联系方式 - 保护隐私权 - About SOHU - 公司介绍
    Copyright © 2005 Sohu.com Inc. All rights reserved. 搜狐公司 版权所有
    短信内容:
    手 机
    自写包月5分钱/条 更多>>
    搜狐天气为你抢先报! 魔力占卜姻缘一线牵!
    金币不是赚的是抢的! 爱情玄机任由你游戏!
    猪八戒这样泡到紫霞! 帅哥一定要看的宝典!
    你受哪颗星星的庇护? 萨达姆最新关押照片!
    精彩彩信
    [和弦]两极 一分钟追悔
    Forever Love
    [音效]天下无贼主题曲
    GoodFeel铃声
    [原唱歌曲] 夏日恰恰恰
    桃花流水 一直很安静
    [热门排行] 要爽由自己
    向左走向右走 飘移
    精彩短信
    [和弦]快乐崇拜 江南
    [音效]情人 猪(搞笑版)



    搜狐商城
    vip9.5折免运费
    暑期特惠总动员
    爱车清洁用品大检阅
    小家电低价促销
    哈利波特现货发售
    玉兰油超低惊爆价