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房贷调整，提示居民对未来的房价应合理预期，银行要注意房贷风险
正当“让居者有其屋”的呼声随着房价上涨越来越响的时候，央行果断出手了。
3月16日，央行宣布调整自营性个人住房信贷政策。调整的内容主要有两条：其一，将现行的房贷优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，这意味着房贷利率有所上调。其二，对房地产价格上涨过快的城市或地区，房贷最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。
3月17日，央行有关负责人披露了房贷政策调整的原因。这位负责人说，1998年以来，国家有关部门出台了一系列支持商业银行自营性个人住房贷款的政策。截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23％。近期，房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14．4％，远高于其他各类物价指数的涨幅。房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。因此，有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策，从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。
权威人士认为，房贷政策调整客观上起到了“两个提示”的作用。一方面，提示居民对未来的房价产生一个合理的预期，并增强利率风险意识，认识到房贷利率不是固定不变的。另一方面，提示商业银行要注意房贷的风险。当前，房贷业务是银行的一块优良资产，违约率较低，但必须清醒地看到，这种状况在一定程度上是因为房贷业务开展时间较短，没有经历较多的经济波动造成的，并不意味着房贷业务没有风险。房贷政策调整后，对风险相对较小的居民自住性购房，商业银行可实行下限利率；对风险较大的住房贷款，商业银行可向上浮动利率，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。
多数银行会对自营性个人住房贷款执行下限利率，对贷款购房者影响不大
房贷政策调整后，对新的贷款购房者将执行新利率；对已经贷款购房的居民，从明年1月1日起执行新利率。那么，此举会不会令贷款购房者背上沉重的包袱呢？
答案是否定的。央行有关负责人解释说，考虑到市场竞争因素，多数银行会对自营性个人住房贷款执行下限利率，预计实际上调幅度在0．07—0．32个百分点之间，因而对新购房居民的影响十分有限。
自营性个人住房信贷政策调整后，个人住房公积金贷款利率也相应地微幅上调，上调幅度为0．18个百分点。其中，5年及5年以下贷款由现行年利率3．78％调整为3．96％；5年以上贷款由现行年利率4．23％调整为4．41％。
房贷利率上调后，有可能出现提前还贷的高峰
业内人士告诉记者，房贷利率上调后，有可能出现提前还贷的高峰。这可以从过去的实践推理出来。据了解，某国有商业银行平时每月的房贷还款额约为4亿—5亿元，去年10月29日加息后，11月的还款额就高达10亿元左右。
由于提前还贷一般需要提前一个月向银行申请，加之已贷款购房者从明年起执行新利率，因此提前还贷的高峰可能有两个，一是一个月之后，二是今年底之前。
利率上调后
每月多还多少钱（新闻链接）
房贷政策调整后，房贷利率有所上调。以5年期以上房贷为例，调整前的优惠利率为5．31％，调整后的基准利率为6．12％，比调整前高0．81个百分点，即使下浮到0．9倍的水平即5．51％，比调整前还高0．2个百分点。
记者请银行人士算了一笔账。以50万元20年期的自营性房贷为例，如果银行执行下限利率，贷款购房者每月还款额将增加55．7元；如果银行执行基准利率不下浮，每月还款额将增加231元。
以30万元20年期的公积金贷款为例，政策调整后，贷款购房者的每月还款额将增加28．9元。
（ 责任编辑：张雪琴 ）
