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昨日上午10时许，市民张先生托着头，带着几分懊恼坐在中国银行江苏省分行个贷中心外面的椅子上，他对匆匆赶来的夫人说：“涨息了，刚涨的！”16日夜里央行突然调整住房贷款利率的政策，无疑将对普通市民的生活产生影响。
还贷的负担增加了多少，房价会不会因此下降，提前还贷划不划算……房贷新政已经引起百姓强烈关注！
精打细算———
贷款负担到底增加了多少
贷款利率到底增加了多少？央行的说法是：“下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。”具体来说，四年和五年期的房贷年利率，从4.95%，调整为下限5.265%。一年、二年和三年期房贷年利率，从4.95%调整为下限5.184%。五年以上期限的房贷，从5.31%调整为下限5.51%。
对贷款者来说到底增加多少？业内人士提供了一个简单的比较方法。按照调整后商业性个人住房贷款利率计算，5年以上贷款利率由此前的5.31％，提高到6.12％，银行可下浮10％为5.51％。分别比原利率增加0.81％和0.2％，加上去年10月上调0.27％，央行在不到半年时间内商业性个人住房贷款利率上调了1.08％和0.47％。
以市民张先生夫妻购买的清新家园的二手房为例，总房款为95万元，贷款7成为66.5万元，贷款20年。若以原利率计算，每月还贷额为4503.38元。调息后，若以标准利率6.12％计算，每月还贷额为4810.42元；若以下浮10％后5.51％计算，每月还贷额为4577.91元。分别比调息前每月增加养房成本307.04元和74.53元。若与去年10月调息前每月还贷4403.41元相比，两次调息最高上调了407.01元，最低上调了174.5元。
还贷总量———
南京年利息多付六千多万
据人行南京分行营管部统计，到2月末南京市个人商业性住房贷款余额达313.16亿元，占个人贷款总额的76％。若以调整后5.51％的利率计算，贷款利率较前上涨0.2％，年利息将多支出6263.2万元。
据了解，由于此次央行规定了标准利率，同时确定了浮动利率，银行可以在这两个利率间自主确定利率的高低。昨日，数家银行都接到了市民的咨询电话，比较哪家银行的利率最低。记者从南京多家银行获悉，各家银行即将执行的利率到底是多少还在等待总行通知。部分银行表示，考虑到银行竞争，执行央行规定的最低利率5.51％的可能性较大。多家银行的住房贷款中心经理透露，昨天办理的住房贷款利率一栏在合同中还空着，等待上级通知确定。
首付比例———
大多数南京人首付超三成
对房地产价格上涨幅度过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付可由原来的20%增加到30%，这条规定似乎对南京影响不大。因为南京作为房价上涨较快的地区，这一条早就被银行广泛采用。
城南楼盘“锦虹丽都”销售总监胡华琪、河西楼盘“金马郦城”销售部经理阚霖告诉记者，现在他们已经为600多户业主办理了按揭手续，但是从统计的数据来看，8成以上的市民首付都在30%以上。从总量上看，首付的成数占总销售额的比例更高。他分析指出，从南京人的购房心理来看，南京人更愿意付更多的首付款。南京市房产管理局公布，去年该局登记的合同中，贷款总金额只占总成交额的60%。而在最近两个月，市民买房实际首付有进一步提高的趋势。
成本增加———
普通工薪族感觉压力很大
“自去年10月来的两次调息，老百姓的负担加大。此次调息除了提高首付款的比例和每月还贷的量外，自今年1月1日起施行的最高人民法院的司法解释，都抬高了低收入家庭住房贷款的门槛，中低收入家庭最受影响。比如家庭收入2000元，每月能承担多少贷款，都是一分一毛地扣好的，原来算好980元的，增加100元对他的压力都会明显增加。而对真正炒房的人算不了什么，比如某炒房客其房价上涨的预期达到10％，而房价即使上涨5％对他来说也算不了什么！”浦发银行南京分行个贷中心主任陈香说。
春节后，市民章先生夫妻俩决定买套二手房。现在正在办理手续的二手房是白下区清新家园唐女士的，面积为155.53平方米。由于唐女士的房子要先还清中国银行的贷款，然后才能贷款，时间也就拖下来了。“利率提高了，养房的成本提高了，买房子的人就要少，房价肯定要下调，起码房东让利要大些！”他后悔自己出手有点早。
正在办理住房公积金还贷的小李夫妇告诉记者，他们俩去年刚结婚，每月收入约4000元，每个月养房要付1650元，加息后感觉压力很大。
省社会科学院博导吴先满分析，央行提高住房贷款利率调节、抑制房地产投入、需求的意向很明显。总体来说，对普通购房者和炒房者的投资成本提高，抑制部分投资行为。但高收入和炒房者的影响要小于普通工薪阶层。
吴先满认为，低收入家庭住房贷款难的问题要靠政府区别对待扶持。如对持有下岗失业证、贫困户、低保户等提供财政、福利性贴息补贴。
提前还贷——
还贷前务必谨慎以防违约
专家分析，由于新利率将从明年1月1日起实施，因此，预计“提前还款”在年底前还会形成一个小高潮。
据分析，提前还贷的客户主要有三种心态。第一种类型是加息恐惧族，担心新增的月供压力过大，影响生活质量。第二种类型是节省利息族，想通过提前还款，减少利息支出。第三种类型是无处投资族，觉得自己手中反正有闲钱，平时也很少投资，就有了提前还款的想法。在房贷升息加上目前股市等其它投资渠道处于低迷的情况下，不如一次性付款购房来得安全。
银行提醒，提前还贷并不一定划算，购房人还须谨慎。目前部分银行对借款人办理提前还款收取一定的违约金，且提前还款金额越大，支付违约金越多。据了解，各家银行收取提前还贷违约金的对象，一般都是贷款不到一年就提前还贷的市民，超过一年则不收取。据了解，中国银行收取的违约金为一个月的利息（按照5.31%的年利率计算，以下同），工商银行为剩余月数的利息，建行为违约天数的利息，最多一个月，农行也是一个月的利息。由于今年已经实施新利率，那么提前还贷的违约金也相应上涨了。
因此，借款人在选择提前还款前，应到贷款受理银行进行咨询，在权衡成本后，再决定是否提前还款。
股市动态———
房地产板块昨日整体滑坡
昨天房地产板块纷纷下挫，南京的栖霞建设前日和昨日分别以11.9元和10.82元收盘，昨日比前日每股下跌1.08元，下跌9.08％，差一点跌停板。一向稳健的深宝安、深深房、浦东金桥等老牌蓝筹股也都破位下行。房地产板块的整体滑坡牵连了与其密切相关的水泥、钢材等行业。不少股民抱怨，地产股票没法再炒。
昨天下午，华泰证券解放路营业厅前摆满了自行车，报亭的大爷说：“今天热闹，看股票的人比前两天多得多。”大厅里十来排椅子座无虚席，不少人边看边忍不住感慨：“世茂都跌了8个点，其他根本不用看了。”股民张先生告诉记者，原本以为0.2％的利率微调对市场影响不大，至少也得过一段时间才能反映出来，没想到跌得这么厉害。一位大妈一脸懊悔，“我去年买了栖霞建设，人家都跌的时候就它一路涨，当时舍不得出手，结果碰上今天这事儿，栽了。”在银河证券汉中门营业厅，不少股民收盘后仍谈论着地产股的走向。“去年就有风声了，今年政策果然出台，往后肯定还会控制，现在看真不如买能源、运输、环保呢。”
海通证券投资顾问、南京审计学院张唯老师分析，目前的形势还不明朗，因为前期市场已经有了预期，部分影响提前消化，这次房贷上调幅度不大，有待继续观察。本身房地产行业就处于高位，房贷利率上调是一个紧缩信号，可能会导致中长期利空。但是各房地产企业会有其他利润来源，具体涨跌要看公司、看时间。张唯预测，在调控的大背景下，房产股以跌势为主，但幅度不会很大，毕竟主流机构未看淡这块市场。
而少数乐观的开发商预测，本次同时出台的准备金的松绑，说明银行还是愿意把贷款向房地产企业倾斜，对于大的品牌地产商是个好消息。
房价走势———
单靠调息能否控制高房价
央行调整房贷利率目的在于抑制炒房，节节攀高的房价能否被抑制？
记者在中国银行、浦发银行、工商银行、建设银行等银行随机调查了10名市民，有8名市民表示，调息后，老百姓养房成本增加，买房的人减少，房价有可能下调，2名市民表示，不清楚调息对未来房价走势的影响。
房价下降难度增大
江苏省社科院信息所所长吴先满认为，房价走势与房屋供求关系、房屋成本、楼盘间的竞争程度等多种因素有关。从房屋供求关系来看，由于购房成本提高，自住性购房、炒房行为均会受到一定的抑制，购房行为会延迟，因而现实的需求将减弱，而市场上房屋的供应量不会在短期内减少，并会持续相当长的时间。从供求关系来看，供大于求，价格有可能下降。从成本的角度看，房屋建设的材料成本、贷款利率成本增大等，新开发的房屋价格有可能因成本的提高而水涨船高。从这个角度看，降价的难度增大。价格在上与下两种因素作用下，经过3-5个月相互抵销房价不会有太大的变化。在价格变化上，因成本或供求关系变化价格上涨的速度远比价格下跌的速度快，价格下跌迟缓。
房价再蹿不太可能
江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，第一次加息普通百姓对可能对自己生活带来的影响心中没底。事实上，对南京楼市的影响并没有想像的那么大。本次调息显然是上次加息调整的延续，但所采取的手段不一，达到的效果也会不同。上次加息既调贷款利率，也调存款利率，对楼市的冲击是双向的。此次只是调整贷款利率，对楼市的作用也不会太大。但对炒房者打击很大，平抑了房价。价格再想“蹿”，不太可能。
投资回报将会减少
朗诗地产总经理田明分析，本次政策对炒房者产生影响极大，“对于中高档楼盘的投资者来说，年回报将从现在的35%下跌到16%，风险显著增加。”贷款首付成数增加，房虫控制房源数会减少。
自住购房意愿减弱
江苏省房地产协会有关负责人称，加息让购房者的有效购买力大幅下降，市场需求收缩，增加了房价下调的压力。因此，这次提高贷款利率虽然不能阻碍购房的强烈需求，但将会使部分市民“持币观望”，市场交易量将在未来一段时间内出现一定程度的下滑。
制房价重在规范
中央财经大学博导李炳炎认为，单靠房贷利率上调一项政策无法有效控制房价。房价高的根源在于炒地皮。房贷利率是一个经济杠杆，一方面能抑制炒房，另一方面工薪阶层将更加承受不了买房重负。所以政府应该出台相关配套政策，比如规范土地使用，严格批地，对城市规划进行立法，规范建房制度等等。房价高的另一个原因是分配问题，目前我国的收入分配呈两极化趋势，有房的拥有几套，没房的一套都住不上，他呼吁，在住房政策上，政府应该多关注弱势群体，平衡各收入阶层利益，这对构建和谐社会至关重要。
昨天，南京知名的开发商栖霞建设、朗诗地产、万达地产、仁恒地产等多家企业的老总私下通气，纷纷邀请研究结构对可能到来的影响作分析。南京大多数开发商都有这种预感，如果本次调控不能“牵”住房价的话，政府部门肯定会通过税收等手段来调控房价，而这些手段显然比金融政策厉害得多。
（ 责任编辑：郑宇 ）
