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央行房贷新政能给民众带来什么?

BUSINESS.SOHU.COM 2005年3月17日09:16 [ 易宪容 ] 来源:[ 搜狐财经 ]
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  2005年3月16日央行网站上贴出公告,央行决定,从2005年3月17日起,调整商业银行自营性个人住房贷款政策:一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率5.51%水平,比现行优惠利率5.31%上升0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%;具体调整的城市或地区,商业银行根据各地房地产价格涨幅自行确定。同时,金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%,法定准备金存款利率维持1.89%不变。

  对于央行公布的这几项政策,基本上是落实温家宝在“两会”的政府中如何抑制国内房地产价格快速增长的一项措施。根据本文的理解,这一项措施主要表明以下几个方面意义。

  一是对个人住房贷款来说,由于以往消费者在购买房子,开发商与银行只是会告诉购房的民众,所购的房子总价金额多少,按现行贷款利息,确定贷款的年限,就可以算出购买这套房子每个月应该付款金额。由于低利率,所算出的金额一定会不大,民众顿然会觉得自己有能力支付购房,因此,也就答应签订合同贷款购房了,但实际上,贷款利率是变化的,利率一变化,民众支付房款也就会变化。

  2004年10月加息,不少民众才意识利率风险的存在,但那时房地产商的解释是这次加息0.27厘,对个人还房贷款影响不大,也增加不了多少民众负担。但是,如果利率再变化呢?本报有评论指出,这次央行加息十分平和,只是告诉贷款购房者利率风险的存在。如果不考虑利率风险存在,用贷款购房的民众将面临巨大的利率风险。不是吗?这次调高个人住房信贷利率0.20个百分点再一次向民众表示,个人在贷款购买时,一定要考虑利率风险的存在。

  因为,无论是国内民间信贷市场的利率(12%以上)、还是现行国内投资回报率(利率应该是一种平均投资回报率)及美国近50年来的利率变化情况来看,利率在10%以上应该是十分常见的事情。目前,国内个人住房贷款如此之低,就在于央行管制的结果。国内利率市场化程度提高,利率放松管制,那么国内利率也容易上升到10%以上的水平上。

  如果利率上升为10%,以复利计算,借款100万,8年后就连本付息就得200万。如果个人购一套房子总额120万,首期付款20万,100万住房按揭,按揭时间为30年,以利率10%计算,每月付款880元,那么30年加总,这笔100万的贷款,付款总额为320多万元。一套房子要支付三套多房子款项。民众知道这个道理,就会明白自己的一生劳动在为谁在做事了。因此,民众购房时,要理性来考虑,一定考虑巨大的利率风险。否则,一旦利率变化,个人就会承担很大的生活压力。

  二是提高个人按揭贷款的成数。这对购房者来说,肯定要增加个人承担贷款风险的压力,挤压一些个人住房虚假的需求。同时可以减小商业银行的贷款风险。不过,这些影响与作为不会太大。最为重要的是,近年来,国内一些商业银行个人住房信贷翻倍地增长,不在于按揭成数高低,而是对个人住房贷款审查往往是只是形式,如不管个人收入水平如何、信用如何,只要在律师事务所开出所需要的证明就可能办理。如果对个人住房贷款审核按银监会的指引执行(即个人住房贷款每月还款额不得个人收入50%),那么就可以把一些贷款条件不合格的人拒绝在外。这样做不仅可以让整个房子需求降下许多,也减少商业银行个人住房贷款可以面临的风险。

  而下调超额准备金利率,在于促进商业银行进一步提高资金使用效率和流动性管理水平,稳步推进利率市场化,从而为理顺中央银行的利率关系创造条件。这一政策与房地产市场关联性不大。

  总之,近几年,国内房地产业作为国民经济的支柱产业,它在带动国内经济走出通货紧缩,保持国内经济持续快速增长起到了巨大的作用。但是,由于一些地方的房地产投机炒作严重,一些房地产商用种种方式来制造民众非理性消费,从而造成一些地方住房价格快速上涨。如果这种趋势任其发展,导致房地产泡沫,不仅会增加银行的巨大风险,也可能会伤害整个国内经济持续稳定的发展。因此,本次政策调整不仅强化民众的利率风险意识,强化了需求者对未来资金价格形成较合理的预期,也有利于商业银行个人住房贷款利率管理及风险定价机制形成。

( 责任编辑:周克成 )



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