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房地产蓝皮书披露：去年全国商品房价每平方米涨了355元
九大因素导致房价飙升
“九大因素综合作用导致2004年房价大幅上涨。”在今天由中国社会科学院和社科文献出版社联合举行的《2005年房地产蓝皮书》出版暨2005年中国房地产市场研讨会上，房地产蓝皮书副主编、中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李景国博士在题为《2004－2005年中国房地产：现状、问题与趋势》的主旨报告中这样说。
《房地产蓝皮书》披露，2004年全国商品房价格大幅攀升，达到2714元／平方米，比2003年增长355元，远大于1998年－2003年年均售价的增长(59元)。
李景国指出，房价大幅上涨是各种因素综合作用的结果。这些因素包括：
1、土地价格上涨；2、建筑材料价格上涨；3、新建住宅品质提升；4、中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加；5、投资和投机性购房的拉动；6、国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩影响消费者对房价的预期。开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风；7、房地产市场中存在着特定形式的垄断，造成局部地区房地产价格非正常上涨；8、房地产业较高的利润吸引资本向其流动；9、2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，起到推动价格增长的作用。
“但是，宏观调控的目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价，”李景国说，“不能以房价走势作为判定调控成效的标准。房价的升高使低收入居民失望，但解决低收入家庭的住房问题主要应靠住房社会保障体系，而不是产业的宏观调控政策。”
他指出，政府对经济适用房投资减少和市场的内在决定力量，以及居民收入增加对住房品质提高了要求，都促使高档商品房增加。他认为在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能转移到档次较低、盈利较差的低价商品房。
不过，他在这份主旨报告中还指出，“房价大幅攀升”只是2004年房地产销售的特点之一。这与“销售量持续增长、需求依然旺盛”，共同构成了内地房地产销售的三大特点。2004年商品房销售总额中，个人购房所占比重达到93．30％。报告指出，尽管关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减。
支撑需求持续增长的动力，一是居民收入的增加超过住宅价格增长速度。二是城镇化加速，每年以超过1000万人的速度增长，成为带动商品房需求，支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。
谈及当下房地产市场存在的问题，李景国研究员归纳了9条：
1、直接融资比重偏低，资金来源结构单一，开发商自有资金比例低，个人住房贷款增幅过快，房地产市场资金对银行依赖度过高。
2、圈地反弹的可能性依然存在。
3、供求的结构性矛盾依然突出，中低价位住宅比重偏小。
4、住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，“政策好、门槛高”，受益范围窄，多数低收入家庭不能受益。
5、房地产企业数量多，规模小，负债率偏高。
6、二手房房源未能充分释放，有效供给不足，申贷难度大，市场需要规范。
7、房地产中介诚信缺失，房地产抵押评估时有失真。
8、城市房屋拆迁补偿纠纷不断。
9、“居者有其屋就是居者购其屋”的观念有待改变。发达国家和地区租房家庭比例，香港为40％、日本38％、法国36％、英国34％、新加坡30％、美国28％。这种状况有利于人口流动，因此，适度的投资性购房具有积极意义。
（ 责任编辑：胡立善 ）
| 搜狐网友 发表时间：2005年04月08日00时54分 IP地址：220.248.77.★ |
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| 李“专家”其实根本不懂房价中成本的真实构成，如果知道即便得了商家最多的好处恐怕也要汗颜。上海市目前上市房屋都是2003年底以前获取的土地，2003年上海市土地市场公开拍卖平均价格为103万元/亩，相当于1550元/平方米，房子的平均总成本在2600元/平方米左右：（平均容积率以2计，建筑面积土地成本1550/2=770元/平方米、建材和施工1050元/平方米（高层1200元/平方米、多层900元/平方米）、公建配套和融资400元/平方米、税和规费200元/平方米、策划和销售100元/平方米）。上海市目前包括比江苏的昆山和太仓还远的郊区在内的平均房价超过6000元/平方米，利润率在130%以上。 |
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| 搜狐网友 发表时间：2005年04月07日14时48分 IP地址：222.32.38.★ |
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| 沿海城市及大城市的房价太高了,国家应该加大对这些城市的房屋开发速度,形成供大于求的局面,多建小户型房,并使新楼价格略低于二手房价格,这样才能有效降低这些城市的楼价,让当地的老百姓真正能买得起房. |
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