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易宪容，1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学，先后年获得学士和硕士学位。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习，1997年获得博士学位。1997年7月－1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。著有《现代合约经济学导论》、《交易行为与合约选择》、《科斯经济思想研究》、《金融市场与制度选择》等20余部书。
“房地产价格持续上涨，需引起密切关注”。这是央行半年多来第二次对房价上涨发出警示。当前中国房地产业是否存在“泡沫”？政府有关部门、专家学者看法不一。日前，记者就房地产泡沫中的焦点问题，采访了中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容博士。
泡沫越吹越大是不争事实
记者：房地产业现在很兴旺，有的楼盘一开盘百姓就排队购房，惟恐买不到。有一种观点认为2020年以前，城镇居民快速增长，房地产有很大的需求，现在是供需两旺，何来泡沫？
易宪容：需要和需求是两个不同的概念，不能混为一谈。需要只是一种潜在的需求，潜在需求不等于真实需求。尽管一个人对住房有很迫切的需要，但如果没有相应的经济能力，则只是一种需要，并不会形成需求。住房需要并不是房地产市场发展的动力，房地产市场的发展只能是有效需求成熟的结果。
如某个城市5年后要增加多少人口，需要多少住房，这就是潜在需求，不等于这部分增加的人都能买房。许多人现在在买房，你有没有想过这些人购房的钱是谁出的？据我所知，不少家庭是一家人凑钱付首付，年轻一辈的把父母亲的养老保险金都花掉了，其余的钱靠按揭，这里面还贷的风险是很高的。假如经济往下走，遭遇失业怎么办？父母亲生病怎么办？所以，现在的需求是银行贷款吹大了的需求，其背后，存在还贷的风险，利率变化的风险，还有父母亲养老保险、医疗保险的风险。这样的需求是建立在风险相当高的基础上的。也就是说，这个需求里存在相当大的泡沫。
记者：有一种看法认为，国家整个经济形势是好的，宏观调控初见成效，因此，房地产不存在泡沫。这样认识对吗？
易宪容：中国的整个经济形势在很大程度上是以房地产为核心的。近几年来，房地产业不仅是国内经济增长的动力，也是企业获得暴利的最突出的行业。之所以房地产业是国内经济增长的动力，不仅在于银行的信贷消费启动了国人最终需求，而且房地产业成了各个地方短期内业绩大见成效的标志。说房地产是核心，你不妨看一看，政府大力整顿的钢铁、水泥、电解铝、建材哪一个不是与房地产有关？北京2003年的GDP增长有30％以上来自房地产，2004年的固定资产投资有50％以上来自房地产。其实，房价的高低是宏观调控的风向标，房价跌了，调控成功；房价涨了，电力、煤炭、钢材、建材都紧张，调控就还没到位，还没有见成效。现在，房价还在涨，钢材价格又回升了。你说房地产有没有泡沫？
记者：有开发商称房价高是因为地价高，你怎么看？
易宪容：地价与房价，孰因孰果？显而易见。如北京，“8·31”大限之后曾有过土地交易，但市场反映冷静，根本就很少人进入市场。可以说，目前房地产商开发的土地基本上是在“8·31”大限之前获得的。据有关资料，在2003年的8个月里，北京市就有近1.1亿平方米在这个时间内协议转让，而这些土地相当于北京市前10年房地产使用土地的总和。也就是说，一些房地产商在获得廉价的土地后，希望通过造势的方式来转移民众的视线、推高房价，以便谋取暴利。
其次，地价对房价的影响有一个相当滞后期。即使地价的上涨对房价影响较大也会是一年以后的事情。面对目前的房地产泡沫，今日地价急升，日后民众是否有足够承接能力是相当不确定的，房地产泡沫随时都有可能由此而破灭。房地产商借政策的出台极力推高房价、极力迷惑民众进入房地产，一方面以此用最快速度获得暴利，另一方面又进一步吹大房地产泡沫。到那时，即使是洪水滔天，对他们不会有多少影响，因为钱早已落袋平安。
实际上，中国房地产泡沫之争，其实质是不同的利益集团利益之争。地方政府、开发商、银行都希望把这个泡沫越吹越大，希望有人来接房地产泡沫的最后一棒，而最后受害者只能是购房的弱势民众。
判断标准中国不能例外
记者：对房地产是否存在泡沫，眼下判断的标准不大一样，有的说不能用国外的标准来衡量中国的情况，中国是否应该例外？
易宪容：经济发展在国与国之间有不同之处，但是有许多东西是相通的。对于什么是房地产泡沫，尽管如何来界定早已是众说纷纭。但是有几点衡量标准应该是基本的。一是房价收入比，二是房地产投资与房价增长速度的关系，三是商品房的空置率等。
对于房价收入比，国际惯例是在3－6倍，北京、上海等大城市早已超过12倍以上了。有问卷调查表明，在北京、上海一些大城市有90％以上民众都认为房价太高，房地产有泡沫。对于房地产投资，尽管宏观调控后增幅有所回落，但去年1－9月份仍然上升28％以上，特别是大中城市更为明显，如北京去年的固定资产投资有50％是房地产。而房地产价格持续上涨，其中房价上涨10％以上的城市有9个。特别是在上海，城市中心地带的房价在成倍成倍的飙升，如上海北京西路的国际丽都城房价由2002年的1.4万元/平方米飙升至现在2.6万元/平方米。
对于房地产的空置率问题，2003年全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26％。2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米，同比下降3.3％。这种下降既可能是投机需求增长导致，也可能是开发商把空置率转移到购房者手中了，即不少购房者购房后的空置率甚高。因为，在我看来，空置率应该有三种计算方式：一种国际通行的空置率计算方式是全社会空置房面积除以全部住房面积；一种是中国的计算方式即空置商品房面积除以最近三年竣工面积之和；还一种购房者购房后没有出租与出售等待机会的住房。如果把后一种情况考虑在内，中国一些大城市住房空置率一定会出奇之高。
记者：有一种观点认为，中国房地产过热只在局部地区，许多地方并未过热，因此，不能说房地产存在泡沫。
易宪容：房地产泡沫都是区域性的，它本来就只能集中在一个或几个城市，本来就没有全国都出现房地产泡沫的可能。如果说在中国大城市出现房地产泡沫，还要用小城镇的房地产价格来比较吗？房地产泡沫现在主要集中在上海、浙江、北京、重庆、沈阳、天津等地，那里的房价上涨泡沫成分较大，特别是上海房价几乎是翻番上涨。几个经济发达地区或重要的中心城市房价猛涨形成泡沫，就会影响全局。2004年1－11月，全国商品房平均销售价格2759元/平方米，同比上涨12.5％。上海如果不对房地产业进行调整，今明两年泡沫肯定会破灭，那么，对整个房地产业影响就很大。
房地产业泡沫危害巨大
记者：房地产泡沫一旦破灭会带来什么危害？
易宪容：房地产泡沫的标志是房子价格与实际价值背离。多数情况下，房价不断上涨，许多人加入投机和投资买房行列，在“羊群效应”下，投机和投资者不断增加，导致泡沫产生。一旦泡沫破裂，房价下跌，需求就急剧下降，房价就继续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。从目前国内房地产情况看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产业还是个人消费信贷都如此。这就孕育很大的金融风险。房地产泡沫破灭，最后承担者只能是国内各银行。
房地产是个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭，整个产业链生产过剩，经济趋于萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业本身，而且影响到其他许多行业。如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。
记者：房地产泡沫破灭，国内外都有过，能简单说说破灭的后果吗？
易宪容：国内上世纪90年代初，海南房地产泡沫破灭大家应该不会忘记。泡沫最终给海南留下450多万平方米的空置商品房，报建面积1600多万平方米的“半拉子”工程，2万多公顷的闲置土地和500多亿的积压资金。至今海南的经济还起不来。香港房地产泡沫破灭后，楼价从1999年最高峰开始持续下跌，6年来跌幅累计达65％，港人财富蒸发2.2万亿元。国外，日本上世纪80年代6大城市地价指数10年间上涨5倍，泡沫鼎盛时期市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后泡沫破裂，房地产市场崩盘，银行坏账高达6000亿美元，整个日本经济很快进入衰退期，而且十多年无法振兴。
记者：面对现状，政府应该如何保持房地产持续健康发展？
易宪容：我国房地产贷款余额已从1998年末的3106亿元急速放大至2003年的21327亿元，房贷业务疯狂增长。对此，政府可以收缩信贷，将所谓的需求降下来。银行对贷款人的偿还能力要严格审查，谁弄虚作假谁负责，不能开一张证明就可轻易贷到钱，大力控制信贷风险。政府对投机炒房可以实行高税收，购进的房子在规定的期限内不能出售。经济适用房本是为了解决困难居民居住问题的，为什么5年后就能上市呢？政府还可以规定每户限购1套住房，抑止投机炒房和投资，韩国就有这样的规定。总之，为了保证房地产持续稳定的发展，政府可以利用土地政策、税收政策、信贷政策等进行调控。
（ 责任编辑：孙可嘉 ）
