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房贷利率半年内两次上调
业内专家郑重提醒
继上月央行再次上调个人房贷利率之后，针对房地产市场的宏观调控组合拳已经开打。3月29日，央行行长周小川表示可能通过基准利率的调整来控制房地产价格；3月31日，国务院确定政府工作要点，严控房产和城建规模；房地产税的征收也已被提上议事日程。专家提醒，目前市场中投资性购房的风险正在加大，千万不要把买房当成存钱。
市场局部存在虚假繁荣
“目前我们房地产市场不仅有炒作之风，还有一股住房需求的虚假繁荣。”中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容说。
易宪容指出，这种虚假繁荣主要反映在三个方面。其一是目前国内房地产市场有一批购房者是25岁到35岁的年轻人，他们一走出校门就进入房地产市场，首付是父母亲的钱，剩下就向银行借，但是在欧美国家这个年龄段很少自己购房的，基本上是租房住；其二是目前城市居民住房持有率严重偏高。在香港，20世纪80年代房地产市场启动之初民众住房的持有率不到30%，但是现在内地的每一个人恨不得都能有一套房子；其三是每套住房面积的夸张性扩张。在香港，直到20世纪90年代，60平方米以下的住房还占到72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是目前内地很多城市开发的住房其面积动辄一二百平方米，追求所谓购买住房一步到位。
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生也同意这一观点，并指出，人均GDP25000美元的发达国家居民通常是工作15年后才会购房，而我们国家的年轻人恨不能一毕业立刻就拥有自己的房子。这样就导致了民众住房消费的过度扩张。而这种扩张不仅使得不少购房民众经济负担加重以及生活质量下降，而且也容易由此导致家庭生活矛盾与冲突。
买房投资帮你算笔账
建设部政策研究中心主任陈淮认为，目前很多老百姓在炒房问题上存在着误区。一些媒体老在用一个炒字在说事，说买房子比存款合适，给读者算买房子能赚多少钱。这些其实都是误导。他提醒人们，千万别把买房子当存款。
陈淮指出，以现在的利率水平，房价每年不上涨7%，房产投资人实际是吃亏的。因为房地产的利息成本大致在4%左右，而持有一年的物业费、取暖费等成本在1.5%左右，此外交易税收在1.5%左右，如果再算上未来可能征收的税收等相关成本，可能7%还打不住。
戴德梁行天津分公司研究顾问部经理王红也为购房者算了一笔账：通常住宅投资回报率应为一年租金收入除以总房款，以一套100平方米、总价50万元的住宅为例，如投资回报率与贷款利率相同，都是5.508％，那么这套住宅的年租金应达到25400元，每月约2100元，这还不包含3％的契税成本（单价5000元以上商品房契税为3％）、物业费成本、取暖费成本以及出租期间可能出现的空置成本、资金成本等。这就是说，这样一套住宅，每月租金至少要高于3000元，投资才是划算的。
“根据戴德梁行最新的研究表明，目前上海等城市已经出现房价一路上涨，但高档物业的租金水平却是一路下滑的现象，这也意味着投资回报率正变得越来越低，房地产泡沫正在形成。这对天津的购房者还是有一定警示作用的，尽管目前天津还不像上海那样出现这一趋势。”王红说。
购房自住别太考虑涨跌
大多数业内人士认为，目前天津房地产市场中自住型购房者依旧占据绝对主力。
“应该鼓励大家买房子自己住而不是投资，这样既能消除当前市场中虚假的泡沫需求，又不至于对房地产行业这一支柱产业造成严重打击。”天津市房地产学会副秘书长、南开大学经济学博士刘玉录说。他建议购房者买房子时一定要考虑得长远一些，不必太关心房价今年是多少钱，明年会涨成或是跌成多少钱，老是盘算自己未来可能是亏了还是赚了。
“你买的房子现在可能是便宜了，可能是贵了。以后可能会涨，也可能会跌。可这些涨跌只是一种数字上的变化而已，你不可能因为房价涨了就马上把房子卖出去，除非你有好几套房子。所以如果你真正想买房自己居住的话，首先应考虑是否离自己父母近、离孩子学校近、离自己工作单位近、生活配套是否完善、交通是否便利、环境是否优美，考虑这次买房能在哪几个方面改善自己的生活。把买房行为拉回到一个有效的、实际的需求里，而不要太多地考虑所谓的投资需求，不要太在意今后房价的涨跌，这种涨跌对自己住的这套房子来讲，意义并不大。”刘博士说。
（ 责任编辑：骆祖金 ）
