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本报记者：洛涛
4月，历来被认为是每年楼市最为火爆的黄金档期，但在4月7日北京春季房展会上，首日成交数据却令人大跌眼镜。业内人士分析，高启的入市价格，已然超出北京人的心理承受力，同时也是造成此次房展会许多买房人开始持币待购的最直接原因。
展会“晴雨表”发布“低迷指数”
2005年北京春季房展会开展的第一天，场景依然是熙熙攘攘，围着沙盘咨询的买房人很多，卖房的销售人员也十分卖力，促销方式更是五花八门，看起来绝对是一幅“买卖兴隆”的场景。但记者观察过后发现，逛展会的人大多只是问问项目的价格等基本情况，然后便收集一堆的资料，匆忙做一个简单的登记就离开了。
由于开展第一天是工作日，来房展会看房的人并不是很多，又以中老年人居多。购房者最关心的问题还是房价，一位大爷说：“我是来帮儿子看房子的，周末我们会再一起过来。”在价位选择上，记者询问的七八个参观者中有一半人选择价格为6000元左右的房子。
“我觉得价格在四五千多点就可以了，有的六七千实在太贵了，而且还特别远，都到5环以外了，还那么贵。”一位姓詹的先生摇着头叹息道，本来想买东四环附近每平方米5000元左右的房子，可逛了一圈，大多数新项目的价位已经高达每平方米7000元，根本就买不起，他想再等等看。
记者了解到，春季房展会基本呈现了北京目前商品房开发的全部类型，共有111个参展楼盘，其中19个属于“春季特供”的全新楼盘。东部仍是热门地区，集中了13个新盘。今年春展项目比去年又有所减少，去年4月春季房展有38个新项目亮相，今年是33个新项目，而前年春展则有51个。去年春展以中低价位楼盘为主，85%的楼盘价格为每平米8000元以下，而今年8000元以下的楼盘只占62%，缩水20％。
再一个情况是，每年国贸春季房展会，日成交量基本都在五六亿元左右，然而，4月7日开展的2005年春季房展会成交量却下滑了数倍。4月8日，春季房展会组委会给出的数据显示：第一天看展人流为4.5万人次，但成交量仅1.05亿元。春展组委会负责人祖建军告诉记者：出现人流量和成交量大幅度下降，是许多人没有预计到的。主要原因是，高启的入市价格，已然超出人们的心理承受力，造成许多买房人持币待购。
这次房展被业内人士看成本年度北京楼市的“晴雨表”，有业内人士分析认为，成交量下滑很可能是北京楼市开始走软的信号。如果持币待购现象普遍起来，将对北京不断高启的房价会有所抑制。
应警惕开发商采取惜售策略
在展会上记者看到，不少楼盘没有户型图、也没有标房价……越来越多的开发商采取惜售策略，将楼盘的消息早早放出，但把销售的速度和环节人为变缓，以此在供应不足的上半年提升物业价值，实现最终赢利的目的。
“今年上半年新增项目太少，大部分项目都集中在年中和下半年，如果不急于求住，买房人可以稍微等一下，下半年供应集中，选择面广，价格也应相对合理。”伟业控股总经理林洁告诉记者，2005年下半年和2006年上半年新盘的放量将是空前的，总和很可能会超过火爆的2003年全年。
市场放量的减少和开发商认为不用很快做市场的心态在今年的春展招商中也有所体现，据四季房展祖委会秘书长祖建军介绍，今年春展的前期招商不同往年，出现了“慢热”的现象，而往年是许多开发商代表拿着支票来排队要求参展。他认为之所以造成这种现象，一是受到政府去年实施的“8.31”土地政策影响，减缓了楼盘开发、上市速度。二是房价升高，令一些开发商并不急于做市场推广。相比之下，下半年的楼盘更令业内人士看好。据组建军透露，目前，夏季房展已经有20余个新项目报名，届时将有超过100个新老项目参展；秋季将有150余个项目展出，新盘将有大的放量。有业内人士认为，下半年北京楼市供量的大幅增加，将会使各开发项目之间在价格上产生一定竞争。另外，根据中央严控房价的新决定，北京市政府也会进一步动用政策杠杆控制房价的过快增长。
消费者在下半年买房将更实惠
年初，业内人士纷纷预言2005年是楼市最不确定的一年，因为与往年相比，今年变数频发。其中尤其引人注目的是放量的变化。伟业控股总经理林洁在接受经济参考报记者采访时表示，今年北京新盘的放量与往年不同，多会集中在下半年，主要是在“8.31”过关的288个项目取得销售许可证和经过必要的开发周期的综合时间因素，导致集中的开闸放水期集中在六、七月份以后。
“未确定意向的购房者不妨再等等，因为下半年北京楼市会真正步入放量供应期。”北京成业行副总经理邵念强近日向记者表示，综合近期土地政策、央行提高住房贷款利率等政策和深圳禁炒楼花的规定，以及新盘在下半年相对集中放量的情况，我觉得北京消费者在下半年买房将更为合适。他解释说：“买房子首先考虑的是地理位置，好位置的楼盘永远是稀缺的，像CBD、亦庄、中关村和西四环等热点区域，都没有土地供应了，因此这些区域的房子该出手时就要出手。对交通、环境、地理位置要求不是太高的买家，如购买五环以外的楼盘，可考虑在下半年出手，可能会买到更实惠的房子。”
邵念强认为，从最近政府、央行出台的一系列房产新政可以看出，是为了确保房产市场的稳步发展。因此，现在买房已无先前一天一个价疯狂上涨的危险，今年房价将延续去年的价格水平，不会有明显的涨幅。
2005年将是新盘爆发上市年
根据参与2005年度北京土地供应计划编制的北京伟业顾问公司计算，北京“8.31”大限共288个项目涉险过关，过关项目的总建筑面积大致在1.3亿平方米，如果所有过关项目都能按计划完成，那么按照北京市目前商品房销售量年均2000万平方米左右计算，这部分项目大约可供市场消化5年。
专家表示，之所以称为“大限”，就是政府给开发商一个最后的期限，在此日期之前必须将土地转让金等各种费用完全交清，以取得合法的土地经营权。想象一下，上亿甚至几亿的资金，交给政府后，如果不开发这块土地，意味着这笔巨资将闲置着，不仅每年损失巨额收入，而且还面临着未来地价波动的风险。做过经营的人都知道，如果账面上有几亿现金趴着，这时的开发商是睡不着觉的，因为光每年的通货膨胀率就会使你的资产缩水，所以开发商一定要投资，要钱生钱。于是，地产界就出现了这样的情景：小地产商凑够资金取得开发权后低价抛售或抓紧找外地有实力公司合作开发；大开发商开始紧锣密鼓地筹划项目的调研、准备。由于8．31大限造成众多开发商在极短的时间内巨额资金投入，必将直接引发短时间内的新项目集中立项、开发、上市。所以2005年、2006年两年北京上市新盘供应量必将大增。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，目前房地产商开发的土地基本上是在“8.31”大限之前获得的，据有关资料，在2003年的前8个月里，北京市就有近1.1亿平方米在这个时间内协议转让，而这些土地相当于北京市前10年房地产使用土地的总和。也就是说，一些房地产商在获得廉价的土地后，希望通过造势的方式来转移民众的视线，推高房价，以便牟取暴利。另有专家表示，由于目前北京市场信息的不透明、不对称，消费者在买房过程中始终处于被动地位，开发商说没房可卖，也只有干看着的份儿，即使销售信息要在网上公示了，开发商还是可以通过虚假成交来伪造“业绩”。这就看谁能“绷得住”了！要是大家都拿着钱，瞪眼看上半年，估计房价想不降也不行。
（ 责任编辑：孙可嘉 ）
