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近期，房地产市场利空不断。刚刚过完新年，就遭遇高院关于住房抵押贷款司法解释的当头一棒；刚出炉的总理政府工作报告把遏制房地产价格过快上涨作为今年平抑物价的重点之一。上海市政府开始出台政策对房地产市场进行调控，对于购买期限不足1年的住房转让差额部分征收5%的营业税，同时打击一些操纵市场的行为。两会期间对于房地产价格上涨风议论不断；近日更传出银监会将会同有关部门对房贷进行专项调研的消息。
对于投机者来说，2005年可能很难找到一个很好的出手机会了。
银监会高度关注“房金”风险
房价过快上涨可能带来的金融风险，已经引起银监会等部委的高度关注。
3月10日，数家媒体记者通过各自的渠道都得知一个消息：目前银监会已经达成意见，在近期会同有关部门就房贷等情况进行专项调研。银监会将由政策法规部牵头，从防范金融风险的角度，形成调研意见，这支调研队伍近期可能分赴各地。
紧锣密鼓调研的原因乃始于房价涨幅过快并蕴涵的投机风险。
根据国家统计局新近公布的统计数据，2004年，商品房平均销售价格全年增长14.4％，其中，全年商品住宅平均销售价格增长15.2％，为1998年以来的最高增幅。
其中，到底有多少泡沫和投机的成分虽无定论，但抑制房价过快增长已成为眼下的一项重要部署。
3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中指出，2005年，将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。
京、沪、深将成火线
而令银监会保持高度警惕的另一原因还在于，与房价过快上涨同时，全国房贷增速也同步高速上扬。
根据人民银行最新统计数据，从2002年到2004年，三年间全国个人住房贷款增长迅猛，年度增加值分别为：2670亿元、3528亿元、4072亿元。表现出的个人住房信贷余额，呈强劲的上升线，分别达到：8258亿元、11779亿元、15922亿元。截至2005年2月底，全国个人住房信贷余额已经达到16508亿元。
而从今年头两个月的个人住房信贷的增长情况看，增长依然较快。2004年头两个月的增加值为526亿元，今年为522亿元；而2002年和2003年的同期增加值分别为226亿元和398亿元。人民银行的内部人士认为，虽然今年的增加值较2004年稍有减少，但是依然处于高速。
一位银行业人士指出，个人房贷高速增长，带来的风险已经不容忽视：贷款集中度高、信贷结构不合理。
消息人士透露，主要选择部分房价涨幅较快的地区调研，初步意向为上海、北京、深圳等三地。银监会内部人士更透露，调研后将根据形成的意见，对原来的有关文件进行修改或者补充，出发点是控制银行信贷风险。
上海已成分析样本
自2004年开始，说到与房地产相关的金融问题，上海是必然提到的一个词语，无论是温州购房团还是地产泡沫论，无论是严辞厉色的谢国忠还是面带媚色的大摩，上海必然是最核心的语词。而2004年底上海房价的突然上扬，更是令全国震惊，同样也使得上海成为人们研究房地产金融风险的样本。
从上海地区看，国有独资商业银行和股份制商业银行全年新增个人住房贷款占各自新增人民币各项贷款的比例分别高达49％和79％。贷款高度集中于房地产。
据央行上海分行的统计数据，2004年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的76％。其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48％。截至2004年年底，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，占全部新增贷款的76％，而这部分贷款多为长期贷款。
“房地产的风险很可能转变成银行的金融风险。”央行上海分行在去年年末对各个银行发出警告。个中风险已经引起上海银监局的重视。
上海房贷调控方案成形
“从年初开始，各个银行已经悄然对房贷政策进行调整，都有了比较明显的风险控制趋势，这次方案从2月下旬的讨论到3月初很快成形，也是因为各家银行之前的条文已经大同小异，所以达成共识也很容易，就像交集和并集。”某上海商业银行内部人士称。
迄今，各家银行网站上的“个人住房贷款”规定几乎没有改变，实际上，内部贷款规定已经进行了调整，“基本上都包含了房价和房龄，在房龄上的要求特别具体。”某股份制银行的房贷部负责人透露。
工商银行上海分行办公室发言人不愿透露其内部的具体规定，但是承认“一直都在对房贷的规定进行修改，而且随着市场的变化越来越谨慎。”
“对房贷的调整，主要是减少首贷，严格审核贷款人的资信，而且，加强了对二手房的贷款控制。”浦东发展银行信贷部的人士认为今年对房贷的调整十分明显。
据了解，在二手房市场，房龄长短已成为银行“退单”与否的首要考虑因素，对那些总价低、面积小、房龄长的二手房，银行已不再发放贷款。如有的银行在内部操作细则中明确表示，从1月开始，对1990年以前建造、总价40万元以下的二手房不提供贷款；有的银行则将时间限制放宽至1985年。
“最终上交方案的条款和各个银行自己进行调整的房贷规定大致相同，2月第一次讨论时，由上海银行同业公会牵头，驻沪的商业银行就各自银行房贷的金额，房源的情况等等方面进行了沟通，然后，各银行从贷款成数、贷款期限、住房总价等多方面限制房贷已经达成一致。”知情人介绍。
更严厉的措施接踵而至。2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，明确要求：上海各商业银行要进一步规范个人住房贷款业务，严格防范房地产信贷风险，在继续为群众购买自住普通住房提供信贷支持的同时，对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整，进行必要的限制，以抑制投机性购房的贷款需求。
3月8日，四大国有银行上海分行和一些股份制银行房贷部的负责人又聚首在上海银行同业协会，相隔不到一个月，这是他们第二次相见，目的只有一个：怎么让银行从房贷风险中及早抽身。
当日，他们将达成的共识以及拟订的具体方案上报了人民银行上海分行、银监局等相关监管部门。据内部人士透露：高档住宅（除别墅以外）房贷不超过六成，对超过20年（含20年在内）房龄的房子不予贷款，境内居民二手房贷款不得超过七成等意见都写在了方案中，“而且，对境外居民和境内居民，外地户口和本地户口的贷款都有一定的限制。”上海市银行业同业公会秘书长朱德林称：“早在2月，上海各大银行已经就限制房贷达成了共识，方案是严格按照市政府的《意见》来拟订的。”
3月9日，上海银监局召开了本市中资银行业金融机构负责人座谈会。会上，上海银监局局长王华庆指出，各商业银行要重视房地产贷款快速增长过程中的风险管理问题，切实落实银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，进一步完善风险管理措施。
用制度来“釜底抽薪”
风暴式的调整是否能达到最终目的，从过往的经验看，这是一个大问题。相当多的业内人士认为：对于房地产与金融等社会影响甚大的行业，“运动”仅仅是一个头疼医头脚疼医脚的方法，但要解决问题，必须从制度和规则上寻找着力点。目前上海的一些措施，正是建立这些制度和规则所必须的。
“要平抑房价，必须政府和金融机构形成合力，之前的土地限价、狙击炒房、期房限转等措施没有什么效果，是因为未击中要害。”上海市银行同业公会秘书长朱德林认为要采取釜底抽薪式的非常之策。
所谓釜底抽薪，就是规范房地产价格的限价式房贷政策，突出的措施为两条:高价房止贷，暴利房止贷，要害是釜底抽薪，切断社会购买高价房、暴利房的大部分资金来源（自有资金除外）。这一政策的推出，需要政府、银行形成共识，组成合力，才能奏效。
朱德林称目前的房贷政策有缺陷，仅发挥了推动房地产业发展的功能，而放弃了对房地产业调控的功能。具体表现为不断扩大房贷规模，少问房贷结构。
至于高价房与暴利房的界定，可以参照国际通行标准，即居民平均收入与房价之比。一般参照系为一套百余平方米住房，工薪阶层（两人）5-6年即可偿清债务。超出此限者，即可列入高价房。暴利房亦可界定，美国及其它发达国家房地产的利润率仅为5%左右，而我国平均在15%-20%，个别甚至达50%。
（ 责任编辑：吴菲 ）
