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日前，红磡集团董事长李德福告诉记者，他们想要做的国内首只真正的房地产投资信托基金(REITS)运作公司——天津市房地产基金管理公司已经成立并开始运作，同时也已报备银监会，正在等待最后的审批。
如若通过银监会的审批，基金管理公司会将资产的30％拿出来实现海外上市，以此来达到募集资金的目的。试水信托
“去年‘8·31’以后，房地产企业开始面临资金瓶颈问题，为解决这一问题，我们选择从房地产产业投资基金入手，但由于我们没有产业基金法，又受法律限制，所以我们首先在天津以资产管理公司面目出现，也就是成立天津市房地产基金管理公司（下称‘基金管理公司’），然后辐射京津地区。”李德福告诉记者，基金管理公司主要由十家地产公司投资成立，股本金在1亿元左右。因为目前基金发行缺乏法律支持，因此，他们利用信托一法两规，对外宣称是天津市房地产产业信托投资计划，对内则是我们的产业投资基金。
此前，李德福是最早在房地产上尝试信托基金的天津开发商，同时也是国内积极推动房地产基金成立的重要一员。
关于此次基金的成立，李德福也经过了深思熟虑。据他介绍，“该基金将成为一个上不封顶，下不保底的安全投资工具，从5个亿开始发展到50个亿。投资方可以是工商联、信托投资机构、非银行金融机构、企业商家，关注其发展计划的基金等。同时，公司还会面向津京地区吸引一些信托公司进来，而目前主要是天津的北方信托和北京的中诚信托。在信托计划方面也会面向津京地区，实行发行和股东的非同一信托机构，以此避免发行上的关联交易。”
按照李德福的设想，他们会先成立一个区域性组织，然后再成立一个专门的管理公司，与国外投行、会计事务所、审计所、律师行等实现嫁接，运作RE－ITS部分基金实现海外上市，借此来达到募集资金的目的，并为资金募集开拓更大的空间。对于上市资产，他们会优先选择优质资产，如若住宅可以就做住宅，商业地产可以就做商业地产。而他们目前的首选上市地为新加坡。操作模式同时进行
据李德福介绍，之前的信托主要是针对某个项目或某几个项目，最早是单一项目定向募集，还有单体项目面向多家，面向老百姓或若干投资者，或者是将两个或以上项目捆绑在一起打包发一个信托。这些方式李德福都尝试过并获得了成功，但现在的情况却不比以前，该基金在发行上没有项目，而是面对一个产业。在具体操作模式上，他们会同时进行，一面为一些资产寻找资金，另一面为资金找项目。
而早在今年3月11日，联华信托就推出了被誉为国内首只“准房地产信托基金”的“联信·宝利中国优质房地产投资信托计划”。据悉，首期“联信·宝利”期限为18个月，预计募集资金8000万元。但受相关政策限制，发售总额仍未能超过200份。
据悉，该产品是按照房地产投资信托基金(REITS)的标准来设计的，基本接近于契约型封闭式投资基金的模式。
而“联信·宝利中国优质房地产投资信托计划”也打破了现有国内房地产信托产品先有项目再募资金的模式，不指定用途，先募集资金然后再投资房地产行业。并与以往房产信托产品只发行一期不同，该信托将分期发行。
某长期关注信托行业的业内人士称，目前各个信托公司都在尝试房地产信托，但在《试行办法》出台之前，国内的房地产信托离真正的REITS还很远。他表示，包括“联信·宝利”在内，国内的房地产信托计划还都是私募基金的性质。而REITS的利润空间是很大的。相信《试行办法》出台之时，就是信托资金大举进入房地产市场的攻城之日。建立REITS是大势
在我国融资渠道单一的情况下，房地产业如何通过创新融资渠道获得资金支持，抵御风险并发展壮大，成为当前房地产业首要解决的问题。
而银行一直以来都是地产业融资的主渠道，这种情况下，要选择一种灵活、变通、相融的模式，比如上市、发企业债、产业基金等，似乎都不太现实。
尽管如此，还是有越来越多的房地产公司转向信托公司“求救”。数据显示，去年所有的信托产品中有三分之一来自房地产。北京成业行房地产经纪公司日前发布的“2004年全国房地产投资信托市场分析报告”称，2004年全国房地产信托发行额为111.74亿元，与2003年60.92亿元的发行额相比，增长了近一倍。同时，在发行数量上，2004年共发行89只，比之2003年的65只也有明显增幅。
在过去两年多时间，信托投资公司在房地产融资上提供的融资模式主要有三种：一是贷款方式；二是股权融资的方式；三是交易的方式。此外还有阶段性购买房地产企业，然后再以出卖股权的方式融入资金，在一年以内提供资金安排及房屋财产转让的资金模式。
李德福告诉本报记者，目前国家要实现稳健的财政政策需要考虑资金问题，房地产首先是一个区域性很强的产业；第二是资金密集；第三是开发销售周期较长。国内房地产企业在开发过程中一般都是由银行资金在支撑着，而国际上大的地产商都是由基金支持的，所以，我们建立REITS是迟早的事情。
同时，建立基金管理公司并将部分资产打包上市的融资模式，在国内尚没有先例，所以，一旦这种模式获得成功，必将引领行业趋势。
房地产投资信托(REITS)在国外已经发展多年，是一种较为成熟的投融资运作模式，其中尤以美国、澳大利亚最为成熟。REITS实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。目前在美国全境已有300余家REITS公司的股票在证交所挂牌交易，同时，在全国和地域性范围内设有各种不同的REITS协会，用以沟通信息、协调自律。美国的REITS多采取拥有并经营收益型房地产的权益型形式，该类型REITS具有通过多样化投资分散风险；通过上市交易增强流动性；使投资者不必亲自经营房地产即可分享房地产投资的高收益；可规避双重征税以及可使房地产开发商能够通过规范的REITS渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目的五大优势。
目前，美国的REITS控制了大部分投资类房地产的开发、建设、经营、管理等工作，其项下的财产包含了写字楼、酒店、公寓、商场、住宅、工业用房、仓库、娱乐休闲场所等所有房地产项目，对美国房地产业发展起着举足轻重的作用。
第一财经日报/贡云峰
