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2005中国金融形势预测、分析与展望专家年会于2005年3月20日至21日在京隆重举行。本届年会由搜狐财经、中国金融网联合主办，邀请政界官员、银行家、企业家、著名学者对2005年中国金融形势做全面精辟的分析与展望。年会对六个主题进行形势预测、分析与展望，分别为：银行业、保险业、证券业、城市商业银行、农村合作金融和房地产金融。下面是社科院金融研究所金融发展室主任易宪容先生的精彩发言。
易宪容：我今天主要是讲四个方面。第一个方面，中国的房地产现状和未来如何发展。第二个方面，目前中国房地产金融的现状。第三个方面，目前中国房地产经营所面临的问题。第四个方面，讲一讲中国房地产未来如何发展。
大家知道从98年以来，中国房地产市场已经出现了一个高潮，都达到了前所未有的高潮。比如说房地产投资达到20％，房地产销售达到了27％以上。大家看一下这个图，房地产投资的增长速度、销售增长速度以及销售面积来讲，最高线就是房地产销售总额的数量。也就是说，这几年房地产投资和开发都是高速的增长，而且销售也开始增长。这就说明房价这几年是一个以一个比较快的速度上升，而且房价还有一个很好玩儿的事情。
比如说北京，2004年整个房价增长速度是3.7％，据我了解有几个项目，去年年初的时候大概是6000块钱左右，年底已经提高了。如果说我们北京市有一个比较好的房地产价格，北京市的房价肯定是在15至20％以上。比如说上海，从上海统计局的统计来看，房价仅仅是15％。但是我听了几位同学告诉我，他去年在复旦附近买的房子，5000多块一平米，今年已经到了16000块钱。北京市房价的增长速度跟实际统计数据差距很远很远，我们目前房价高速增长，我们国内面临一系列的问题。这个问题我就不说了。
中国房地产即使面临很多的问题，很多城市、地方也有很大的泡沫。房地产发展肯定是近十年、二十年，仍然是相当重要，相当快速增长的一个环境。如果我们假定每年城市化的速度是40％，到2020年城市化的水平达到55％。如果以人口14亿计算，城市人口大概就是7.7亿，城市人口净增加是2.6亿。如果按照人均居住面积20平米来计算，每年要增长住房面积是2亿平方米。随着环境的改善，住房的需求和条件也会进一步改善。
按照这样一个方式发展，以2020年7.7亿人口来计算，每人增加4、5平米，在20年内就会增长30亿平方米，我们城市的撤迁、住房改造每年至少有5.8亿平米。这三个数字加起来大概就是90亿，就是说我们目前每年住房建设投资大概是30亿平方米左右，这需要30年才可能满足。所以住房的建设肯定会在现在的基础上以更高的速度发展。
从住房发展来讲，是高速的增长。目前我们房地产的经营状况如何？2004年已经达到了7800亿，是1998年的3.8倍。房地产每年都是以30％左右的速度增长，今年是增长了28％，2003年的增长速度是40％多。这条蓝色就是整个房地产开发的速度，远远高于整个金融机构的增长速度。特别是03年的时候，一下子就往上走了。04年尽管增长速度放缓了，但是还有28％左右的速度，它的放缓并不是总量的放缓，只是改变了形式和方式。
（ 责任编辑：田瑛 ）
