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昨日（14日），作为香港房地产指标的中原城市领先指数达到了50.98点，比2005年1月2日的49.30点，上涨了3.4％。2004年11月间香港豪宅价格大幅上升，就曾被业内认为是2005年香港房地产将起码涨升10％的先兆。
香港房地产的见底回升，确切地说始于2003年8月底，价格持续上升到2004年5月。香港中原城市指数（CCI）由2003年8月底的31.73点上升到现在的49.13点，即香港的房地产价格在短短的20个月内上升了55％。楼价急速上涨的背后是国际热钱的推动。当时热钱流入香港金融市场博人民币升值，一部分滞留在香港的银行，一部分进入香港房地产市场，余下的大量资金涌入了香港证券市场，使香港恒生指数和国企指数风声水起，当时国企指数一度创下5400点的历史高点。
“2003年年中，港元跟随美元连续下跌了3年，当时的香港经济开始逐步好转，港元汇价的下跌幅度实际上超过了香港经济应有的水平。国际炒家看准这样的机会，加之有博人民币升值的概念，热钱在2004年11月份开始大举进入，到11月10日香港银行体系结余大幅上升，香港的普通市民才意识到香港的股价和楼价估值过低。”香港中原地产研究部高级经理黄良升告诉本报记者。
去年11月份银行体系资金结余大增之时，恰好也是香港豪宅价格大幅上升与股市大涨之际，不能不说热钱对香港楼价、股市有实际的推动作用。此外，热钱2004年在香港的停留为房地产行业带来了难得的低息环境。美国从2004年开始连续6次加息，而香港仅有一次象征性地跟随，主要原因就是热钱使银行资金充足，支撑了香港的低息政策。
但现在的情况已经开始转变，在预计人民币升值无望的情况下，热钱逐步撤离，香港银行间体系结余由2004年中期的500多亿港元到上周末的不足50亿港元，在美国可能于3月22日第七次加息的背景下，香港银行加息的呼声越来越高，各界认为香港本次加息不仅仅只是跟随美国的上升幅度，有可能还要追回前几次未加的幅度。
“热钱是否流走对香港楼市的影响不会很大，香港市民目前的港元存款达到了3万亿港元，这还不包括外币存款。现在经济好转，市民的信心恢复，香港本地人的资金完全可以支撑香港的楼价。”黄良升向记者表示。黄良升还认为：“如果楼价与香港经济水平背道而驰，才能认为价格上升是泡沫。目前的香港楼价基本与香港的GDP同步。1998年到2003年6年间，香港GDP仅有2000年科技股热潮一年为正增长，其他年度都是负增长。这几年的经济低谷也正是香港楼价下跌的时间。2004年香港经济全面复苏，预期全年有7.5%的增长，而楼价是完全跟随GDP同步上升的。2005年香港特区政府预测GDP有5.5%的增长，各个研究机构给出的预测数据基本都在6％~7％之间，所以说房地产价格仍然有可观的上升空间。”
香港辉立证券分析师吴祖同告诉本报记者：“现在确实有人认为热钱流走和加息会影响香港的股市和楼市，但毕竟香港的经济全面复苏，并不是只靠资金的刺激。热钱即使全部流走，只要香港经济保持平稳，楼价达到5％以上的增长是完全可以预期的，现在唯一不好预测的是美元是否会突然转强。”
2003年到2004年间，热钱流入香港楼市时，升幅最大的是豪宅和位于中心区的中高档房。“豪宅价格已经连续上涨了4年，2005年再上升的动力已经很小了，升幅难以超过5％。目前升值潜力最大的是二、三线的中低档房，升幅有机会超过10％。这些房屋均位于离开市区较远的地区，市民买房大多数是为了自住，出于投资目的买房的比例不是很高，热钱在2005年楼市应该难有能力兴风作浪。”凯基证券执行董事邝民彬认为。
2001年前，美国每次加息均导致香港房地产价格下挫，被港人戏称为跌个“四脚朝天”。本月美国可能的加息和热钱流走对楼市的打击到底有多大还不得而知，不过据记者接触的香港各界人士，看法都比较缓和。大多数业内人士认为香港加息的步伐不会过急，即使今年累积加息达到2％，推高香港的按揭利率水平到4％左右，相对上世纪90年代泡沫时期的8％~10％仍然相差很远；加之香港企业从今年初开始的加薪潮，收入的增长完全可以抵消按揭利息的提高。
（ 责任编辑：胡立善 ）
