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■专家认为，过多的自有住房在增加了个人财富的同时，降低了流动性
社科院出版《2005房地产蓝皮书》———
2005年，房地产信贷增速将进一步放缓，并有可能再次加息；
被动需求有望下降，二手房市场将持续升温；
供求关系偏紧的局面很难改变，房价增幅将趋缓……
中国社会科学院近日出版《2005房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.2》，报告分别对北京、上海、天津、广州等中心城市的房地产业进行了分析和展望，并对2005年我国房地产业的发展趋势作出预测，得出上述结论。
■今年房价增幅将趋缓
报告分析认为，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，今年房地产市场的需求将持续旺盛。2005年，在国家控制投资规模、紧缩“地根”、“银根”的调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变；不过，由于政策变动对市场预期（供给减少）的影响随着时间减弱、市场经济自身的价格调整，特别是政府将采取措施抑制房价过快增长等因素，报告预计房价增幅将趋缓。
在2004年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上，可以期望2005年的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。随着一系列二手房交易管理政策的完善和实施、已购公房的大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成，市场活力增强。
报告指出，近年来房地产市场概念炒作标新立异，浮躁色彩浓厚，顺应了高收入阶层追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层对住房需求的满足，市场重心将转向中低收入者，购房者将更重视住房的原有本质，以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性。土地市场阳光化，地产企业将走向平等竞争，质量、品牌、资本的竞争将成为地产企业的竞争基础，在竞争中土地资源将更有效地配置到实力强的企业，导致企业的洗牌重组持续进行。
■廉租房和经济适用房之间存在夹心层
针对北京市住房市场发展及住房保障体系建设，北京市建设委员会住宅发展与保障处处长程建华建议：逐步扩大廉租住房的覆盖面，并将经济适用住房、廉租房整合到住房保障体系中来。
程建华在近日出版的《中国房地产发展报告》中表示，在廉租房和经济适用房之间存在夹心层，这部分人既不符合廉租条件，又无力购买经济适用房。因此需要加大财政支付力度，扩大廉租覆盖面，在原低保、优抚家庭的基础上，先将危改拆迁、文保区外迁及市政府重点工程拆迁中的国企困难的老职工、无房的返城知青、低收入重残、长期失业的原国企职工等纳入廉租住房对象。
廉租部门按廉租住房申请、核查、公告、登记的程序对符合条件的对象实行租金补贴或租金补贴还贷政策。筹集二手房，对困难国企中市级以上劳模和低保重残人员实行实物配租。在扩大廉租面，调整经济适用房供应面的基础上，将二者整合，建立统一的住房保障体系。
■9大因素促使2004年房价攀升
对于中国房地产市场来说，2004年是极不平静的一年。国家出台宏观调控政策的频率之高、调控力度之大，前所未有。以“管严土地”、“看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉———土地和资金。房地产业及房地产市场呈现出不同以往的鲜明特点，包括投资增速放缓、信贷比重降低、土地开发面积减少、拆迁规模受到限制，等等。
而在房地产销售市场上，2004年，商品房销售量继续大幅度增长，达到了38231万平方米，比2003年增加4514万平方米，为住房商品化以来的最高值。与此同时，2004年全国商品房房价大幅攀升，达到2714元/平方米，比2003年增长355元，远远高于1998至2003年平均售价的增长（59元）。
报告认为，2004年房价上扬，是各种原因综合作用的结果，这些因素包括：1.土地价格上涨；2.建筑材料价格上涨；3.新建住宅品质提升；4.中低价位商品房供应量下降；5.投资和投机性购房拉动；6.国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩；7.房地产市场中存在的特定形式的垄断；8.新兴产业的较高利润。此外，应当承认，2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，事实上起到了推动价格增长的作用。但是，宏观调控的首要目标是要抑制房地产投资过快增长而非降低房价，不能以房价走势作为判定调控成效的标准。房价的升高使苦于房价高涨的居民特别是低收入居民失望，但解决低收入家庭的住房问题主要靠住房社会保障体系，而不是产业的宏观调控政策。
