2005年2月26日，由《证券市场周刊》主办的2005年宏观经济论坛在北京举行。与会专家对2005年的宏观经济市场进行了深入的探讨，就我国经济面临的问题做出了自己的看法。搜狐财经频道作为网络协办对此次论坛进行全程图文直播报道。

　　易纲：谢谢宋教授，下面我们请万通投资董事长冯仑先生发言。

　　冯仑：非常感谢主办单位能够给我们一个机会，我今天讲的一个题目是房地产业未来的十大趋势，讲趋势呢要有个时间，如果把时间加上了，大概15到20年的一个预测，凡是通过数字能说清楚的，任总已经都说了。因为任总说的这个我再做一个说明，这个数字是非常值钱的，他每个数字至少十块钱，因为这个报告是迄今为止房地产研究当中最昂贵的一个报告，花的时间也是最长的一个报告，所以我觉得他的数字是非常可靠的，我只是在这样一些研究基础之上提出一些看法，今后十大趋势，我想第一个就是市场持续增长，T字分明，什么意思呢？总量是持续增长，每年大概都在20到30，这是一个总量的持续增长，所谓T字分明呢？主要根据供求特征，以及变化规律，那么简单地划分就是根据GDP，也解决GDP在五千左右的市场，和三千美金，四千美金的市场，他们都是不同的，但是他们对周期的波动是相连的，也就是在北京、上海这个市场上发生过的事，很快三年以后就到杭州、苏州、青岛那边发生，再过三年，就从青岛这边又转到了西安、武汉这些地方，再过三年就跑到地级区了。第三个，周期是重叠的，房地产行业，大家老在讲周期，实际上讲的是宏观周期，但实际上每一个局部市场都是周期的，所谓重叠的就是说在北京这个市场上的周期可能是到海南，然后海南那边已经是我们说的箫条都结束了，又开始复苏了，大家发现为什么在海南泡沫的时候，很多地方市场刚刚开始发展，实际上在房地产行业当中，除了高端市场以外，在中档以下的市场是互不连通的，也解决说西安的市场跟北京的市场是没有关系的，也就是说这个需求是流动的，西安人肯定在西安买房子，一般来说中等收入以下的人不会到北京来买房子，所以这就形成了总量市场，同时各个市场的周期又是互相重叠的，所以我们虽然讲一个大周期，但是从小周期来看，又不一样，所以说海南的周期、北京的周期、西安的周期都是不一样的。

　　第二个趋势就是直接融资将成为房地产融资的主要融资形式，金融监管当局和央行、银监，他们一直都在极力推动，实际上就是不动产经营，而这些不动产经营主要就是推广债券、股票，包括其他信托形式，实际上就是要降低金融风险，在美国的市场大概70％的资金都是直接融资，所以按照现在监管当局的一些想法，我们预测未来15到20年，直接融资会成为主要融资形式。

　　第三个就是政府制度，会成为一个主导，政府主导是土地经营的最基本形式，当然我们说程序的完善，竞争的加剧实际上会使土地供应的门槛越来越高。

　　第四个就是开发的模式，是由香港模式转到了美国模式，所谓香港模式实际上就是我们传统的所谓开发的模式，美国的模式就是高度专业化分工，和它发达的金融服务这些背景下一些及其专业的地产公司，这些今天就不专门讲了但是这是一个变化趋势。

　　第五就是未来大概只有三类公司能够活下去，第一就是大而乱的公司，大财团和政府的开发企业，也就是像中石化、国电、恒产以及政府的一些地产公司，大而乱，基本上在财团内部是一个理财功能，在台湾过去从万恶的旧社会一直到现在，最多是8000家公司，现在活下来大而乱是一个基本形式。第二种是精而专的公司，就是高度专业化，它是这个行业的一个主导企业，前面大而乱基本上就是参与房地产，但是并不是以房地产为主业的，精而专的公司就是像国内的万科啊，还有在座的任总，基本上就是以专业的形式，传统的专业化、开发的专业化；第三是服务型的公司，在这个行业当中，将来更多的是服务型的公司，随着居住以及办公、商业、各种各样的房地产企业以及产品形态的扩大化，实际上相关的服务型企业存活概率还是很大的。

　　第六就是中国会产生世界级的住宅公司的企业，万科去年是15000个新客户，按照万科以及现在顺驰还有其他这些公司自己的预测，今后的发展，他们大概在五到八年内都会超过三万套，而美国、日本、香港、韩国，最大的地产公司，长期在地产行业，基本上三万套是一个天花板，在中国未来五到十年内将会有世界级的大的住宅公司和房地产企业。

　　第七，中成联盟会成为一个利益共同体，中成联盟是38个企业组成的一个开发商的策略联盟，包括一些主要城市的主要开发商，这个已经六年了，这是行业当中的一个欧盟，他们有自己的基金，自己的产品，最近他们自己内部的产权也在不断地重组，所以按照大家的预期和理想，未来将会成为这个行业最大的一个利益共同体。

　　第八，外资投资将会更趋集中，现在整个房地产的资金1.5％是外资，但是这个1.5％非常有趣，集中度非常高，主要集中在北京、上海、广州，第二是集中在产品，主要是高档产品，第三集中在企业，大概是在北京、上海最贵的地方，所以外资在中国投资房地产将会更趋集中，所以大家说外资在竞争，实际上他是区域非常集中，地点、产品非常集中，企业非常集中，所以也就是一些好的企业跟外资投资企业将会迅速成长。

　　第九，引进来和走出去将会成为未来一个重要的看点，因为今年随着国内其他产业的输出以及走出去的推动，我们也可以看到在国内的房地产行业开始在国外有相当多的举动，比如说在苏联，苏联这个地方最近做了一个俄罗斯新城，由国内八家企业，这是一个非常有影响的项目，在美国现在也有一些企业在加州大规模的动地，所以未来随着中国市场的变化，转移资本更加容易，所以在国际间的资本流动，也是一个很重要的。

　　最后一个趋势，在这个行业中将产生成熟的商业利益集团，为什么呢？在中国非常有意思，这个行业在西方是一个很糙的行业，没有什么太多的话题，但是在中国，这个行业的组织化程度，像任总一样出来说话的，在其他行业没有，全国现在住宅商会各地有21个，另外还有房协，再一个有一个中成联盟，这三大团体将是这个行业的主要利益代言人，未来中国社会的变革在商业组织，自己形成利益集团以及参与制定过程方面，房地产行业将会是一个非常重要的可以关注的地方，比如说刚才任总做的研究，这个研究实际上是房地产商会以及中成联盟还有一些企业一共出资，是国内最贵的一个报告，这个报告现在已经在相关部门引起非常大的关注，所以这个将会是未来中国社会变革当中，这个行业的一个非常有趣的一个现象。

　　以上就是我对未来15到25年这个行业可能发生的变化做的一个描述，谢谢大家！

（ 责任编辑：单秀巧 ）