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房地产价格的飙升隐藏着极大的金融风险。一旦房地产价格过度上涨后向下调整，将导致大量的央行坏帐，因为房地产的开发和消费都是依靠银行贷款进行融资的。据报道，我国房地产开发企业负债率高达76％，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款融通资金。如果将房地产开发企业的“期房”筹资(主要包括居民购房消费贷款)和流动性资金来源考虑在内，每年数千亿元的房地产开发投资中，约有60％的资金来自银行信贷。房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的2.6万亿元左右，占全部人民币贷款总额的14.7％。综观世界各国，房地产信贷业务在这么短的时间内、以这么快的速度发展是少有的。中国人民银行上海分行不久前上报给总行的一份统计报告显示，2004年上海房地产贷款强劲增长，全年新增贷款超过1000亿元，占中资金融机构全部新增贷款的四分之三。对此，央行上海分行对各金融机构发出预警：要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。
但是，判断一个国家房地产市场是否有泡沫很难，因为房地产价格受各种供求关系和价格因素的错纵复杂的影响。判断中国房地产泡沫更难，因为中国近年来的经济发展迅速，储蓄率高、人口结构有很大变化，而且房地产的商品化仍然是新生事物。一般来说，一种产品在其商品化的初期，需求极为旺盛，价格上扬幅度较大。中国房地产价格的上涨有四个主要原因：基本面的支持，即中国经济的快速发展、1990年代末住房改革和城市化进程；高储蓄率和有限的储蓄工具；投机或投资性需求，包括人民币升值预期下境外资金的流入和国内房地产投机／资性需求；调控政策只调供应不调需求，扭曲了供求关系，提高了价格上涨的预期。
赌人民币升值和其它投机性住房需求是房地产价格上涨的重要因素。由于国际舆论不断指责人民币被严重低估，要求人民币大幅升值的呼声给投机者以可乘之机赌人民币升值。流向中国的非直接投资剧增，2004年增加的2000亿美元外汇储备中，非贸易顺差和非直接投资外汇流入占一半以上。赌人民币升值的投机性外汇流入有相当大部分流入房地产市场(包括开发和购买)，催化了国内投资者的投机欲望。国内和海外的购房者在中国的某些城市展开了一场“先下手为强”的购房竞争，彼此都认为“我买后你再买我就升值”。这是典型的泡沫经济的前奏。这些地区房价的飞涨促进了当地GDP的增长，也给当地财政带来了丰厚的收入，使其它地区甚为眼红。在地方政府各种形式的参与或支持下，许多地区刮起了一股房地产开发风。房地产行业高速发展是本轮经济过热的重要原因，因为它带动了高耗能工业如钢铁、水泥等行业的投资过度扩张，从而导致通货膨胀和能源、交通运输的短缺。所以，房地产泡沫不是一个单纯的微观经济现象，而是一个宏观经济问题，防止房地产泡沫风险是宏观调控的一项重要任务。
对于投机性需求，最好的防范治理方法是用税收杠杆抑制短期炒作行为。建议中国开征级差利得税，即对售房利润征税，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。政府可以考虑对购买商品房后短期内即转让的所得利润税课以很高的税率。这一税率将随持有房产年限的增加而递减。同时，为了保护真实的购房需求(居民自住)，以下两种情况可享受免税，1.长期拥有的房地产(如10年以上)；2.出售后一段时间内另外购置房产(如1年内，也就是说居民出于改善居住条件的目的为换房而卖房)。最后，利得税还可以考虑区别对待自住和出租的房地产，对后者征收较高的税。
简单地说，房地产级差利得税的宗旨在于通过差别税率抑制过度的房地产投资或者投机，同时对居民自住用购房予以保护或者适当的豁免。合理设置的级差利得税是一副“有保有压”的良药：有泡沫挤泡沫，无泡沫防泡沫。它有利于降低泡沫风险，有利于房地产市场的长期稳健发展。可以考虑在某些投机活动特别明显的城市首先进行试点。
有人质疑，目前我国正在酝酿物业税，为什么还需要利得税。利得税与物业税不同，物业税是对房地产的拥有或使用征税，而不是对交易所得利润收税，而且不区别对待房地产的拥有期限。在许多成熟经济国家，物业税和利得税并存。
有人认为杭州曾经尝试过征收利得税，但房价上涨愈加迅猛，政府最后只得取消该税。事实上，杭州尝试的根本不是利得税，而是交易税。其税基是房价，而不是卖出与买入价之差；卖房后另外购置房产也不得免税；不区别对待持有年限。这种交易税推高房价毫不为奇，因为它抑制二手房供应，使人“卖不起房”。
有人认为买卖双方可以在房屋转让合同上低报价格替卖方逃避级差利得税，从而将卖方的税负转嫁给买方。这是不可能的。买卖价格是白纸黑字写在合同上的。因此，买方会制约卖房在合同上低报价格，因为卖房的作弊行为意味着买方将来出售时将承担更高的税收负担。另外我国税收的监管能力在不断提高，舞弊行为将受法律制裁。
有人认为地方政府由于担心房价下跌，不会尽心尽力征收利得税。与物业税不同，利得税是国税，不是地方税。其征收和监管应当由国税局负责。
有报道说上海正在酝酿在二手房交易中征5％的营业税及4％的附加税等。我认为征收5％的营业税和4％的附加税是不科学的，其效果如同杭州的交易税：减少供给，推高房价。
（ 责任编辑：xiaobohu ）
