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央行决定从3月17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策,将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理;房地产价格上涨过快的地区,个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%。受此利空冲击,周四两市地产股整体大幅下跌,周五以万科A为首的行业优势股止跌回稳,但深圳本地业绩较差的地产股为代表的一般地产股继续下跌。虽然走势明显分化,我们认为房地产行业的宏观调控风险仍然较高,利空因素仍未充分释放。
周五优势地产股的止跌回稳一方面是因为前期已经出现较大下跌,利空冲击提前有所释放,万科股价短线最大跌幅20%。另一方面是因为行业竞争优势明显,针对全行业的调控未必对行业龙头造成太大冲击,万科老总就发表类似看法。但问题是,从去年四月宏观调控至今,受直接冲击较大的房地产行业并没有受到太大冲击,房地产价格仍然持续上涨,05年头两月的统计显示,房地产投资超过1200亿元,增幅接近三成。同样,本周央行再度出手,到底在对房地产行业影响多大,效果还没有显现。如果仍然不能见效,相信还会有更严厉的措施。因此房地产行业面临的宏观调控压力仍然较大,这是从中线来看的判断。
如果说,政策调控的影响短期内能够部分见效,对地产类上市公司影响多大呢?
虽然贷款利率提高的幅度不大,但它发出的信号是明确的,如果由此导致行业景气回落,相信首当其冲的是竞争能力较弱的地产股,周五深深房、深宝恒等个股的破位下跌是正常的反映,其结果将是绩差地产股股价的持续走弱。持有这类股票的投资者应考虑及时减仓乃至清仓,不宜存反弹减亏的幻想。
其次,首付比例提高有更大的影响,一般认为这对投资和投机房地产较盛的上海、北京及周边地区的房地产市场冲击较大,在这些地区房地产开发规模较大的地产股业绩增长有较大的不确定性,陆家嘴为首的上海地产股需要回避。
万科A、金融街为首的绩优股能否继续看好呢?虽然周五这些个股止跌回稳,但未必是有效的止跌信号,它可能是机构重仓、短线护盘的结果。中线来看,房地产在或者景气回落,或者面临更大调控力度的两重风险中必选其一,这势必影响机构对地产绩优股的价值判断,因此,操作上建议反弹时适当减持。
来源:[国信证券]
( 责任编辑:xiaobohu )